Snart kan du bygge anneks til svigers uten å søke

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte fredag den 12. juni ut et høringsnotat hvor det foreslås at noen byggetiltak, herunder terrasser med en høyde på inntil 1,0 meter fra ferdig planert terreng og tilbygg på maks 15 kvadratmeter som kan brukes til varig opphold og beboelse, unntas fra kravet om søknadsplikt etter plan- og bygningsloven.

Oppføring av mindre tilbygg og terrasse har først og fremst relevans for bolig- eller fritidsbebyggelse og forslaget antas derfor å ha særlig betydning for utviklere/utbyggere og eiere av private boligeiendommer, selv om slike tiltak naturligvis også kan oppføres i tilknytning til annen type bebyggelse.

Tilbygg

Uavhengig av størrelse må det i henhold til dagens regelverk søkes om tillatelse dersom et tilbygg skal brukes til varig opphold eller beboelse. Dagens regler åpner allerede for at tilbygg på maks 15 kvadratmeter som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse, kan oppføres uten forutgående byggesøknad.

I henhold til høringsnotatet foreslås det at tilbygg som hverken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på maksimalt 15 kvadratmeter kan oppføres uten søknad, også for det tilfellet at tilbygget skal brukes til varig opphold eller beboelse. Videre foreslås det krav om at tilbygget må være understøttet, at det ikke kan overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket, og at tilbygget ikke kan ligge nærmere enn 4 meter fra nabogrensen.

I høringsnotatet presiseres det dog at forslaget ikke legger opp til at det kan opprettes en ny boenhet uten forutgående søknad.

Terrasse

I henhold til dagens regelverk kreves det som hovedregel tillatelse for oppføring av terrasse som anlegges mer enn 0,5 meter over ferdig planert terreng (unntak for understøttede terrasser på inntil 15 kvadratmeter som kan anses som tilbygg etter byggesaksforskriften SAK 10 § 4-1 b).

I henhold til høringsnotatet foreslås det imidlertid at terrasser som har en høyde på inntil 1,0 meter fra ferdig planert terreng, som er forbundet med en bygning, og som ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4,0 meter, kan oppføres uten forutgående søknad. En slik terrasse kan også ha et rekkverk på inntil 1,2 meter, men terrassen kan ikke være overbygget, og avstanden til nabogrensen må være minst 1,0 meter.

Betydning for utnyttelsesgraden (terrasse)

I høringsnotatet presiseres det at en terrasse som oppføres i tråd med de foreslåtte reglene, ikke skal medregnes i eiendommens utnyttelsesgrad. Konsekvensen av dette er at en eiendom som i dag allerede er fullt utnyttet, likevel kan oppføre en terrasse i tråd med de nye reglene.

Videre presiseres det at en terrasse som oppføres i forbindelse med oppføring av et nybygg likevel vil regnes med i utnyttelsen av den aktuelle eiendommen. Dermed blir tidspunktet for oppføringen av terrassen avgjørende, med den følgen at det kan være mer attraktivt å vente med oppføring av terrasse til etter at nybygget er ferdigstilt.

Departementet mener likevel at det er en fordel med et unntak fra beregningen av eiendommens utnyttelse, men ønsker innspill fra høringsinstansene på eventuelle konsekvenser av forslaget.

Forholdet til gjeldende lovgivning

Forslaget forutsetter at tilbygg og terrasser ikke oppføres i strid med gjeldende lovgivning, herunder arealplaner, eller eventuelle gitte tillatelser. I høringsnotatet nevnes i forhold til det sistnevnte at en tiltakshaver for eksempel ikke kan oppføre en terrasse dersom det medfører at kravet til parkering ikke lenger kan oppfylles på eiendommen.

Plasseringen kan heller ikke kan være i strid med bestemmelser om avkjøring, byggeforbudssoner etc. Det er tiltakshaver selv som vil være ansvarlig for at tiltaket samsvarer med gjeldende regler.

Meldingsplikt for oppførte tiltak

Tiltakshaver vil etter høringsnotatet ha en plikt til å melde fra til kommunen om tiltaket og plasseringen av dette. Dette skal skje senest fire uker etter ferdigstillelse, slik at kommunen har mulighet å oppdatere kart- og matrikkeldata. I meldingen til kommunen foreslås det at følgende opplysninger skal medtas:

a) dato tiltaket ble ferdigstilt

b) kommune, gårds- og bruksnummer

c) kart over eiendommen som viser senterpunkt for tiltaket

d) tiltakets areal i bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA)

e) bygningstype etter matrikkelen

Forslaget har både fordeler og ulemper

Fordelene med en forenkling av de foreslåtte reglene er flere:

Kommunene trenger ikke å bruke ressurser på saksbehandling (søknader, klager og veiledning) av mindre byggetiltak. For en tiltakshaver vil det i sin tur innebære større frihet til å foreta tiltak på sin eiendom samtidig som dette også blir mye enklere, herunder trenger tiltakshaver ikke å vente på behandling av søknad hos kommunen, heller ikke å nabovarsle, og det påløper ikke noe byggesaksgebyr.

Dette skal gi raskere og billigere boligbygging

Ulempen med unntak fra søknadsplikten kan være en eventuell økt risiko for ulovlige byggetiltak og at naboer går glipp av den kontrollen en byggesaksbehandling innebærer.

Kommunen vil likevel fortsatt ha mulighet til å føre tilsyn over byggetiltak for å sikre at disse er i samsvar med gjeldende bestemmelser.

Av høringsnotatet fremgår det at akkurat dette forholdet mellom ulemper og fordeler må vurderes.

Høringsfristen er satt til 12. oktober 2020 og departementet har opplyst at en ny forskrift tidligst kan være klar til nyttår.

Anna Falck-Ytter og Henrik Botten Taubøll er senioradvokater i Advokatfirmaet Wiersholm AS.