TØFFERE TIDER: Analysesjef Hans Petter Skogstad i Cushman & Wakefield Realkapital ser tøffere tider for gårdeierne.
Skogstad i Cushman: Inntjeningen til gårdeierne utfordres
Økte renter, svakere vekst i kontormarkedet, nedgang i varehandel og usikkerhet om utviklingen for flere aktører på bygulvet skaper trøbbel for inntjeningen til gårdeierne.
Cushman
& Wakefield Realkapital er ute med ny markedsrapport som tar for seg makro,
transaksjonsmarkedet og de ulike leiemarkedene. I rapporten skriver analysesjef
Hans Petter Skogstad at vi nå er nær rentetoppen på 4,25 prosent.
– Norsk
økonomi kjøles ned. Inflasjonen er på vei ned, men kjerneinflasjonen er
seiglivet. Svak kronekurs presser rentene opp. Styringsrenten vil trolig holde
seg på 4-tallet langt ut i 2024, skriver Skogstad.
Det er
fortsatt stor avstand mellom kjøpere og selgere i transaksjonsmarkedet, noe som
gir få transaksjoner. Samtidig har de økte finansieringskostnadene sendt prime
yield opp til 4,25 prosent. Ifølge Cushman & Wakefield er
finansieringskostnadene nå på 7-tallet for såkalt normale eiendomslån, samtidig
som låneutmålingen er strammet til.
– For
eiendomsverdiene er det et plaster på såret at KPI-justeringen kan komme opp
rundt 5-tallet fra januar av. Mens toppinflasjonen vil gå klart ned gjennom
neste år, er det ventet at rentene vil holde seg høye. Vi er derfor inne i en
tid med massivt positiv realrente, skriver Skogstad videre.
Hans
analyseavdeling har talt opp transaksjoner for 29 milliarder kroner fordelt på
117 transaksjoner så langt i år.
– Det
gjennomføres fortsatt transaksjoner, men i et langt mer selektivt marked.
Stor
forskjell mellom kjøper og selgers forventninger gjør at pågående prosesser
trekker ut i tid. Skogstad venter at det vil bli gjort flere transaksjoner som
motiveres av et ønske om å frigjøre kapital, redusere LTV og å være tidlig ute
for å unngå brudd på covenants på lånene.
– At vi
ikke har sett flere salg, skyldes at flere har hentet inn egenkapital fra
eierne og selvfølgelig stengt utbetaling av utbytte, fortsetter Skogstad.
Anslaget
på prime yield øker fra 4.1 til 4,25 prosent.
Samtidig
har kontormarkedet bremset opp i første halvår.
– Vi ser
nå et roligere arbeidsmarked og lavere vekst i arealbehovet enn vi har sett de
siste to årene, skriver Skogstad, som har økt kontorledigheten fra 6 til 6,25
prosent.
Et annet
moment som kan svekke inntjeningen til gårdeierne, er at renteøkningen svekker
forbruket utover høsten.
– Tæring
på oppsparte midler, lav arbeidsledighet og høy lønnsvekst har så langt klart å
holde forbruket oppe. Den fulle effekten av de økte rentene i juni og august,
vil ikke slå ut for fullt i økte renteutgifter før fra november. Den siste
varslede renteøkningen i september, vil ikke gi økte rentekrav fra bankene før
julehandelen nærmer seg slutten i desember. Vi venter derfor nedgangen i
forbruket utover høsten, skriver Cushman & Wakefield Realkapital og
forventer flere konkurser utover høsten fra bygulvsaktører som etablerte seg
under lave renter og sterk optimisme etter pandemien.