Skogstad i Cushman: Inntjeningen til gårdeierne utfordres

Cushman & Wakefield Realkapital er ute med ny markedsrapport som tar for seg makro, transaksjonsmarkedet og de ulike leiemarkedene. I rapporten skriver analysesjef Hans Petter Skogstad at vi nå er nær rentetoppen på 4,25 prosent.

– Norsk økonomi kjøles ned. Inflasjonen er på vei ned, men kjerneinflasjonen er seiglivet. Svak kronekurs presser rentene opp. Styringsrenten vil trolig holde seg på 4-tallet langt ut i 2024, skriver Skogstad.

Det er fortsatt stor avstand mellom kjøpere og selgere i transaksjonsmarkedet, noe som gir få transaksjoner. Samtidig har de økte finansieringskostnadene sendt prime yield opp til 4,25 prosent. Ifølge Cushman & Wakefield er finansieringskostnadene nå på 7-tallet for såkalt normale eiendomslån, samtidig som låneutmålingen er strammet til.

– For eiendomsverdiene er det et plaster på såret at KPI-justeringen kan komme opp rundt 5-tallet fra januar av. Mens toppinflasjonen vil gå klart ned gjennom neste år, er det ventet at rentene vil holde seg høye. Vi er derfor inne i en tid med massivt positiv realrente, skriver Skogstad videre.

Hans analyseavdeling har talt opp transaksjoner for 29 milliarder kroner fordelt på 117 transaksjoner så langt i år.

– Det gjennomføres fortsatt transaksjoner, men i et langt mer selektivt marked.

Stor forskjell mellom kjøper og selgers forventninger gjør at pågående prosesser trekker ut i tid. Skogstad venter at det vil bli gjort flere transaksjoner som motiveres av et ønske om å frigjøre kapital, redusere LTV og å være tidlig ute for å unngå brudd på covenants på lånene.

– At vi ikke har sett flere salg, skyldes at flere har hentet inn egenkapital fra eierne og selvfølgelig stengt utbetaling av utbytte, fortsetter Skogstad.

Anslaget på prime yield øker fra 4.1 til 4,25 prosent.

Samtidig har kontormarkedet bremset opp i første halvår.

– Vi ser nå et roligere arbeidsmarked og lavere vekst i arealbehovet enn vi har sett de siste to årene, skriver Skogstad, som har økt kontorledigheten fra 6 til 6,25 prosent.

Et annet moment som kan svekke inntjeningen til gårdeierne, er at renteøkningen svekker forbruket utover høsten.

– Tæring på oppsparte midler, lav arbeidsledighet og høy lønnsvekst har så langt klart å holde forbruket oppe. Den fulle effekten av de økte rentene i juni og august, vil ikke slå ut for fullt i økte renteutgifter før fra november. Den siste varslede renteøkningen i september, vil ikke gi økte rentekrav fra bankene før julehandelen nærmer seg slutten i desember. Vi venter derfor nedgangen i forbruket utover høsten, skriver Cushman & Wakefield Realkapital og forventer flere konkurser utover høsten fra bygulvsaktører som etablerte seg under lave renter og sterk optimisme etter pandemien.