Artikkelforfatterne er Morten Hereng Cristophersen, leder i RSM Advokatfirma, og senioradvokat Anine Karstensen i RSM Advokatfirma.
Skattemessige risikoområder ved eiendomstransaksjoner
Eventuelle feilføringer eller fradrag ved eiendomstransaksjoner kan medføre tilleggsskatt, og er viktige å få avdekket.
De skattemessige risikoområdene i eiendomstransaksjoner
knytter seg typisk til fradragsføring av
kostnader til arbeid utført på eiendommen, plassering av bygg i riktig
saldogruppe og fordeling av kostpris på riktig saldo og tomt. Her ser vi
nærmere på typiske funn under skattemessig due diligence og håndtering av
disse.
Har selskapet fradragsrett for kostnader til arbeid utført
på eiendommen
Dersom selskapet har fradragsført kostnader til arbeid
utført på eiendommen, oppstår det spørsmål om kostnadene er fradragsberettiget
for selskapet. Fradragsretten er avhengig av om kostnadene kan anses som arbeid
knyttet til enten vedlikehold eller påkostning av eiendommen. Dette er
avgjørende for når og i hvilken grad kostnadene kommer til fradrag
skattemessig.
Kostnader til vedlikehold kan som hovedregel fradragsføres
direkte, mens kostnader som anses som påkostninger må aktiveres og
fradragsføres gjennom avskrivninger. Risikoen knyttet til feilføring vil være
22 % av det fradragsførte beløpet ved direkte fradragsføring, mot en lavere
prosentvis årlig avskrivning gjennom aktivering. I tillegg kan det ilegges
tilleggsskatt på den skatten som skulle vært betalt. For en potensiell kjøper
vil det derfor være sentralt å vurdere om den skattemessige behandlingen av
vedlikeholdskostnader er håndtert korrekt.
Har selskapet plassert bygget i riktig saldogruppe?
Næringsbygg kan som hovedregel avskrives gjennom
saldoavskrivninger. Ved saldoavskrivninger avskrives en fast prosentsats av
restverdien på bygget hvert år.
For eiendom er de aktuelle satsene henholdsvis
• 2 % for
saldogruppe “i” (forretningsbygg)
• 4 % for
saldogruppe “h” (bygg, anlegg og hoteller).
Bygget må da plasseres i riktig saldogruppe, avhengig av
hvilke aktiviteter som foregår i bygget. Opprinnelig plassering i feil kategori
kan enten gi for høy eller for lav årlig avskrivning, og en potensiell kjøper
bør derfor påse at bygget er oppført i korrekt kategori.
Boliger avskrives som hovedregel ikke for skatteformål.
Kombinerte bygg, dvs. bygg som inneholder næringsareal og boligareal og som
ikke er seksjonert, kan avskrives dersom mer enn halvparten av bygget brukes
til formål som gir rett til avskrivning. Dette avgjøres på grunnlag av
utleieverdi, ikke areal. I slike tilfeller må man foreta en beregning av
hvorvidt utleieverdien knyttet til forretningsformål overstiger utleieverdien
av byggets boligformål, og kjøper bør vurdere seksjonering etter overtagelse dersom
det ikke er tilfelle.
Hvordan har selskapet fordelt byggets kostpris på
saldogrupper/tomt?
Ved ferdigstillelse av et bygg skal den totale kostprisen
fordeles på henholdsvis:
• Tomt
• saldogruppe
“i” (forretningsbygg),
• saldogruppe
“h” (hoteller, bygg og anlegg)
saldogruppe “j” (tekniske installasjoner).
Allokeringen vil være avhengig av kostnadenes art og vil
kreve til dels detaljert kunnskap om kostnadene.
Ettersom tomt ikke avskrives for skatteformål, vil
allokering av kostpris til tomten ikke gi grunnlag for avskrivning av verdien.
Etter ligningspraksis skal kostnader som for eksempel knytter seg til
infrastruktur og grøntanlegg henføres til tomt. Her kan det oppstå mange
grensedragninger. Risikoen knyttet til at relevante kostnader ikke henføres til
tomt, men til andre saldogrupper som gir grunnlag for avskrivninger, er at
skattemyndighetene etter overtagelse kan nekte avskrivninger og eventuelt
ilegge tilleggsskatt for den fordelen som er oppnådd.
Kjøper bør derfor påse at selger har foretatt en grundig
vurdering av allokeringen, og at denne er godt dokumentert dersom
skattemyndighetene stiller spørsmål i årene etter transaksjonen.
Har selskapet underskudd til fremføring?
Dersom et selskap går med underskudd kan man som et
utgangspunkt fremføre dette underskuddet til senere år for skatteformål, slik
at man får et fradrag i skattegrunnlaget når selskapet senere går med
overskudd. Normalt vil en selskapsaksjonær ved kjøp av et selskap kunne anvende
det fremførbare underskuddet i oppkjøpsselskapet ved å gi konsernbidrag,
forutsatt at selskapsaksjonæren etter transaksjonen eier over 90 % av
oppkjøpsselskapet. Ved kjøp av et selskap med underskudd til fremføring bør
man imidlertid være bevisst på risikoen for gjennomskjæring etter skatteloven §
13-3. Denne bestemmelsen er en spesialbestemmelse som gir skattemyndighetene
grunnlag for å avskjære kjøpers rett til å benytte seg av underskuddet dersom
utnyttelse av underskuddet er det overveiende motivet for transaksjonen. Merk
at avskjæring bare kan skje dersom alminnelige bedriftsøkonomiske hensyn ikke
er hovedbegrunnelsen for transaksjonen, og at det ved vurderingen må sees hen
til hva som objektivt sett fremstår som det sannsynlig overveiende motivet. En
kjøper av et selskap med fremførbart underskudd og minimal annen aktivitet
eller andre synergieffekter for kjøperen kan derfor være i faresonen for å få
underskuddet avskåret for skatteformål.