Dersom en
eiendom ikke har nødvendig veirett vil dette som regel løses ved at det inngås
avtale med aktuelle grunneiere. Det er grunneier som i slike tilfeller sitter
med de beste forhandlingskortene, og prisen vil typisk gjenspeile verdiøkningen
til eiendommen som skaffer seg adkomstrett. Den ofte glemte
ekspropriasjonshjemmelen i veglova § 53 kan i visse tilfeller anvendes som
grunnlag for å erverve grunn og rettigheter til privat vei til en potensielt
lavere pris.
Ekspropriasjon
som utgangspunkt for adkomstrett
Før kommunen kan
gi tillatelse til deling eller bygging av en eiendom, må eiendommen være sikret
lovlig adkomst frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, jf. plan- og
bygningsloven § 27-4. Adkomst sikres som regel ved at det inngås avtale med
aktuelle grunneiere som tinglyses på tjenende eiendom. I enkelte tilfeller er det
ikke alltid mulig å inngå slike avtaler om adkomstrett.
I tilfeller hvor
adkomstveien er regulert, og reguleringsplanen ikke er eldre enn 10 år, vil det
være anledning å søke kommunen om å foreta ekspropriasjon av grunn til vei
eller veirett til gjennomføring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven
§ 16-2. Dette vil imidlertid være mindre aktuelt dersom det er kommunen selv som
har hjemmel til veien, eller eiendommen hvor adkomst ønskes etablert.
I nevnte
tilfelle, eller i andre tilfeller hvor det ikke foreligger en reguleringsplan
som gir grunnlag for ekspropriasjon, er det mulig å begjære
sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 for å ekspropriere grunn
eller rettigheter til privat vei. Ekspropriasjon innebærer avståelse av grunn
eller bruksrett mot erstatning. Ekspropriasjon etter veglova § 53 behandles av
jordskifteretten som en skjønnssak. Bestemmelsen benyttes i begrenset grad, noe
som trolig skyldes at rettskildematerialet er begrenset, eller at hjemmelen i
liten grad er omtalt.
Innholdet i
veglova § 53
Foruten å klarlegge
omfanget av eksisterende veirett, gir veglova § 53 jordskifteretten hjemmel til
å ekspropriere grunn og rettigheter til privat veg.
Bestemmelsen gir rett til å etablere ny vei og rett til
bruk av allerede opparbeidet vei. Sistnevnte omtales ofte som
"innpåkjøp" i vei.
Forutsetningen er
at inngrepet "klårt" vil være "meir til gagn enn skade". Bestemmelsen
legger dermed opp til en konkret interesseavveining, hvor ekspropriasjon kan
tillates dersom det foreligger en overvekt av fordeler ved å etablere veirett.
I den grad
veirett er en nødvendig forutsetning for å kunne realisere et prosjekt, vil
dette være et vektig argument, som typisk vil kunne overgå eventuelle ulemper
for grunneieren. Dersom det allerede eksisterer en veiadkomst til
eiendommen, vil det kreves mer konkrete fordeler for å få medhold i et krav på
ny adkomst. Om den alternative adkomsten muliggjør en mer rasjonell utnyttelse av eiendommen,
vil det likevel være et tungtveiende argument.
Dersom adkomsten
følger av reguleringsplan, anses reguleringsmyndigheten allerede å ha foretatt en
bred vurdering av både private og offentlige interesser. Særlig dersom
reguleringsplanen er av nyere dato, vil dette som regel tillegges betydelig vekt
når jordskifteretten skal ta stilling til spørsmålet om ekspropriasjon.
Terskelen for
ekspropriasjon etter ordlyden i veglova § 53 er lik for ekspropriasjon av
rett til å etablere ny vei og rett til å kreve innpåkjøp i eksisterende vei.
I praksis er nok terskelen likevel noe ulik. Ulemper ved etablering av ny
vei, vil ikke være av samme tyngde ved innpåkjøp. Ved innpåkjøp vil ulempene
først og fremst knytte seg til mer omfattende og endret bruk av eksisterende
vei. I tillegg vil det i mange tilfeller kunne regnes som en relevant fordel
for grunneieren at fremtidige kostnader til vedlikehold og oppgradering av
veien vil kunne deles på flere.
Verdifastsettelsen
Dersom
jordskifteretten treffer avgjørelse om ekspropriasjon etter veglova § 53 skal
det fastsettes vederlag for den retten som eksproprieres. Ved ekspropriasjon av
ny vei, vil vederlaget fastsettes på bakgrunn av alminnelige
ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Ved innpåkjøp reguleres erstatningen av en
særregel i § 53 tredje ledd andre punktum.
Ved
ekspropriasjon av ny vei vil fastsettelsen av vederlaget skje på grunnlag av
salgsverdien eller bruksverdien av det avståtte arealet, nærmere bestemt etter
det av de to alternativene som gir den høyeste erstatningen, jf. ekspropriasjonserstatningsloven
§ 4 første ledd, jf. § 3 første ledd. I tillegg til alternativene etter ekspropriasjonserstatningsloven,
har det i rettspraksis utviklet seg et verdsettelsesprinsipp gjerne omtalt som "differanseprinsippet".
Differanseprinsippet er aktuelt når arealet som avstås ikke i seg selv utgjør
noen selvstendig markedsverdi eller bruksverdi. Et typisk eksempel er der det
eksproprieres grunn til en vei, og inngrepet omfatter en stripe langs en
eiendom. Arealet vil da ofte ikke kunne omsettes i et marked, og representerer
nødvendigvis ingen bruksverdi for eieren. Differanseprinsippet innebærer at man
i stedet vurderer eiendommen under ett og sammenligner eiendommens verdi med og
uten arealet som eksproprieres, og utmåler erstatning etter differansen.
Differanseprinsippet
ble blant annet lagt til grunn i sak LG-2021-75631 hvor lagmannsretten, i tråd
med jordskifterettens vurdering kom frem til at vilkårene for å ekspropriere
grunn til adkomst etter veglova § 53 var oppfylt. Ved verdifastsettelsen ble
det vektlagt at det konkrete arealet lå utenfor regulert byggegrense, og derfor
ikke kunne benyttes til utbygging. Ekspropriasjonserstatningen ble satt til
null kroner.
JLST-2016-117839
gjaldt ekspropriasjon av 25 kvadratmeter av naboens areal for å anlegge adkomst
til utviklingseiendom. Retten konkluderte med at arealet hadde et svært
begrenset utnyttingspotensiale for grunneier, ettersom det ikke kunne bebygges
og ikke benyttes til skogproduksjon. Det ble derfor ikke utmålt erstatning for
arealavståelsen.
Veglova
§ 53 andre ledd andre punktum angir hvordan erstatning for innpåkjøp av
vei skal fastsettes. Etter bestemmelsen skal innpåkjøpssummen for bruksrett til
eksisterende vei omfatte en "forholdsmessig part" av utgiftene til "anlegg
og vedlikehald av vegen". Foruten en forholdsmessig andel av kostandene
til å anlegge veien, vil slikt vederlag som regel omfatte kostnader for merslitasje
og ulemper ved økt trafikk. For nylig anlagte veier vil vederlaget kunne bli
relativt høyt. Dersom veien derimot er av eldre dato vil vederlaget typisk være
ned mot null kroner.
I sak JLST-2018-87071
som gjaldt ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei, tilbød utbygger opprinnelig
naboene 1,8 MNOK for å få lov til å benytte den eksisterende veien som gikk
helt inn til eiendommen. Naboene avslo tilbudet, og utbygger tok saken til
jordskifteretten. Jordskifteretten ga utbygger bruksrett til veien etter
veglova § 53, og fastslo at en erstatning på totalt kr 40 000 var en forholdsmessig
andel til naboene.
Sikre lovlig
adkomst ved bruk av veglova § 53
Å begjære sak
for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 kan være et effektivt
virkemiddel for å få veirett til en eiendom. Enten som ekspropriasjon av rett til
å etablere ny vei eller rett til bruk av allerede opparbeidet vei. En
utfordring er imidlertid at slik prosess kan ta lang tid grunnet lang
saksbehandlingstid i jordskifterettene.
Det er videre viktig
å være oppmerksom på at den som krever veirett må erstatte saksøktes nødvendige
kostnader i forbindelse med saken. Dette innebærer blant annet kostnader til
advokatbistand i anledning skjønnet, kostnadene ved jordskifterettens
behandling og godtgjørelse til skjønnsmedlemmer. Avhengig av prisforhandlingene
med grunneier, og slik rettspraksis illustrerer, kan det likevel
være penger å spare ved å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53.
Artikkelforfatterne er partner Thomas Håkonsen og advokatfullmektig Ida Halstvedt Gundersen i DLA Piper.
