Artikkelforfatterne er partner Thomas Håkonsen og advokatfullmektig Ida Halstvedt Gundersen i DLA Piper.

Sikring av lovlig adkomst – den glemte ekspropriasjonshjemmelen

Den ofte glemte ekspropriasjonshjemmelen i veglova § 53 kan i visse tilfeller anvendes som grunnlag for å erverve grunn og rettigheter til privat vei til en potensielt lavere pris.

Dersom en eiendom ikke har nødvendig veirett vil dette som regel løses ved at det inngås avtale med aktuelle grunneiere. Det er grunneier som i slike tilfeller sitter med de beste forhandlingskortene, og prisen vil typisk gjenspeile verdiøkningen til eiendommen som skaffer seg adkomstrett. Den ofte glemte ekspropriasjonshjemmelen i veglova § 53 kan i visse tilfeller anvendes som grunnlag for å erverve grunn og rettigheter til privat vei til en potensielt lavere pris.

Ekspropriasjon som utgangspunkt for adkomstrett

Før kommunen kan gi tillatelse til deling eller bygging av en eiendom, må eiendommen være sikret lovlig adkomst frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, jf. plan- og bygningsloven § 27-4. Adkomst sikres som regel ved at det inngås avtale med aktuelle grunneiere som tinglyses på tjenende eiendom. I enkelte tilfeller er det ikke alltid mulig å inngå slike avtaler om adkomstrett.

I tilfeller hvor adkomstveien er regulert, og reguleringsplanen ikke er eldre enn 10 år, vil det være anledning å søke kommunen om å foreta ekspropriasjon av grunn til vei eller veirett til gjennomføring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven § 16-2. Dette vil imidlertid være mindre aktuelt dersom det er kommunen selv som har hjemmel til veien, eller eiendommen hvor adkomst ønskes etablert.

I nevnte tilfelle, eller i andre tilfeller hvor det ikke foreligger en reguleringsplan som gir grunnlag for ekspropriasjon, er det mulig å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 for å ekspropriere grunn eller rettigheter til privat vei. Ekspropriasjon innebærer avståelse av grunn eller bruksrett mot erstatning. Ekspropriasjon etter veglova § 53 behandles av jordskifteretten som en skjønnssak. Bestemmelsen benyttes i begrenset grad, noe som trolig skyldes at rettskildematerialet er begrenset, eller at hjemmelen i liten grad er omtalt.

Innholdet i veglova § 53

Foruten å klarlegge omfanget av eksisterende veirett, gir veglova § 53 jordskifteretten hjemmel til å ekspropriere grunn og rettigheter til privat veg. Bestemmelsen gir rett til å etablere ny vei og rett til bruk av allerede opparbeidet vei. Sistnevnte omtales ofte som "innpåkjøp" i vei.

Forutsetningen er at inngrepet "klårt" vil være "meir til gagn enn skade". Bestemmelsen legger dermed opp til en konkret interesseavveining, hvor ekspropriasjon kan tillates dersom det foreligger en overvekt av fordeler ved å etablere veirett.

I den grad veirett er en nødvendig forutsetning for å kunne realisere et prosjekt, vil dette være et vektig argument, som typisk vil kunne overgå eventuelle ulemper for grunneieren. Dersom det allerede eksisterer en veiadkomst til eiendommen, vil det kreves mer konkrete fordeler for å få medhold i et krav på ny adkomst. Om den alternative adkomsten muliggjør en mer rasjonell utnyttelse av eiendommen, vil det likevel være et tungtveiende argument.

Dersom adkomsten følger av reguleringsplan, anses reguleringsmyndigheten allerede å ha foretatt en bred vurdering av både private og offentlige interesser. Særlig dersom reguleringsplanen er av nyere dato, vil dette som regel tillegges betydelig vekt når jordskifteretten skal ta stilling til spørsmålet om ekspropriasjon.

Terskelen for ekspropriasjon etter ordlyden i veglova § 53 er lik for ekspropriasjon av rett til å etablere ny vei og rett til å kreve innpåkjøp i eksisterende vei. I praksis er nok terskelen likevel noe ulik. Ulemper ved etablering av ny vei, vil ikke være av samme tyngde ved innpåkjøp. Ved innpåkjøp vil ulempene først og fremst knytte seg til mer omfattende og endret bruk av eksisterende vei. I tillegg vil det i mange tilfeller kunne regnes som en relevant fordel for grunneieren at fremtidige kostnader til vedlikehold og oppgradering av veien vil kunne deles på flere.

Verdifastsettelsen

Dersom jordskifteretten treffer avgjørelse om ekspropriasjon etter veglova § 53 skal det fastsettes vederlag for den retten som eksproprieres. Ved ekspropriasjon av ny vei, vil vederlaget fastsettes på bakgrunn av alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Ved innpåkjøp reguleres erstatningen av en særregel i § 53 tredje ledd andre punktum.

Ved ekspropriasjon av ny vei vil fastsettelsen av vederlaget skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien av det avståtte arealet, nærmere bestemt etter det av de to alternativene som gir den høyeste erstatningen, jf. ekspropriasjonserstatningsloven § 4 første ledd, jf. § 3 første ledd. I tillegg til alternativene etter ekspropriasjonserstatningsloven, har det i rettspraksis utviklet seg et verdsettelsesprinsipp gjerne omtalt som "differanseprinsippet". Differanseprinsippet er aktuelt når arealet som avstås ikke i seg selv utgjør noen selvstendig markedsverdi eller bruksverdi. Et typisk eksempel er der det eksproprieres grunn til en vei, og inngrepet omfatter en stripe langs en eiendom. Arealet vil da ofte ikke kunne omsettes i et marked, og representerer nødvendigvis ingen bruksverdi for eieren. Differanseprinsippet innebærer at man i stedet vurderer eiendommen under ett og sammenligner eiendommens verdi med og uten arealet som eksproprieres, og utmåler erstatning etter differansen.

Differanseprinsippet ble blant annet lagt til grunn i sak LG-2021-75631 hvor lagmannsretten, i tråd med jordskifterettens vurdering kom frem til at vilkårene for å ekspropriere grunn til adkomst etter veglova § 53 var oppfylt. Ved verdifastsettelsen ble det vektlagt at det konkrete arealet lå utenfor regulert byggegrense, og derfor ikke kunne benyttes til utbygging. Ekspropriasjonserstatningen ble satt til null kroner.

JLST-2016-117839 gjaldt ekspropriasjon av 25 kvadratmeter av naboens areal for å anlegge adkomst til utviklingseiendom. Retten konkluderte med at arealet hadde et svært begrenset utnyttingspotensiale for grunneier, ettersom det ikke kunne bebygges og ikke benyttes til skogproduksjon. Det ble derfor ikke utmålt erstatning for arealavståelsen.

Veglova § 53 andre ledd andre punktum angir hvordan erstatning for innpåkjøp av vei skal fastsettes. Etter bestemmelsen skal innpåkjøpssummen for bruksrett til eksisterende vei omfatte en "forholdsmessig part" av utgiftene til "anlegg og vedlikehald av vegen". Foruten en forholdsmessig andel av kostandene til å anlegge veien, vil slikt vederlag som regel omfatte kostnader for merslitasje og ulemper ved økt trafikk. For nylig anlagte veier vil vederlaget kunne bli relativt høyt. Dersom veien derimot er av eldre dato vil vederlaget typisk være ned mot null kroner.

I sak JLST-2018-87071 som gjaldt ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei, tilbød utbygger opprinnelig naboene 1,8 MNOK for å få lov til å benytte den eksisterende veien som gikk helt inn til eiendommen. Naboene avslo tilbudet, og utbygger tok saken til jordskifteretten. Jordskifteretten ga utbygger bruksrett til veien etter veglova § 53, og fastslo at en erstatning på totalt kr 40 000 var en forholdsmessig andel til naboene.

Sikre lovlig adkomst ved bruk av veglova § 53

Å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 kan være et effektivt virkemiddel for å få veirett til en eiendom. Enten som ekspropriasjon av rett til å etablere ny vei eller rett til bruk av allerede opparbeidet vei. En utfordring er imidlertid at slik prosess kan ta lang tid grunnet lang saksbehandlingstid i jordskifterettene.

Det er videre viktig å være oppmerksom på at den som krever veirett må erstatte saksøktes nødvendige kostnader i forbindelse med saken. Dette innebærer blant annet kostnader til advokatbistand i anledning skjønnet, kostnadene ved jordskifterettens behandling og godtgjørelse til skjønnsmedlemmer. Avhengig av prisforhandlingene med grunneier, og slik rettspraksis illustrerer, kan det likevel være penger å spare ved å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53.

Artikkelforfatterne er partner Thomas Håkonsen og advokatfullmektig Ida Halstvedt Gundersen i DLA Piper.

Powered by Labrador CMS