Risiko for at utleiere må ta større del av vedlikeholdskostnadene?

Hordaland tingrett avsa høsten 2022 dom knyttet til reparasjonskostnader av et ventilasjonsanlegg i et næringsbygg. Utleier hadde i 1999 fått oppført et bygg tilpasset leietakers behov, som flyttet inn i bygget med en 10 års leiekontrakt som senere ble forlenget (sist gang i 2017). I 2019 oppstod det en svikt i byggets ventilasjonsanlegg.

Pluss

De nye bankbygget holdt ikke vann. Nå er Sweco dømt til å betale millionerstatning

Lagmannsretten mener Sweco ikke har overholdt kravet til faglig forsvarlig handlemåte under prosjekteringen.

Utleier besørget og bekostet reparasjon av anlegget. Deretter krevde utleier reparasjonskostnadene refundert fra leietaker under henvisning til at leietaker er ansvarlig for løpende vedlikeholdskostnader av tekniske innretninger, mens utleier kun skal dekke utskiftningskostnader av tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

Spørsmålet for tingretten var dermed om utgiftene til reparasjon av ventilasjonsanlegget var vedlikeholds- eller utskiftningskostnader. Retten fant etter en konkret vurdering at reparasjonskostnadene var av en slik karakter at de måtte dekkes av utleier.

Vi har spurt advokat Christoffer Sortland i advokatfirmaet BAHR om hvilken betydning dommen vil kunne få for fordeling av vedlikeholdskostnader mellom utleier og leietaker.

- Resultatet i dommen er nok overraskende for mange utleiere. Mange anser nok at den typen reparasjonskostnader som utleier ble ansvarlig for, for å være vedlikeholdskostnader som kan kreves dekket av leietaker, sier Sortland.

Etter Norsk Eiendoms veileder for felleskostnader er det lagt til grunn at ved utskiftning av vesentlige komponenter til en betydelig kostnad (typisk 40-50 prosent av hele det tekniske anleggets verdi), vil disse kunne likestilles med en fornyelse som påhviler utleier.

I denne saken relaterte kostnadene seg til bytte av et kretskort og reparasjon av én av to motorer i et ventilasjonsanlegg til en total kostnad på ca. 37.500 kroner eks. moms., mens kostnadene ved å skifte hele ventilasjonsanlegget var estimert til noe mellom 120.000 og 245.000 kroner eks. moms. Likevel kom retten til at dette var kostnader som måtte dekkes som del av utleiers utskiftningskostnader.

- Tror du dommen vil medføre at utleier heretter må påregne å dekke større andel av leietakers vedlikeholdskostnader enn tidligere?

- Det kan være risiko for at leietakere vil hevde det. Særlig dersom det er snakk om reparasjon av komponenter som er avgjørende for innretningens funksjon, selv om kostnadene ikke utgjør en vesentlig del av anleggets verdi. Samtidig er vekten av en enkelt tingrettsdom begrenset, så resultatet kan bli annerledes når nye lignende saker bringes inn for retten.

Sortland fremhever at utleiere bør være oppmerksomme på at risikoen for at utleier selv må dekke kostnadene kan øke betraktelig dersom den generelle levetiden for den tekniske innretningen nærmer seg eller er nådd. I saken som var oppe for Hordaland tingrett, var den normale levetiden for ventilasjonsanlegget på 20 år nådd, men anlegget fungerte fint etter reparasjonen.

Pluss

Norwegian Outlet dømt til å betale millioner i erstatning til entreprenør

Lagmannsretten skroter tingrettdsom, og Norwegian Outlet Project I AS må dermed ut med over 4,6 millioner kroner i erstatning til Herda Totalentreprenør AS.

Likevel konkluderte tingretten med at kostnadene måtte dekkes av utleier og påpekte at dersom det var slik at utleier ved hver utskiftning av eldre og sentrale komponenter kunne velte kostnadene over på leietaker, ville utleier i realiteten kunne frita seg fra sin plikt til å bekoste utskiftning av tekniske innretninger.

- En slik kobling mot antatt levetid kan potensielt stride mot standard leieavtales bestemmelse om at tekniske anlegg skal kunne vedlikeholdes, og hvor vedlikeholdskostnadene dekkes av leietakerne, så lenge det lar seg vedlikeholde på en regningssvarende måte, mener Sortland.

- Etter mitt syn er rettens tolkning og resultat noe strengt, da det bærende elementet bør være innretningens funksjonalitet. Dersom anlegget fungerer etter reparasjonen, bør utleiere gis utstrakt skjønn til selv å vurdere om det skal utskiftes eller repareres. Dette har også en side mot bærekraft og bruk av eksisterende bygg og anlegg.

- I lys av dommens resultat bør utleiere likevel være nøye med å sikre seg god dokumentasjon for at det er regningssvarende å vedlikeholde tekniske anlegg. Dette gjelder særlig når disse nærmer seg normal antatt levetid, avrunder Sortland.