Mens de fleste utbyggere i dag sliter med tregt salg og
avventende kjøpere, var sitasjonen ganske annerledes for ikke så lenge siden. Salget gikk i utgangspunktet godt i denne saken, hvor en megler på Romerike i 2018 fikk hovedansvaret
for å få inn kjøpere til et nytt leilighetsprosjekt.
Omprosjektert etter godt salg
Opprinnelig var det planlagt 47 leiligheter, som etter en
omprosjektering ble omgjort til 52 leiligheter. Ifølge oppdragsavtalen skulle megleren
få betalt 37.500 kroner pluss mva per leilighet solgt, i tillegg til 49.000
kroner for tilrettelegging totalt for prosjektet og 2.900 kroner pluss mva. per
gjennomført oppgjør.
Resalg av leiligheter i prosjektet skulle honoreres med 50.000
kroner inkludert oppgjørskostnad. Utlegg og markedsføringskostnader skulle
komme i tillegg. Kravet på vederlag skulle forfalle med 10.000 kroner pluss mva
ved hver signerte kjøpekontrakt, og 27.500 kroner per leilighet når styret i utbyggerselskapet
fjernet forbehold om igangsetting av prosjektet.
Dette forbeholdet gjaldt åpning av byggelån. Avtalen mellom utbygger
og byggelånsbanken DNB var at byggelånet ville bli åpnet ved dokumentert
forhåndssalg av leiligheter på bindende kontrakter for minimum 151 millioner
kroner, ca. 65 prosent av de prosjekterte leilighetene.
I februar 2019 oversendte megleren en kjøperliste til
utbygger som viste at 34 leiligheter til en sum av 150 millioner kroner var
solgt. Kort tid etterpå fikk utbygger innvilget byggelånet fordi vilkåret om
forhåndssalg ble ansett oppfylt, og i mars 2019 vedtok utbygger byggestart.
Uorden i sysakene
Utbygger ble fakturert 1,6 millioner kroner fra megleren,
som vederlag for salg av 34 leiligheter. Hoffmegleren sluttet deretter i det
aktuelle meglerselskapet, og andre meglere på kontoret ferdigstilte kontrakter
og salg for de leilighetene som allerede var solgt.
I desember 2020 ble det oppdaget at noen kjøpere ikke ville
betale forskudd eller signere kontrakt. Ytterligere gjennomgang viste at det
var utført dobbeltfakturering, hvor meglerselskapet betalte tilbake et mindre
beløp. Utbyggers påstand var imidlertid at de hadde krav på et større beløp. Uenigheten
fant deretter veien til Romerike og Glåmdal tingrett, som rett etter nyttår
satte av tre rettsdager til å nøste opp i saken.
Under rettsaken ble det lagt frem seks ulike kravposter fra
utbyggeren, som samlet beløp seg til snaut tre millioner kroner. Den ene posten
dreide seg om dobbeltfakturering. Videre har utbygger krevd erstatning for tap som
er påført som følge av feilaktige opplysninger som ble gitt av megleren om
antallet leiligheter solgt i forkant av byggestart. Utbyggers påstand er at byggestart
ble startet på uriktig grunnlag, og dermed gikk man glipp av muligheten for å
styre prosjektet på en mer lønnsom måte.
Det er per dags dato åtte usolgte leiligheter i prosjektet
og utbygger har anført at tapet minst er finanskostnadene for disse, omtrent fire
millioner kroner. Tapet ble bedt utmålt etter rettens skjønn.
Utbygger har også krevd erstatning for rentekostnader som er
påført utbygger som følge av at meglerselskapet har fakturert del 1 av
vederlaget på et for tidlig tidspunkt, at del 2 av vederlaget aldri skulle vært
fakturert og for den delen av vederlaget som er dobbeltfakturert.
Videre ble det krevd erstatning for tapte salgsinntekter som
følge av at meglerselskapet aksepterte bud på leiligheter som var lavere enn
den fastprisen utbygger hadde satt. Dette gjelder fire leiligheter. Kravet var
på kr. 930.000 kroner.
Til slutt ble det krevd erstatning for interne kostnader og
juridisk bistand, samlet på rundt 350.000 kroner.
Under rettsaken kom det klart frem at det har gått raskt i
svingene under salget av de prosjekterte leilighetene: En investor tegnet seg
for fire leiligheter, henholdsvis to store og to mindre, i en prisgunstig pakkeløsning.
Da byggeplanene ble omprosjektert, ble alle fire leilighetene satt opp i pris. Alle
kjøperne fikk valget mellom å kjøpe sin omprosjekterte leilighet til ny, høyere
pris, eller heve kjøpekontrakten uten noen forpliktelser.
Investoren fikk beskjed om at han stod fritt til å
kansellere sine kjøp hvis han ikke ville akseptere endringene. Investoren
svarte per e-post at han fortsatt ville ha de to små leilighetene, til ny,
høyere pris, men at han ikke ville ha de to større leilighetene.
Mer skriftlig dokumentasjon foreligger ikke. Alle
leilighetene til investoren ble stående på kjøperlistene frem til desember 2020
da utbygger reagerte på at han ikke hadde betalt inn forskudd. Hoffmegleren
forklarte i retten at han var av den oppfatning at investoren hadde kjøpt
leilighetene som en pakkeløsning, at han av den grunn ikke kunne frasi seg to
av fire leiligheter. Investorens forklaring er at han trakk seg fra to av
kjøpene slik som det fremgår av den skriftlige korrespondansen.
- Muntlige avtaler er bindende, men …
Retten mener at verken meglerens eller investorens
forklaringer sannsynliggjør hva som eventuelt skal ha vært sagt mellom de to
per telefon. Deres etterfølgende atferd er også i samsvar med at de to har hatt
ulike forståelser, ved at megleren har meldt inn salget, mens investoren ikke
har signert kjøpekontrakt og ikke betalt inn forskudd, mener retten.
- Nettopp av denne grunn er det viktig å sikre
notoritet rundt salg. Muntlige avtaler er riktignok bindende på lik linje med
skriftlige avtaler, men det er vanskeligere å ettergå hva som er sagt,
poengterer Romerike og Glåmdal tingrett.
Med tillegg av ett lignende tilfelle, har domstolen kommet
til at tre leiligheter til en samlet verdi av 14 millioner kroner ikke var
solgt og ikke skulle vært meldt inn som solgt per februar 2019. Retten er
kommet til at megleren opptrådte illojalt da han meldte inn de tre leilighetene
som solgt, selv om det ikke var bevisst fra meglerens side å lure noen.
- Han burde, som profesjonell og erfaren megler,
forstått at skriftlighet var en nødvendighet. Han var klar over
byggelånsbankens vilkår om oppnådd salg, og han burde da også forstå at det
også innebærer at salgene kan dokumenteres, heter det i dommen fra Romerike og
Glåmdal tingrett.
Retten har også kommet til at meglerselskapet må betale
930.000 kroner i erstatning til utbygger som følge av at fire leiligheter ble
solgt til underpris. Også her var det diskusjon rundt hva som var avtalt mellom
utbygger og ansvarlig megler. Sistnevnte forklarte i retten at det var en
muntlig avtale mellom utbygger og ham om at kjøperne av disse fire leilighetene
til «gammel» pris og ikke til omprosjektert, høyere pris. Dette ble avvist av
utbygger under rettsaken.
- Som skrevet tidligere i dommen er muntlige
avtaler utvilsomt bindende på lik linje med skriftlige avtaler. Men når den
andre parten ikke vedkjenner seg at det er inngått en muntlig avtale er det
sjelden grunnlag for å legge en eventuell muntlig avtale til grunn uten andre
holdepunkter. Når det da foreligger en skriftlig avtale som er meget klar på at
megler kun kan inngå kjøpekontrakter til fastpris, mener retten at (megleren,
red. anm.) burde sørget for å få en eventuell tilleggs-fullmakt nedtegnet
skriftlig, skriver retten.
Domstolens konklusjon er dermed at megleren ikke hadde lov
til å selge de fire leilighetene for lavere pris enn fastpris.
Med tillegg av diverse andre poster, lyder domsslutningen på
at utbygger tilkjennes 1.154.892 kroner i erstatning, altså godt under halvparten
av utbyggers opprinnelige krav. Når det gjelder fordeling av partenes sakskostnader, slutter
rettens administrator slik:
- Rettens oppfatning er at begge parter har fått
medhold av betydning, jf. tvisteloven § 20-3, men at det ikke foreligger
tungtveiende grunner til at noen av partene skal tilkjennes sakskostnader.
Retten mener at begge partene bærer ansvaret for at faktiske forhold ikke har
vært klarert på et tidligere tidspunkt, og for at prosessen har blitt
omstendelig og dratt ut i tid.
Dommen er ikke rettskraftig.
