Juss:

SVAKE RUTINER: Utbygger krevde tre millioner kroner av ansvarlig megler, etter at det ble avdekket feilaktige salg og sviktende avtaler. Retten konstaterer på sin side at muntlige avtaler ikke holder i lengden.
SVAKE RUTINER: Utbygger krevde tre millioner kroner av ansvarlig megler, etter at det ble avdekket feilaktige salg og sviktende avtaler. Retten konstaterer på sin side at muntlige avtaler ikke holder i lengden.

Rekyl for hoffmegler etter turbosalg av leiligheter

Megleren solgte unna prosjekterte leiligheter i en forrykende fart. Nå har retten tilkjent utbygger millionerstatning etter dobbeltfakturering og tapte salgsinntekter som følge av salg til underpris.

Publisert

Mens de fleste utbyggere i dag sliter med tregt salg og avventende kjøpere, var sitasjonen ganske annerledes for ikke så lenge siden. Salget gikk i utgangspunktet godt i denne saken, hvor en megler på Romerike i 2018 fikk hovedansvaret for å få inn kjøpere til et nytt leilighetsprosjekt.

Omprosjektert etter godt salg

Opprinnelig var det planlagt 47 leiligheter, som etter en omprosjektering ble omgjort til 52 leiligheter. Ifølge oppdragsavtalen skulle megleren få betalt 37.500 kroner pluss mva per leilighet solgt, i tillegg til 49.000 kroner for tilrettelegging totalt for prosjektet og 2.900 kroner pluss mva. per gjennomført oppgjør.

Resalg av leiligheter i prosjektet skulle honoreres med 50.000 kroner inkludert oppgjørskostnad. Utlegg og markedsføringskostnader skulle komme i tillegg. Kravet på vederlag skulle forfalle med 10.000 kroner pluss mva ved hver signerte kjøpekontrakt, og 27.500 kroner per leilighet når styret i utbyggerselskapet fjernet forbehold om igangsetting av prosjektet.

Dette forbeholdet gjaldt åpning av byggelån. Avtalen mellom utbygger og byggelånsbanken DNB var at byggelånet ville bli åpnet ved dokumentert forhåndssalg av leiligheter på bindende kontrakter for minimum 151 millioner kroner, ca. 65 prosent av de prosjekterte leilighetene.

I februar 2019 oversendte megleren en kjøperliste til utbygger som viste at 34 leiligheter til en sum av 150 millioner kroner var solgt. Kort tid etterpå fikk utbygger innvilget byggelånet fordi vilkåret om forhåndssalg ble ansett oppfylt, og i mars 2019 vedtok utbygger byggestart.

Uorden i sysakene

Utbygger ble fakturert 1,6 millioner kroner fra megleren, som vederlag for salg av 34 leiligheter. Hoffmegleren sluttet deretter i det aktuelle meglerselskapet, og andre meglere på kontoret ferdigstilte kontrakter og salg for de leilighetene som allerede var solgt.

I desember 2020 ble det oppdaget at noen kjøpere ikke ville betale forskudd eller signere kontrakt. Ytterligere gjennomgang viste at det var utført dobbeltfakturering, hvor meglerselskapet betalte tilbake et mindre beløp. Utbyggers påstand var imidlertid at de hadde krav på et større beløp. Uenigheten fant deretter veien til Romerike og Glåmdal tingrett, som rett etter nyttår satte av tre rettsdager til å nøste opp i saken.

Under rettsaken ble det lagt frem seks ulike kravposter fra utbyggeren, som samlet beløp seg til snaut tre millioner kroner. Den ene posten dreide seg om dobbeltfakturering. Videre har utbygger krevd erstatning for tap som er påført som følge av feilaktige opplysninger som ble gitt av megleren om antallet leiligheter solgt i forkant av byggestart. Utbyggers påstand er at byggestart ble startet på uriktig grunnlag, og dermed gikk man glipp av muligheten for å styre prosjektet på en mer lønnsom måte.

Det er per dags dato åtte usolgte leiligheter i prosjektet og utbygger har anført at tapet minst er finanskostnadene for disse, omtrent fire millioner kroner. Tapet ble bedt utmålt etter rettens skjønn.

Utbygger har også krevd erstatning for rentekostnader som er påført utbygger som følge av at meglerselskapet har fakturert del 1 av vederlaget på et for tidlig tidspunkt, at del 2 av vederlaget aldri skulle vært fakturert og for den delen av vederlaget som er dobbeltfakturert.

Videre ble det krevd erstatning for tapte salgsinntekter som følge av at meglerselskapet aksepterte bud på leiligheter som var lavere enn den fastprisen utbygger hadde satt. Dette gjelder fire leiligheter. Kravet var på kr. 930.000 kroner.

Til slutt ble det krevd erstatning for interne kostnader og juridisk bistand, samlet på rundt 350.000 kroner.

Under rettsaken kom det klart frem at det har gått raskt i svingene under salget av de prosjekterte leilighetene: En investor tegnet seg for fire leiligheter, henholdsvis to store og to mindre, i en prisgunstig pakkeløsning. Da byggeplanene ble omprosjektert, ble alle fire leilighetene satt opp i pris. Alle kjøperne fikk valget mellom å kjøpe sin omprosjekterte leilighet til ny, høyere pris, eller heve kjøpekontrakten uten noen forpliktelser.

Investoren fikk beskjed om at han stod fritt til å kansellere sine kjøp hvis han ikke ville akseptere endringene. Investoren svarte per e-post at han fortsatt ville ha de to små leilighetene, til ny, høyere pris, men at han ikke ville ha de to større leilighetene.

Mer skriftlig dokumentasjon foreligger ikke. Alle leilighetene til investoren ble stående på kjøperlistene frem til desember 2020 da utbygger reagerte på at han ikke hadde betalt inn forskudd. Hoffmegleren forklarte i retten at han var av den oppfatning at investoren hadde kjøpt leilighetene som en pakkeløsning, at han av den grunn ikke kunne frasi seg to av fire leiligheter. Investorens forklaring er at han trakk seg fra to av kjøpene slik som det fremgår av den skriftlige korrespondansen.

- Muntlige avtaler er bindende, men …

Retten mener at verken meglerens eller investorens forklaringer sannsynliggjør hva som eventuelt skal ha vært sagt mellom de to per telefon. Deres etterfølgende atferd er også i samsvar med at de to har hatt ulike forståelser, ved at megleren har meldt inn salget, mens investoren ikke har signert kjøpekontrakt og ikke betalt inn forskudd, mener retten.

- Nettopp av denne grunn er det viktig å sikre notoritet rundt salg. Muntlige avtaler er riktignok bindende på lik linje med skriftlige avtaler, men det er vanskeligere å ettergå hva som er sagt, poengterer Romerike og Glåmdal tingrett.

Med tillegg av ett lignende tilfelle, har domstolen kommet til at tre leiligheter til en samlet verdi av 14 millioner kroner ikke var solgt og ikke skulle vært meldt inn som solgt per februar 2019. Retten er kommet til at megleren opptrådte illojalt da han meldte inn de tre leilighetene som solgt, selv om det ikke var bevisst fra meglerens side å lure noen.

- Han burde, som profesjonell og erfaren megler, forstått at skriftlighet var en nødvendighet. Han var klar over byggelånsbankens vilkår om oppnådd salg, og han burde da også forstå at det også innebærer at salgene kan dokumenteres, heter det i dommen fra Romerike og Glåmdal tingrett.

Retten har også kommet til at meglerselskapet må betale 930.000 kroner i erstatning til utbygger som følge av at fire leiligheter ble solgt til underpris. Også her var det diskusjon rundt hva som var avtalt mellom utbygger og ansvarlig megler. Sistnevnte forklarte i retten at det var en muntlig avtale mellom utbygger og ham om at kjøperne av disse fire leilighetene til «gammel» pris og ikke til omprosjektert, høyere pris. Dette ble avvist av utbygger under rettsaken.

- Som skrevet tidligere i dommen er muntlige avtaler utvilsomt bindende på lik linje med skriftlige avtaler. Men når den andre parten ikke vedkjenner seg at det er inngått en muntlig avtale er det sjelden grunnlag for å legge en eventuell muntlig avtale til grunn uten andre holdepunkter. Når det da foreligger en skriftlig avtale som er meget klar på at megler kun kan inngå kjøpekontrakter til fastpris, mener retten at (megleren, red. anm.) burde sørget for å få en eventuell tilleggs-fullmakt nedtegnet skriftlig, skriver retten.

Domstolens konklusjon er dermed at megleren ikke hadde lov til å selge de fire leilighetene for lavere pris enn fastpris.

Med tillegg av diverse andre poster, lyder domsslutningen på at utbygger tilkjennes 1.154.892 kroner i erstatning, altså godt under halvparten av utbyggers opprinnelige krav. Når det gjelder fordeling av partenes sakskostnader, slutter rettens administrator slik:

- Rettens oppfatning er at begge parter har fått medhold av betydning, jf. tvisteloven § 20-3, men at det ikke foreligger tungtveiende grunner til at noen av partene skal tilkjennes sakskostnader. Retten mener at begge partene bærer ansvaret for at faktiske forhold ikke har vært klarert på et tidligere tidspunkt, og for at prosessen har blitt omstendelig og dratt ut i tid.

Dommen er ikke rettskraftig.

Powered by Labrador CMS