Oslo tingrett kritiserer boligmegler

I 2016 inngikk en kvinne kjøpekontrakt vedrørende kjøp av en leilighet i Sporveisgata på Bislett i Oslo. Selgeren brukte DnB Eiendomsmegling, og i prospektet ble leiligheten presentert som en toroms leilighet over to plan med p-rom på 65 kvadratmeter.

Da kjøperen skulle selge leiligheten i 2020 oppdaget hun at det ikke fantes ferdigattest for kjelleren, og heller ikke dokumenter som viste at kjellerarealet formelt hadde blitt innlemmet i leiligheten gjennom en seksjoneringsbegjæring. Fordi det heftet usikkerhet knyttet til seksjoneringen og godkjenning av arealet som en del av leiligheten, reklamerte kvinnen til AmTrust/Claims Link i juli 2020.

I 2008 ble huset på Montebello ubeboelig på grunn av vannskade. Helt frem til nå har huseierne kranglet med forsikringsselskapet om erstatning

I etterkant av reklamasjonen startet kvinnen en prosess opp mot bygningsmyndighetene i Oslo kommune, for å få kjellerarealet godkjent som p-rom. I september 2021, før hun hadde kommet i mål med søknad om bruksendring og de tiltakene som var nødvendig knyttet til brannsikring, rømningsveier mv., ble leiligheten solgt med opplysninger om usikkerhetsmomentene knyttet til den pågående prosessen med kommunen.

Leiligheten ble solgt etter ordinær markedsføring og budrunde via eiendomsmegler til 3.775.000 kroner. Prisantydning var oppgitt til kr 3,9 millioner kroner, men ingen budgivere var villig til å gi bud høyere enn kr 3.775.000 kroner.

Kvinnen tok deretter ut søksmål mot AmTrust/Claims og selgeren, med krav om erstatning etter rettens skjønn. Kvinnen anførte at dersom boligen hadde vært uten mangler, måtte det antas at markedsprisen ville vært om lag 5,12 millioner kroner.

I tillegg krevde hun erstatning for påløpte kostnader for å sette boligen i nødvendig stand for å kunne selges, herunder til arkitekt, brannteknisk bistand, søknadsgebyr til Oslo kommune etc, samlet på om lag 330.000 kroner. I tillegg ble det lagt frem krav om erstatning for påløpte utgifter til advokat forut for stevning.

Kravet nesten foreldet

Oslo tingrett slår fast at leiligheten ble solgt med en klar mangel, og at kjøperen derfor har krav på erstatning.

- Avgjørende for rettens konklusjon er det samlede inntrykket av hvordan leiligheten er avertert, med p-rom på 65 kvm, og at det ikke noe sted i selve salgsprospektet er opplyst at kjellerdelen verken var seksjonert eller godkjent til den bruken daværende eier benyttet kjelleren som. Dette kunne (…) både selger selv og megler svært enkelt brakt på det rene ved å kontakte bygningsmyndighetene/Oslo kommune, skriver Oslo tingrett i dommen.

- At selger selv har krysset av på at hun ikke visste om kjellerdelen er godkjent, er etter rettens syn ikke tilstrekkelig for å unngå at det foreligger en uriktig informasjon etter § 3-8. Dersom hovedregelen om at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt skal ha noen faktisk og rettslig realitet, må det kreves at selger undersøker slike forhold og ikke slår seg til ro med å skrive «vet ikke» i egenerklæringsskjemaet. Særlig gjelder dette når selgers representant (megleren, red. anm.) så omfattende og utvetydig averterte boligen som en to-etasjers leilighet med p-rom på 65 kvm, og der kjelleren nettopp kunne benyttes som stue/bad/badstue.

Kvinnen kjøpte altså leiligheten i 2016 og reklamerte først i 2020. I utgangspunktet er dermed kjøperens krav foreldet etter den alminnelige foreldelsesfristen på tre år. Men foreldelsesloven sier også følgende:

«Dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap.»

Oslo tingrett konkluderer med at foreldelsesfristen overfor selgers forsikringsselskap ble avbrutt ved e-post fra kvinnen i juli 2020. Men foreldelsesfristen overfor selgeren ble ikke avbrutt før stevning ble sendt den i august 2021. Slik retten ser det, er derfor kravet mot selger foreldet.

Dermed var det eierskifteselskapet som måtte ta støyten, mens selgeren gikk fri. Retten har fastsatt erstatningsbeløpet for det manglende boarealet til 700.000 kroner. I tillegg får kjøperen erstattet 115.000 kroner av kostnadene hun har brukt på å forsøke å få kjelleren godkjent. Til slutt dømmes AmTrust/Claims til å dekke kvinnens sakskostnader på 200.000 kroner.

Peker på megleren

Oslo tingrett er ganske skarp i sin kritikk av megleren som stod for salget av leiligheten i 2016.

- Det ville vært svært enkelt for selger/megler å avdekke at kjellerarealet ikke var seksjonert (og dermed formelt sett en del av sameiets fellesareal), samt at den bruken som var beskrevet og vist gjennom omfattende billedmaterialet ikke var lovlig. Etter rettens syn kan ikke megler annonsere en bolig slik som i denne saken, uten på en klarere måte eksplisitt informere om at kjelleren i realiteten ikke kunne regnes som en del av boligens p-rom. P-rom er som kjent arealet av alle rommene i boligen som kan brukes til varig opphold, poengterer domstolen og fortsetter med å sitere fra eiendomsmeglingsloven:

Fant bilder av utleieboligen her

- For øvrig fremgår det av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at «Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette».

- I vår sak er det åpenbart at megleren ikke har foretatt innhenting og kontroll av kjelleren status hva gjelder seksjonering, lovlighet og ferdigattest, enda dette etter rettens syn ville vært enkelt – og noe megleren på vegne av selger hadde plikt til å gjøre. Isteden skrev megler at ferdigattest forelå, noe som i det minste må ha vært egnet til å forvirre kjøperen, avslutter Oslo tingrett.