Økt nasjonal sikkerhet og skjerpet trusselbilde påvirker eiendomsbransjen 

– Nasjonal sikkerhet angår ikke lenger bare forsvarssektoren og kritisk infrastruktur. Også kommersielle virksomheter som eiendomsaktører må nå vektlegge dette som en del av både drift og strategi, sier partner i Thommessen, Hedvig Moe som har nasjonal sikkerhet som spesialområde.

– Nasjonal sikkerhet spiller helt klart en større rolle enn tidligere. Investorer og eiere er mer opptatt av hvilken sikkerhetsmessig betydning en eiendom kan ha, sier Mette Borger Fyksen, partner på Thommessens eiendomsavdeling.

Thommessen-partnerne mener betydningen av eiendom for nasjonal sikkerhet ble bekreftet da årets nasjonale trussel- og risikovurderinger ble presentert fredag formiddag. PST slår fast at statlige trusselaktører kjøper eiendom og at også at personer med tilknytning til russiske myndigheter har forsøkt å kjøpe eiendom i nærheten av norske militærbaser.

– Vi opplever økt etterspørsel fra eiendomsaktører som ønsker bistand i spørsmål om nasjonal sikkerhet. Temaet dukker opp i både i konkrete transaksjoner og i forbindelse med utviklingsprosjekter, leieforhold og eierskap generelt.

I flere år har Politiets sikkerhetstjeneste (PST) pekt på eiendom som en mulig plattform for fremmed etterretning. I mediene var det flere omtaler av de såkalte "russerhyttene" nær militære områder, der myndighetene samtidig erkjente at de har for dårlig kontroll over hvem som eier eiendom i nærheten av sikkerhetssensitive områder.

Ifølge Thommessen-advokatene har myndighetene varslet at de ønsker strengere kontroll med utenlandske eiendomskjøp for å hindre at strategisk viktige eiendommer utnyttes på måter som skader norske sikkerhetsinteresser. Eiendom kan ha betydning for nasjonal sikkerhet på flere måter, enten det gjelder beliggenhet, eierskap eller hvordan eiendommen brukes.

Hvilke eiendommer?

Eiendommens beliggenhet er ofte et viktig moment når en eiendomsaktør skal vurdere om eiendommen har sikkerhetsmessig betydning. Eiendommer som ligger tett på militære anlegg, kritisk infrastruktur eller andre sikkerhetssensitive områder er særlig relevant. Om nasjonale sikkerhetshensyn faktisk gjør seg gjeldende, må imidlertid vurderes konkret i hver enkelt sak.

– I tillegg har sikkerhetsloven en egen lovhjemmel om det som omtales som "eiendom av sikkerhetsmessig betydning". Dette gjelder eiendom i nærheten av definerte skjermingsverdige objekter eller infrastruktur. Dersom slik eiendom vurderes å utgjøre en uhåndterbar risiko, skal forholdet meldes til sikkerhetsmyndighetene. Det er virksomheten som er underlagt sikkerhetsloven som har ansvar for vurderingen, men det kan i praksis få konsekvenser også for eiendomsaktører, sier Moe.

Transaksjoner og utviklingsprosjekter

Ifølge Thommessen vil økt oppmerksomhet om nasjonal sikkerhet kan få praktiske konsekvenser for eiendomstransaksjoner og utviklingsprosjekter. Dette gjelder særlig dersom aktører med tilknytning til land norske myndigheter vurderer som høyrisikoland er involvert, for eksempel Kina. Nasjonale sikkerhetshensyn kan også bli relevante dersom leietakere i et bygg driver sikkerhetssensitiv virksomhet.

– I slike saker kan det være behov for mer spissede risikovurderinger. Norske myndigheter har vide fullmakter til å gripe inn i enhver aktivitet som kan skade nasjonal sikkerhet. Vurderinger knyttet til eiendom sto for eksempel sentralt da regjeringen stanset salget av Bergen Engines, sier Moe.

– I enkelte transaksjoner reiser det også mer praktisk spørsmål, for eksempel når det gjelder hva slags informasjon som kan deles med hvem, sier Mette.

Myndighetene har signalisert at de ønsker bedre kontroll med eiendomsoppkjøp av hensyn til nasjonal sikkerhet. Kartverket har også foreslått tiltak for å gi myndighetene bedre oversikt og kontroll over eierskap til fast eiendom i konseptvalgutredningen som ble lagt frem i juni i fjor.

– Dette innebærer at vi må forvente flere krav knyttet til eiendomskjøp av hensyn til nasjonal sikkerhet. Vi følger regelverksutviklingen tett og er opptatt av hvilke praktiske konsekvenser dette kan få for eiendomstransaksjoner, sier Borger Fyksen.

Nasjonal sikkerhet må inn i eiendomsaktørenes risikovurderinger

For eiendomsbransjen innebærer utviklingen i trusselbildet og økt myndighetsfokus at risikovurderingene må utvides. Nasjonal sikkerhet må i større grad inngå i vurderingene ved kjøp, salg, utleie og utvikling av næringseiendom.

– Det er viktig å tidlig vurdere om en eiendomstransaksjon eller et leieforhold kan ha sikkerhetsmessig betydning, og om det finnes forhold som kan vekke myndighetenes interesse, sier Borger Fyksen.

Hedvig Moe understreker betydningen av riktig kompetanse:

– Dette er et komplekst område der jus, sikkerhet og kommersielle hensyn møtes. Å involvere riktig kompetanse tidlig er avgjørende for å redusere risiko og unngå uforutsette konsekvenser.