Nybygg i usikre tider

Det meldes om at det er krevende å få gjennomslag for fastpriser uten særskilte klausuler med forbehold om prisøkning. Også ferdigstillelsestidspunkt er vanskelig å låse når det er usikkerhet knyttet til leveranser, priser og tilgang til arbeidskraft. På toppen kommer stigende renter.

Den senere tiden har vi sett eksempler på at nye prosjekter stopper opp fordi den totale risikoen blir for høy. Samtidig ser vi at flere aktører viser en imponerende evne til å få prosjekter i gang med større grad av risikodeling, fleksibilitet og kreativitet i kontraktene enn tidligere.

Trekløveret

Vi ser i økende grad at de gode forhandlingene bærer preg av at partene viser evne til å forstå de underliggende bekymringene og behovene hos den annen part, snarere enn å fastholde tradisjonelle posisjoner og reguleringer om risikodeling.

Noe av nøkkelen i et tøft marked er å forstå hva motparten må ha for at det skal være mulig å komme i mål. Vårt inntrykk er at forhandlinger om «kjekt å ha» for øyeblikket i mange type transaksjoner er erstattet av forhandlinger om de helt sentrale parameterne partene «må ha» på plass for å være villige til å inngå nye avtaler. Partene synes å ha et bevist forhold til det såkalte BATNA (Best alternative to a negotiated agreement), og vil ikke selge eller kjøpe for enhver pris.

Hva som er de avgjørende forholdene som må på plass for å få en avtale i havn vil naturligvis kunne variere, men erfaringsmessig faller ting fort på plass når trekløveret pris, ferdigstillelsestidspunkt og finansiering er håndtert og avklart.

For å komme i mål med disse sentrale parameterne opplever vi nå at partene i større grad enn tidligere må være villige til å tenke nytt, og at andre aktører enn selger og kjøper i stigende grad på involveres aktivt i prosessene. Eksempelvis kan både velvillighet på leietakersiden, fleksibilitet rundt finansiering og avklaringer med entreprenør være helt avgjørende for om man klarer å få et risikobilde som muliggjør enkelte transaksjoner av nybyggprosjekter.

Fremdrift

Eksempelvis vil låst ferdigstillelsestidspunkt i leieavtaler med etterfølgende dagmulkt gjerne måtte vike for mer kreative former for risikodeling i en situasjon der entreprenøren tar så mange forbehold at byggherren har problemer med å gi faste frister. Tilsvarende ser vi at man også i enkelte kjøpekontrakter må åpne opp for mer fleksibilitet rundt overtakelsestidspunkt enn tidligere. For selger vil situasjonen i større grad enn tidligere være slik at man ikke kan ta risikoen ved å låse tidspunkter for ferdigstillelse og overtakelse om forsinkelse kombineres med tradisjonelt erstatnings- og forsinkelsesansvar. For kjøper og leietaker blir da spørsmålet om det tross alt er bedre å utvise en grad av fleksibilitet enn å miste muligheten til å inngå en avtale.

Pris

I avtaler som omfatter oppføring av nybygg og utleie av nybygg, vil selger ofte ha en underliggende kalkyle som også inneholder avsetning for risiko. Når det blir økt usikkerhet rundt ferdigstillelsestidspunkt, byggekostnader og finansieringskostnader vil risikopåslaget kunne bli så stort at det vil være umulig å komme i mål med en avtale uten å tenke kreativt og/eller revurdere vanlige holdninger knyttet til risikofordeling i kontraktene. Vi ser eksempelvis i enkelte transaksjoner som omfatter nybygg at både kjøper og leietaker må være med på løsninger der risiko som tradisjonelt har ligget på selger/byggherren må deles for at man skal få realisert prosjektet. Eksempelvis har vi sett eksempler på at både kjøper og leietaker må være villige til å ta noe av risikoen for forbehold fra entreprenører om priser på enkelte materialer og materialtilgang.

Finansiering

I all enkelhet knytter utfordringer rundt finansiering seg ofte til hvilke muligheter det er for å oppnå finansiering, hvilke rentebetingelser som oppnås og hvilken sikkerhetsstillelse som kreves fra den som finansierer. Vår erfaring er at finansiering oftere kommer på plass i en form for samarbeid mellom involverte parter og med mer omfattende kontraktsreguleringer enn tidligere. Vårt inntrykk er blant annet at flere sliter litt med å oppnå rentebetingelser på byggelån som muliggjør prosjekter, og at de som finansierer i økt grad stiller krav om sikkerhetstillelse som gjør at både kjøper og selger må bidra for å komme i mål.

Det er umulig å vite når og om verden vender tilbake til den gamle normalen. I en slik situasjon heier vi på de som viser pågangsmot og gjennomføringsvilje i urolig farvann.