Næringseiendom til besvær?

Det er fullt skattemessig fradrag for rentekostnader. Egen bolig og fritidsbolig kan selges skattefritt, dersom bo- og eierkravet er oppfylt. Deler av egen bolig kan også leies ut skattefritt, på visse vilkår.

Til tross for Torvik-utvalgets forslag om en generell skatt på bruk av egen bolig og andre endringer i skattereglene, er det ikke kommet alarmerende nyheter for private som eier egen bolig, i forslag til statsbudsjett for 2024.

Men, det er ingen tvil om at vi trenger flere boliger og bygg, flere arbeidsplasser og ikke minst trenger vi flere grønnere bygg. Til det trengs solide eiendomsaktører, som driver med eiendom som virksomhet. Spørsmålet er om det lønner seg nå?

Mange spår en krise i næringseiendomssektoren. I tillegg til at rentene stiger, øker også bankenes risikopåslag ved næringslån. Krav til egenkapital øker, og verdiene på eiendommene synker. Dette er faktorer som gjør at eiendomsselskaper kan stå i fare for å måtte realisere prosjekter og hele eller deler av sin portefølje, med tap.

I denne situasjonen må i tillegg eierne av eiendom og/eller aksjer i eiendomsselskap, håndtere en skattebelastning som er betydelig høyere en tidligere. Spesielt belastende er økt utbytteskatt i kombinasjon med formuesskatten. Formuesskatten er en særnorsk skatt som skiller seg særlig ut, da den belastes eierne, uavhengig av om virksomheten går med fortjeneste eller ikke.

I forslag til statsbudsjett for 2024 holdes innslagspunktet for å betale formuesskatt uendret på 1,7 millioner kroner (for enslige). Skattesatsen til stat og kommune er til sammen på 1 prosent for formuer under 20 millioner kroner. Satsen for formuer over 20 millioner kroner er på 1,1 prosent. 

Ved beregning av formuesskatt settes det en formuesverdi på alle eiendelene, herunder eiendommen man eier direkte eller indirekte via aksjeselskap.

Ved bolig beregner Skatteetaten en boligverdi basert på statistiske opplysninger om omsatte boliger. Boligverdien er basert på statistikk, som i mange tilfeller ikke hensyntar et eventuelt verdifall man nå står ovenfor. Formuesverdien settes til er en gitt prosentandel av boligverdien.

Formuesverdien for privat primærbolig er 25 prosent av boligverdiens første 10 millioner, og 70 prosent av eventuell del som overstiger 10 millioner kroner.

For sekundærboliger settes formuesverdien til 100 prosent av boligverdien. Sekundærbolig er all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom.

En utleier av boligeiendom får altså en formuesverdi på eiendommen på 100 prosent av boligverdien. Som næringsdrivende av boligutleie får man heller ikke de samme skattemessige saldoavskrivningene som utleier av næringsbygg.

Som næringseiendom omfattes blant annet kontorlokale, butikk og lager, men ikke bolig, selv om man driver virksomhet med bolig. Man kan eie en næringseiendom uten å drive næring. Det er byggets karakter som avgjør om det er en næringseiendom.

Formuesverdien av næringseiendom fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi (2023).

Er eiendommen faktisk utleid vil man ved beregning av utleieverdi ta utgangspunkt i faktisk utleieinntekt. Er eiendommen ikke-utleid, verdsettes utleieverdien etter sjablong. I beregningen benyttes da en satt kalkulasjonsfaktor. Denne beregningen har i mange tilfeller slått uheldig ut og gitt en mye høyere formuesverdi på næringseiendommen, enn hva som kan forsvares ut ifra reell markedsverdi.

Regjeringen forslår i forslag til statsbudsjettet for 2024 å øke kalkulasjonsrenten for næringseiendom utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger med 1 prosentenhet. Dette skal gi eiendommer i distriktene en noe lavere og mer riktig beregnet formuesverdi.

For næringseiendom er det videre en sikkerhetsventil dersom beregnet utleieverdi av overstiger dokumentert markedsverdi. Man kan da selv kreve at formuesverdien settes ned til 75 prosent av dokumentert markedsverdi.

Det er således viktigere enn noen gang å ha et bevisst forhold til verdien som settes på eiendommen, ved beregning av formuesskatten.

Formuesskatten er kun en av flere faktorer og et eksempel som viser at skattetrykket og eierbelastningen er uforholdsmessig høy for eiendomsaktører, i disse tider.

Artikkelforfatterne er advokatene Christian O. Hartmann og Ingvill Hellenes i SANDS.