Nå kommer standardavtalene for solcelleanlegg i leieforhold

Det er Norsk Eiendom og Norges eiendomsmeglerforbund (NEF)/Forum for næringsmeglere (FFN) som har lansert de nye avtalemalene som skal sikre en bedre regulering av solcelleanleggene i leieforhold.

Fra 2026 kan det bli krav om at nye offentlige bygg og næringsbygg ha solcelleanlegg og fra 2027 kan offentlige bygg og næringsbygg som gjennomgår rehabilitering bli nødt til å ha solcelleanlegg.

Ifølge advokat Sven Magnus Rivertz i Norsk Eiendom er det store forventninger til energien som skal produseres med solcelleanlegg på næringsbyggene, og myndighetene har fokus på å legge til rette for produksjon av solenergi på næringsbygg.

Men det har vært flere skjær i sjøen for en kostnadseffektiv deling av egenprodusert energi. Det gjeldende konsesjonsregelverket har vært til hinder for kostnadseffektiv deling av egenprodusert energi. Men den første oktober i fjor kom det nye regler for deling av egenprodusert solkraft. Ifølge Rivertz innebærer den at eier av næringsbygg kan dele solenergien med leietakere innenfor samme eiendom uten konsesjon. Delingsordningen gjelder for anlegg på inntil 1MW installert effekt på samme eiendom.

– Foreningene registrerte en markant økning i etterspørselen etter god avtaleregulering for solcelleanlegg på næringsbygg blant våre medlemmer i 2023. Dermed besluttet vi å få utarbeidet avtalemaler for slike solcelleanlegg. De nye avtalemalene vil utgjøre et tillegg til standardavtalene for utleie av næringsarealer, som ledd i foreningenes arbeid for å gjøre eiendomsbransjen mer bærekraftig, sier Anders Rennesund, NEF/FFNs representant i arbeidet med nye maler.

Sven Magnus Rivertz, advokat og juridisk fagansvarlig hos Norsk Eiendom, er opptatt av viktigheten av at malene støtter opp om vårt felles ansvar for klimatiltak og miljø.

– Fremtidens næringsbygg leverer ikke bare arealer til leietakerne, de er også energiprodusenter i form av solkraft, bergvarme og hva annet fremtiden måtte bringe. Men skal denne energiproduksjonen ha noe for seg, må leietakerne akseptere å stå som mottakere av den energien som produseres på bygget. Dette krever regulering av rettigheter og plikter knyttet til solcelleanlegget og prisingen av den egenproduserte energien. Det er et behov for gode avtalemaler som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker på en gjennomtenkt og balansert måte. Derfor er vi veldig spent på hvordan disse avtalemalene mottas av bransjen, sier Rivertz.

Anne Sofie Bjørkholt og Camilla Hammer Solheim i BAHR peker på en utfordring om at aktørene må forholde seg til både eiendomsretten og energiretten samtidig.

– Noen floker ble løst med regelendringen som trådte i kraft 1. oktober 2023. Fortsatt ligger det imidlertid viktige begrensninger i energiregelverket, kanskje særlig ved at deleordningen kun omfatter deling av strøm til leietakere innenfor samme eiendom, sier Solheim.

Men ifølge Bjørkholt er det håp om ytterligere forbedringer også her. I begynnelsen av februar i år foreslo reguleringsmyndigheten for energi i NVE (RME) en ny ordning for deling av strøm mellom naboeiendommer for anlegg på inntil 5 MW installert effekt.

– Hvis dette blir vedtatt, så begynner det å bli skikkelig sving på dette, sier en engasjert Bjørkholt.

Annette Thunes og Jacob Solheim i Føyen er også fornøyd med å kunne presentere avtalemalene man har arbeidet frem i fellesskap.

– Arbeidet med disse malene har vært en veldig spennende prosess, der vi alle har blitt introdusert for nye temaer og blitt utfordret til å tenke nytt innen næringsutleie, sier Jacob Solheim.

Han viser til begreper som "innmating" og "virtuell fordeling" som benyttes i de nye malene for å regulere fordeling og prising av den produserte solkraften.

– Vi er nå spente på hvordan solcelle-malen mottas i markedet. Dette er et felt der utviklingen skjer raskt. Å utforme en slik avtale-mal blir litt som å skyte på et bevegelig mål. Vi er åpne for at det kan bli behov for justeringer, og håper på gode innspill fra bransjen ut fra hvilke erfaringer man gjør seg når avtalene skal benyttes i praksis, uttaler Thunes.

Norsk Eiendoms Sven Magnus Rivertz oppfordrer aktørene til å gi innspill på solcelle-malene etter hvert som de tas i bruk.

– Bare på den måten kan vi gjøre produktet bedre og mer treffsikkert, avslutter han.

Det er Norsk Eiendoms advokat Sven Magnus Rivertz, advokatene Jacob Solheim og Anette Thunes fra Advokatfirmaet Føyen, NEF/FFNs representant Anders Rennesund og advokatene Camilla Hammer Solheim og Anne Sofie Bjørkholt fra Advokatfirmaet BAHR, som har utgjort kjernen av arbeidsgruppen og som har ført de nye avtalemalene i pennen. Entra ved advokat Henriette Helene Standnes Brochmann og Newsec ved Camilla Hengebøl (avdelingsleder for ESG) har også bidratt i arbeidet.