Millionsmell for selger etter byggeslurv i Oscars gate

I januar 2022 fikk en mann i 20-årene tilslaget på en leilighet i Oscars gate i Oslo. Leiligheten er en del av en bygning oppført i 1891 med et bruksareal er 66 kvadratmeter, og består av en første etasje og en kjeller. Kjelleren utgjør omtrent en tredjedel av det samlede arealet. Kjøpesummen med omkostninger var tett oppunder 5,8 millioner kroner.

Høyt strømforbruk

Det fremgår av overtakelsesprotokollen at selgerne sa at det var nødvendig alltid å ha på varmekabler i kjelleren av «hensyn til fukt», og at de anbefalte bruk av luftavfukter om sommeren. Kjøperen engasjerte en bygningskyndig ingeniør til å gjennomføre en befaring i leiligheten. I sin rapport konkluderte ingeniøren med at kjelleren ikke tilfredsstilte byggteknisk forskrifts krav om ventilasjon. Videre påpekte han at selgernes oppgitte strømforbruk, som tilsvarte om lag 2000 kilowattimer i måneden, overskred det som må regnes som normalt for leiligheter på størrelse med denne.

Pluss

Tapte honorartvist – anker til lagmannsretten

Kjøperen reklamerte overfor selgerne. Han ga uttrykk for at leiligheten syntes å ha et «kondensproblem», og han viste til at kjelleren ikke hadde forskriftsmessig ventilasjon. Han krevde kompensasjon for «fremtidig forhøyet strømforbruk», samt for montering av ventilasjonsanlegg.

Selgerens eierskifteselskap avviste ansvar, og saken endte i Oslo tingrett, hvor kjøperen ble tilkjent 50.000 kroner i prisavslag for manglende ventilasjon. Tingretten avviste kjøperens andre krav, og han ble dømt til å dekke selgernes sakskostnader med rundt 200.000 kroner.

Mangler isolasjon og dampsperre

Kjøperen anket dommen, som nå er blitt behandlet i Borgarting lagmannsrett. Her slår lagdommerne fast at gulvkonstruksjonen i kjelleren ikke er forskriftsmessig, ved at gulvet ikke har isolasjon og fuktsperre. Retten har støttet seg til forklaring fra den bygningskyndige ingeniøren, som konkluderte med følgende i sin rapport:

«Gulvet er konstruert feil ved at det er bygget opp uten isolasjon og uten dampsperre. Manglende isolasjon fører til at en vesentlig del av tilført energi gjennom varmekabler tapt og brukes til oppvarming av betongen. Med kombinasjonen av varmekabler og ingen isolasjon, vil grunnen under betonggulvet varmes opp, som medfører høyere luftfuktighet i det drenerende laget. Siden det ikke er dampsperre, vil de økte fuktmengdene transporteres via kapillært sug gjennom betonggulvet, og deretter til kjellerstua. Avhengig av eksisterende armerings mengde i gulvet, kan dette også redusere levetiden til betonggulvet, på grunn av korrosjon (rust) av armeringen. For å tilfredsstille kravene i TEK 10 må eksisterende gulv hugges opp og bygges opp på nytt, det må monteres tilfredsstillende ventilasjon.»

- Når lagmannsretten har kommet til at det foreligger en mangel, er det avgjørende at gulvet er konstruert feil ved at det er bygget opp uten isolasjon og dampsperre, i strid med god byggeskikk. Ut fra de opplysninger (kjøperen) fikk før kjøpet, inklusive ferdigattesten, hadde han all grunn til å tro at kjellergulvet var fagmessig utført. Til dette kommer at bruksendring av kjellerdel til del av overliggende leilighet skjedde for bare vel 10 år siden, og kjelleren må således regnes som «en ganske ny bolig». Situasjonen ville kunne vært en annen om dette hadde skjedd for mange år siden, skriver Borgarting lagmannsrett i dommen.

Krevde 15 millioner i erstatning – må i stedet bla opp millionbeløp til motparten

Lagmannsretten har lagt selgerens kalkyler for nytt kjellergulv til grunn, og selgerne dømmes til å betale kjøperen 457.328 kroner i prisavslag, samt 28.585 kroner i erstatning for faktisk pådratte merkostnader og fremtidige merkostnader for strøm.

Selgerne dømmes også til å betale kjøperens sakskostnader for lagmannsretten med 426.100 kroner.

Lagmannsretten velger å ikke endre tingrettens fordeling av sakskostnader, og begrunner dette med at påstandsgrunnlaget for lagmannsretten var annerledes enn for tingretten.

Prosessfullmektig for kjøper var advokat Sondre Aasen Aukland, mens selgerne var representert ved advokat Carl Edvard Sem.