Krevde 15 millioner i erstatning – må i stedet bla opp millionbeløp til motparten

Estate Nyheter har i flere omganger omtalt et boligprosjekt i Holmenkollen som har skapt store problemer for mange parter. I 2018 ble en kjøper tilkjent 15 millioner kroner i erstatning etter å ha kjøpt en seksjon i prosjektet til 13,5 millioner kroner.

Listen over mangler var så lang at innleid konsulenthjelp konkluderte med at hele huset måtte utbedres. Da terrassen falt ned på grunn av den kun var festet i kledningen, trakk Oslo kommune tilbake brukstillatelse og ferdigattest.

Pluss

Arkitekt kreves for 15 millioner i erstatning etter fiaskoprosjekt

Ekspertvitner karakteriserte deler av arbeidet som «helt amatørmessig utført» og Oslo tingrett slo fast at kjøper skulle få erstattet kjøpesummen på 13,5 millioner kroner. I tillegg fikk kjøper erstattet kjøpsomkostninger, løpende utgifter i form av eiendomsskatt og fellesutgifter, flyttekostnader, utgifter til erstatningsbolig, kostnader til sakkyndig og advokatkostnader. Inkludert disse kostnadene kom den totale erstatningen opp i 15 millioner kroner.

Partene har senere forlikt saken.

Saksøkte arkitektens forsikringsselskap

Utbygger av boligprosjektet var Brakkeinvest AS, som har tilhold i Oslo. Eieren av selskapet står som eier av en annen av seksjonene i prosjektet. Vedkommende har hatt de samme utfordringene - med tilbaketrekking av brukstillatelse og ferdigattest - som seksjonen som er omtalt innledningsvis i denne artikkelen.

Eieren av seksjonen, som altså i praksis er utbyggeren av hele boligkomplekset, gikk så til sak mot arkitekten i prosjektet. Dette arkitektfirmaet, Arkitektstua AS, gikk imidlertid konkurs i 2018. Arkitektstua hadde ansvarsforsikring hos Fremtind Forsikring AS, og ansvar ble gjort gjeldende ovenfor forsikringsselskapet.

Seksjonseieren har krevd totalt 14,75 millioner kroner i erstatning. Dette er fordelt på fire millioner kroner i husleietap, siden boligen ikke kunne leies ut etter at ferdigattest og midlertidig brukstillatelse ble trukket tilbake. Videre kreves det erstatning for verditap «blant annet som følge av pressedekning og lokal oppmerksomhet etter manglene ved brann og konstruksjon ble kjent, og brukstillatelse og ferdigattest ble trukket». Verditapet er skjønnsmessig estimert til 5,7 millioner kroner.

Til slutt er det krevd det erstatning for påløpte utgifter på til sammen fem millioner kroner.

Fremtind Forsikring AS har avvist kravet, og Oslo tingrett slo i mai i år fast at Fremtind Forsikring skal frifinnes for kravet.

Retten tar utgangspunkt i at det følger av ansvarssystemet i byggesaker at det er tiltakshaveren, som seksjonseieren hadde fulle og senere betydelige eierinteresser i, som har primæransvaret for at kravene i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter er oppfylt.

«Tiltakshaveren er med andre ord ikke fri for sitt ansvar selv om det er benyttet ansvarlige medhjelpere. (Seksjonseieren, red, anm.) var rent faktisk tett på tiltaket som følge av sin posisjon som byggherre, og mer indirekte som tiltakshaver. Den som er involvert i tiltaket på en slik måte, og som i realiteten har et medansvar for at lovens krav er oppfylt, har i langt mindre grad enn helt utenforstående boligkjøpere behov for å stole på informasjonen som er gitt fra den ansvarlige medhjelperen til kommunen», skriver Oslo tingrett i dommen.

Huseier tolket regelverket feil – må skatte av leieinntekter i egen bolig

I lys av den kunnskapen (seksjonseieren) som tredjepart må forutsettes å ha hatt om sentrale deler av prosjekteringen og de sviktende forutsetningene for den, jf. ovenfor, er (arkitektens) pliktbrudd og konsekvensene av disse samlet sett ikke tilstrekkelige til at tapet er erstatningsrettslig vernet, mener Oslo tingrett.

- Retten slutter av dette at det ikke foreligger ansvar på deliktsgrunnlag. Da det ikke foreligger andre former for ansvarsgrunnlag, skal Fremtind frifinnes for erstatningskravet, slutter Oslo tingrett.

Seksjoneieren, som altså også var byggherre, ble dømt til å dekke sakskostnadene til Fremtind Forsikring. De var på hele 1.721.515 kroner.

- Saken er både faktisk og rettslig forholdsvis komplisert og krevende, og den har reist flere problemstillinger som det er forståelig at har tatt tid å forberede. Ut fra dette mener retten, under en viss tvil, at kostnadene har vært nødvendige, heter det i dommen fra Oslo tingrett.

Saken er imidlertid ikke over. Seksjonseieren har anket dommen i Oslo tingrett, og det er nå klart at det blir ankebehandling i Borgarting lagmannsrett i mars neste år. Også denne gangen er det satt av fem dager til rettssaken.