Mer moms på arbeidslønn for eiendomsutviklere?

Utbyggere som oppfører fast eiendom for salg eller for ikke-avgiftspliktig utleie, har plikt til å beregne såkalt «uttaks-merverdiavgift» av arbeid som utføres av egne ansatte og som er av et slag som typisk utføres av entreprenører, det vil si typiske bygge- og anleggsarbeider. Slike virksomheter må registreres i Merverdiavgiftsregisteret og betale 25 % merverdiavgift på den alminnelige omsetningsverdien av arbeidet som utføres av egne ansatte.

Avgiftsplikten gjelder både fysiske arbeider (tømrere, snekkere, røreleggere mv) og ikke-fysiske arbeider (prosjektledelse, byggeledelse mv).

Skatteetaten har imidlertid i senere tid lagt til grunn at det skal beregnes uttaksmerverdiavgift ikke bare på bygge- og anleggsarbeider, men også på arbeider som i praksis utføres av byggherrer.

- Det klare utgangspunktet er at det ikke skal betales avgift av ansattes arbeid. Det er imidlertid særskilte regler om plikt til beregning av 25% uttaks-merverdiavgift på bygge- og anleggsarbeider som utføres av egne ansatte. Formålet er at det skal være avgiftsmessig nøytralt om en utbygger kjøper inn bygge- og anleggsarbeider fra andre, og da belastes med avgift, eller om utbyggeren i stedet velger å utføre slike arbeider med egne ansatte, sier Alexander With, som er advokat og partner i CMS Kluge.

- Men når skatteetaten nå legger til grunn at utbyggere også skal beregne uttaks-merverdiavgift på egne ansattes arbeider med søk etter fast eiendom, kjøpsforhandlinger og reguleringsarbeider, kan det være at Skatteetaten har «tatt for mye Møllers tran», fortsetter With.

Han får støtte av Nils F. Bull, advokat og partner i Advokatfirmaet Harboe.

- Slik jeg ser det kan ikke uttaksplikten strekke seg lenger enn til å gjelde de oppgaver som ville omfattes av en totalentreprisekontrakt. Både loven og forarbeidene gir klar støtte for dette. Utbyggere blir derfor klart nok uttakspliktig for byggeledelse utført av egne ansatte. Det sentrale er det ikke kan være grunnlag for å avgiftsbelegge byggherreoppgaver som tomteerverv, arbeid med regulering, kontrahering av entreprenør, budsjettering og så videre, utdyper Bull.

- Etter mitt syn strekker Skatteetaten uttaksplikten for langt, sier With. Uttaksmomsen beregnes med utgangspunkt i en antatt omsetningsverdi av det aktuelle timeverk. Ofte benyttes en sjablong hvor netto timelønn multipliseres med en faktor på 1,75.

Når det legges 25 % moms på dette grunnlaget kan det utgjøre betydelige beløp for eiendomsutviklere, påpeker With.

- Skatteetaten erkjenner at det ikke er grunnlag for å ilegge uttaksmoms på interne administrative oppgaver og salgs- og markedsføring av det ferdige bygg. Slik jeg ser det er det like innlysende at det heller ikke er adgang til å avgiftsbelegge byggherreoppgaver som finner sted før spaden stikkes i jorden. Det samme gjelder for øvrig for ivaretakelse av byggherrerollen i byggefasen.

- Det er viktig å få en rettslig prøving av uttaksreglenes rekkevidde. Slik vi ser det er dette et spørsmål som bør prøves av domstolene, slik at det ikke er Skatteetaten selv som fastsetter grensene for uttaksplikten, avslutter Bull.

Oslo kommune vedtar nye retningslinjer for MVA-avtaler. – En klar forbedring, mener MVA-eksperter