Krevde millioner i prisavslag etter avvik i parketten og feil glansgrad på malingen

500 påmeldte og 4300 personer i interessentbasen. Dette var bakteppet før det første salgsmøtet i 2019 for Middelthunet på Majorstua, som var prosjektert av OBOS og Veidekke Eiendom/Nordr.

De tidligere hovedkontoret til iNordea i Middelthunsgate 17 hadde før dette stått tomt i tre år ik påvente av at reguleringsprosessen skulle bli ferdig.

Totalt rommer prosjektet 330 leiligheter, som varierer i størrelse fra 43,5 til 390 kvadratmeter. Den sistnevnte toppleiligheten har også takterrasse og balkonger på tilsvarende areal. OBOS fikk stor oppmerksomhet da denne leiligheten ble priset til 95 millioner kroner.

Pluss

Tingrettsdommer: - Da bør det ringe en bjelle

Kjøpte fire leiligheter

Et ektepar i 50-årene fra Oslo vest var blant interessentene da prosjektet ble lagt ut for salg. De klinket til med ikke mindre enn fire leiligheter – én til seg selv for 29,5 millioner kroner, og tre leiligheter til barna for en stykkpris på rundt fem millioner kroner hver.

Underveis var ekteparet og utbygger i dialog om flere endringer. Noen endringer ble imøtekommet, mens andre endringskrav ble avvist, av forskjellige årsaker.

Seks uker før overtakelsene ble det gjennomført førbefaring av leilighetene. Førbefaring i den dyreste leiligheten ble gjennomført i april 2022. Under befaringen ble det avdekket avvik i parketten. Utbygger OBOS/Nordr opplyste under førbefaringen at endringer som allerede var avvist, ikke ville bli utført. Førbefaring i de tre andre leilighetene ble gjennomført noen uker senere. Også her opplyste utbygger at avviste endringer ikke vil bli utført.

Da de påpekte manglene ikke var utbedret ved overtakelsen, valgte kjøperne å holde tilbake deler av kjøpesummen. På grunn av dette nektet utbygger å overlevere nøkler, hvorpå kjøper krevde dagmulkt. Etter en dags betenkningstid ga utbygger likevel fra seg nøklene.

I etterkant av overtakelsen besørget utbygger i flere omganger utbedring av enkeltbord i parketten i den dyreste leiligheten. Etter utbedringene er det avdekket ytterligere feil ved flere bord. Totalt er det ca. 60 bord med avvik.

Ekteparet og utbygger er enige i om parketten skal utbedres, men er uenig om utbedring skal skje lokalt eller ved total utskiftning. Kjøperne har krevd at parketten må byttes i sin helhet – også under fastmonterte installasjoner – mens utbygger har ment at det er nok å bytte enkeltbord.

Ekteparet valgte til slutt å stevne utbygger. I stevningen går det frem at ekteparet har krevd til sammen to millioner kroner i erstatning, samt dagbøter og erstatning til erstatningsleiligheter i den tiden utbedringsarbeidet pågår.

Huseierne på Vinderen ønsket seg et påbygg. Men så kom naboen med dette 90 år gamle dokumentet

Retten: - Kan med rimelighet stille høye krav

Kjøperne møtte utbygger til rettssak i Oslo tingrett i slutten av august år. I tillegg til bytte av parkett, har ekteparet påpekt feil glansgrad på maling på tak og vegger, manglende FDV ved blant annet badene i leiligheten, lekkasje pergola, samt at de krever listefrie dører og terskelfrie overganger på gulv.

Oslo tingrett ved dommerfullmektig Ørjan Torsteinsen Walseth har først tatt for seg manglene ved parketten, som består av bobler i overflaten samt vannskader i skjøtene. De siste boblene ble avdekket i august 2023.

- Retten legger (…) til grunn at utgangspunktet er at saksøkte kan velge utbedringsmetode. Spørsmålet er om saksøktes valgte utbedringsmetode ved utskifting av enkeltbord leder til kontraktsmessig oppfyllelse, innleder domstolen.

Retten er kommet til at slik lokal utbedring ikke er tilstrekkelig. Dette er begrunnet i to forhold. For det første finner retten at det sannsynligvis er en produksjonsfeil ved parketten. Det andre forholdet retten vektlegger er at lokal utbedring ikke vil oppfylle de estetiske krav som saksøkerne med rimelighet kan forvente av leveranse.

- Etter rettens vurdering vil ulikhetene mellom de opprinnelige og utskiftede bordene ikke være kontraktsmessig. I denne vurderingen har retten vektlagt at kjøper med rimelighet kan stille høye krav til leveransen ved kjøp av leilighet på om lag 175 m2 til en pris på 29.500.000 kroner, heter det i den ferske dommen fra Oslo tingrett.

Basert på disse momentene er retten kommet til at utgangspunktet er at hele parketten må skiftes for at mangelen skal være rettet i medhold av bustadoppføringsloven. Retten har likevel kommet til at kjøperne ikke har krav på å få byttet parkett under plassbygd og fastmontert kjøkken, kjøkkenøy, peis, bokhyller og diverse skap i leiligheten. Etter rettens vurdering vil kostnadene ved demontering, lagring, remontering og skader ikke stå i et rimelig forhold til det forbrukeren oppnår ved å legge parkett under disse, i tillegg til at fagkyndig i retten forklarte at faste installasjoner ødelegger for flyt i parketten.

Når det gjelder de andre forholdene som er påpekt, så har retten dømt til utbygger til å gi prisavslag på 50.000 kroner for manglende FDV-dokumentasjon, 25.000 kroner for manglende levering av glassdør/-vegg til WC og dusj på ett av badene og 76.000 kroner i prisavslag for endring av høyde på innvendige dører fra 210 cm til 220 cm.

Døgnpris på 42.000 kroner for erstatningsbolig

Ekteparet har krevd endring av maling på vegger og himling i alle leiligheten, herunder fra glansgrad 03 i tak og 07 på vegg til glansgrad 25. Retten er kommet til at «ulempene entreprenøren ville blitt påført ikke står i forhold til saksøkers interesse i å få høyere glansgrad på vegger og tak». Endringskravet om maling tas derfor ikke til følge.

Pluss

Eiendomsarving rundlurt for flere millioner kroner av gode venner

Ekteparet har også krevd erstatningsbolig i den tiden det tar å utføre utbedringsarbeidene. For utmålingen har saksøkerne vist til en naboleilighet på Airbnb som er lagt ut til leie for 42.786 kroner per dag.

Retten synes denne døgnprisen er i stiveste laget.

- Retten finner at det ikke er grunnlag for å ta denne annonsen til inntekt som sannsynlig markedsverdi for leie av tilsvarende god bolig i utbedringsperioden, skriver Oslo tingrett, som fastsetter leiekompensasjonen for tre uker til 50.000 kroner.

I henhold til dommen innrømmes ekteparet prisavslag og dagmulkt på 208.083 kroner, i tillegg til at utbygger må bytte parketten og fikse pergolaen i den dyreste leiligheten. Ekteparet dømmes samtidig til å frigi tilbakeholdt kjøpesum på til sammen 532.575 kroner for alle fire leilighetene.

Hver av partene må dekke egne saksomkostninger. Prosessfullmektig for ekteparet var advokat Jarle Stig Edler, mens utbygger var representert ved advokat Thomas Smedal.

Dommen er ikke rettskraftig.