Utvikling:
6.000 KVM: OBOS Eiendom ønsker å oppføre et kontorbygg på over 6.000 kvadratmeter i Christian Krohgs gate 35.
Illustrasjon: Link Arkitektur
Klager på avslag om nytt kontorbygg i Oslo sentrum
Plan- og bygningsetaten ga ikke dispensasjon fra kravet om avstand fra nabogrense. Nå har arkitektselskapet sendt klage på vegne av OBOS Eiendom.
I 2019 mottok Plan- og bygningsetaten (PBE) rammesøknad for et kontorbygg på over 6.000 kvadratmeter i Christian Krohgs gate 35 i Oslo sentrum. På tomten er det i dag en parkeringsplass.
– Ny bebyggelse skal videreføre Oslo bys kvartalsstruktur, og berike sentrumsområdet med nye arbeidsplasser. Kontorbygget vil plassere seg mellom to eksisterende bygningsmasser, og videreføre fasadelivet til tilstøtende bygningsmasse, skrev Link Arkitektur i redegjørelsen.
PBE avslo imidlertid søknaden fordi «tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven § 29-4 annet ledd om avstand fra nabogrense».
Nå har arkitektselskapet sendt klage på avgjørelsen. I et brev til PBE skriver Link Arkitektur at de er uenige i etatens vurdering om at det ikke kan gis dispensasjon.
– Generelt vil vi anføre at forslagsstiller stusser over at man i indre by ikke kan bygge husene «vegg i vegg». Dette er den naturlige måten å utvikle byen på, og den eneste måten å utnytte de knappe arealene i sentrum. I tillegg bygger dette opp under den etablerte kvartalsstrukturen i området, heter det i brevet.
Det er spesielt to forhold i avslaget arkitektselskapet ønsker å løfte frem særskilt. For det første skriver etaten i avslaget at den «er kjent med at det hele tiden har vært tenkt at tiltakseiendommen skal bebygges, men i dispensasjonsvurderingen må etaten legge til grunn de faktiske forhold, og kan ikke trekke inn intensjonen i planen og byggesaken på naboeiendommen».
– Vi er uenige i dette. Hele hensynet bak bestemmelsen handler om å sikre lys og luft mellom naboer. Det handler like mye om begge tomter, og man kan ikke se bort fra planer og byggesak på naboeiendom. Det som ble innvilget, og intensjonen bak, er en viktig del av det etaten skal forholde seg til i dispensasjonsvurderingen, påpeker Link Arkitektur.
Arkitektselskapet viser her til rammetillatelsen for naboeiendommen gitt 6. april 2009.
– Der gir PBE klart uttrykk for at de innvilger dispensasjon bl.a. for å unngå og legge begrensninger på utnyttelsen av nabotomten. Avslaget, med sine begrunnelser, har nå lagt begrensninger på vår tomt. Det blir da feil å hevde at man ikke kan trekke inn planen og byggesaken på naboeiendommen.
Dernest viser Link Arkitektur til etatens bemerkning i avslaget om at «det ikke er gitt dispensasjon fra forskriftens krav om dagslys i byggesaken på naboeiendommen».
– Det er riktig at det ikke ble gitt dispensasjon fra forskriftenes krav om dagslys, men naboeiendommen (CK39-41) fikk innvilget dispensasjon fra reguleringsplanen §6 om gjennomgående leiligheter. Vi mener dette er like viktig og i praksis omhandler samme sak. Hensynet bak kravet om gjennomgående leiligheter er å ivareta bokvaliteter knyttet til gjennomlys og mulighet for gjennomluftning. (sitat fra innvilget rammetillatelse for CK39-41).
– Leilighetene er vurdert å få tilstrekkelig dagslys: «PBE anser at den viste løsningen med 12,5 m lange fasader og store vindusflater mot nordøst kan veie opp for ulempene ved ikke å få lysinnslipp fra to sider. Poenget er at CK39-41 uansett har tilfredsstillende lysforhold (i tråd med innvilget dispensasjon ang. ensidige leiligheter) uavhengig av lysslissen, skriver Link Arkitektur.
