Kjøpte hus med ulovlige tilbygg. - Ikke grunnlag for reklamasjon, mener Finansklagenemnda

I mars 2021 kunne en lykkelig kjøper sette husnøklene i sin nye bolig, etter å ha fått tilslaget med et bud på 4,9 millioner kroner. Eneboligen var opprinnelig oppført i 1954, men var senere oppgradert med blant annet et stort anneks med tilbygg, samt bodplass og garasje.

På egenerklæringsskjemaet hadde selger krysset av "Nei" på spørsmål om kjennskap til om det var bygget ut deler av boligen, og "Nei" på spørsmål om kjennskap til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

Måtte rive flere tilbygg

Etter overtakelsen var kjøper i kontakt med kommunen, og fikk opplyst at tilbyggene på uthuset/garasjebygningen var ulovlige etter plan- og bygningsloven.

Huseier tolket regelverket feil – må skatte av leieinntekter i egen bolig

I e-post fra kommunen av i juni 2022 opplyste kommunen følgende:

«Vi viser til vår dialog med dere angående uthus-/garasjebygningen på deres boligeiendom (...). Som vi har informert om i vår e-post som vi sendte til dere 15.07.2021, har vi i kommunens eiendomsarkiv ingen informasjon om bygningene på eiendommen».

Og videre:

«Vi har i snart ett år hatt en god og nyttig dialog med dere om uthuset/garasjebygningen på eiendommen. Vår konklusjon ut fra bl.a. informasjon fra historiske flyfoto, kommunens eiendomsarkiv og dialogen med dere, er at tilbyggene på nåværende uthus-/garasjebygning er ulovlige etter plan- og bygningsloven. De ulovlige tilbyggene må rives. Vår konklusjon om at de må rives, skyldes at de medfører at uthus-/garasjebygningen blir større enn 70 m2 BYA (BYA = bebygd areal), og at uthus-/garasjebygningen får mindre enn 4 meter avstand fra nabogrenser. Hagestuen (overbygd uteareal) kan eventuelt flyttes, slik at den blir frittliggende med minimum 1 meter avstand fra uthus-/garasjebygningen og minimum 1 meter avstand fra nabogrensene».

Kort tid etter reklamerte kjøper til eierskifteforetaket over ulovlig oppført garasje, bod og terrasse.

Selger avviste kjennskap til tiltakene

Ifølge eierskifteforetaket var boligen barndomshjemmet til selger, og slik hun husket, var de arbeidene det ble vist til gjort i hennes foreldres eiertid, og hun hadde derfor ikke kjennskap til forholdene det var reklamert over.

Saken havnet for Finansklagenemnda, hvor kjøper har fremlagt historiske flyfoto av eiendommen tatt i perioden 1979-2014. Kjøper anførte at bildene viste at flere av tilbyggene ble oppført i selgers eiertid, og at selger dermed ikke hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om oppføringene.

Kjøper har revet tilbyggene i henhold til kommunens vedtak. Kostnadene for dette kom på 115.000 kroner. I tillegg kom byggesaksgebyr fra kommunen på 2.200 kroner. Kjøper har også innhentet verdivurdering fra eiendomsmegler, som vurderte verdiminuset til 400.000 – 450.000 kroner. På bakgrunn av rivekostnadene og verditapet har kjøper fremsatt krav om prisavslag på 567.200 kroner.

Dissens i Finansklagenemnda

Finansklagenemnda er delt i sin avgjørelse. Mindretallet slår fast at at reklamasjonen i utgangspunktet er for sent fremsatt etter avhendingsloven. Men mindretallet mener «at selgers opptreden i det minste kan betegnes som grovt uaktsom», og at eierskifteforetaket derfor ikke kan gjøre gjeldende at reklamasjonen er for sent fremsatt.

Rettssak i Oslo tingrett: - Oppdraget ble så belastende at han ikke orket å stå i det lenger

- Etter mindretallets syn er det da tilstrekkelig grunnlag for å konkludere med at selgers opptreden både i forbindelse med oppføring av tilbyggene og i forbindelse med utfylling av egenerklæringsskjemaet, representerte markerte avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Selgers forklaring til foretaket om at arbeidene ble gjort i hennes foreldres eiertid, som åpenbart ikke stemmer med realitetene, trekker for øvrig i retning av at selger har handlet i strid med god tro.

Flertallet i Finansklagenemnda finner det sannsynliggjort at de ulovlige tilbyggene har blitt oppført i selgers eiertid, og «at avkryssingen i egenerklæringsskjemaet derfor i utgangspunkt er feil».

Men:

- Slik saken er opplyst for oss, finner vi å legge til grunn at kjøper ble kjent med ulovlighetene i juli 2021. Kjøper reklamerte først til foretaket i juni 2022, og dermed ca. 11 måneder etter at reklamasjonsfristen startet å løpe.

- Etter en samlet vurdering har flertallet kommet til at selgers opptreden ikke kan betegnes som grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte uredelig eller illojal etter avhl. § 4-19 tredje ledd. Det legges avgjørende vekt på at bevisbildet er tynt, hvilket kan innebære at saken vil kunne se annerledes ut ved mer bevisføring omkring historikken og selgers situasjon.

Finansklagenemnda gir dermed eierskifteselskapet medhold, og kjøper fikk ikke gjennom sitt krav om prisavslag.