Artikkelforfatter er advokatfullmektig Martine Torp Astin, advokat i Mazars Legal Advokater AS.
Etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-4
har tiltakshaver krav på byggetillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med
bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. I lovens kapittel 27 er det
oppstilt krav om at byggetomten må være tilknyttet vei, vann og avløp før
tillatelse til deling av eiendom eller oppføring av byggverk kan godkjennes.
Formålet bak kravene er i hovedsak å sikre at eiendommens skal kunne benyttes
som forutsatt, samtidig som beredskapsmessige og helsemessige hensyn ivaretas[i].
Kravet til byggetomtens veiforbindelse er
i lovens § 27-4 første ledd første punktum oppstilt slik:
«Før
opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning
blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er
åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte
være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende».
Bestemmelsen oppstiller følgelig tre
alternativer for sikring av adkomst i bygge- og delesak:
· Byggetomten er sikret lovlig adkomst til vei som er «åpen
for alminnelig ferdsel»
· Byggetomten er sikret lovlig adkomst ved tinglyst
dokument
· Byggetomten er på annen måte sikret vegforbindelse som
kommunen godtar som tilfredsstillende
Det første alternativet regulerer
tilfellet der en vei som er åpen for alminnelig ferdsel går helt frem til
byggetomten. De to andre alternativene gjelder tilfellet der byggetomten ikke
grenser til slik vei, men der det ligger en eller flere eiendommer mellom
byggetomten og veien som er åpen for alminnelig ferdsel. I sistnevnte tilfelle
må tiltakshaver i sin søknad om bygge- eller deletillatelse dokumentere sin
adkomstrett over det mellomliggende arealet overfor kommunen gjennom
fremleggelse av tinglyst veirettighet eller på annen måte. Poenget fra
lovgivers side er til syvende og sist er at byggetomten må sikres tilknytning
til vei som er åpen for allmenn ferdsel enten direkte eller via et
mellomliggende areal.[ii]
Hvordan kan tiltakshaver godtgjøre at adkomsten er
«sikret»?
Ordlyden «sikret», som gjelder som gjelder
for alle lovens alternativer (ref.over), gir anvisning på at tiltakshaver må ha
en veirett frem til byggetomten. Dette forankret blant annet i
forarbeidene, der det fremgår at § 27-4 første ledd innebærer at «Den påberopte
vegrett må vurderes, både i forhold til eksistens og omfang»[iii].
Om vilkåret er oppfylt, kommer primært på
spissen i det siste av de tre tilfellene nevnt over, nemlig når byggetomten
ikke grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, samtidig som tinglyst
veirett over det mellomliggende arealet ikke er etablert. For å oppfylle
sikringsvilkåret må tiltakshaver godtgjøre at han på annen måte har veirett
frem til byggetomten, ved å vise til et stiftelsesgrunnlag for
rettigheten. Slikt stiftelsesgrunnlag kan
for eksempel være avtale (herunder utbyggingsavtale[iv]),
hevd, eierrådighet til tjenende eiendom (den eiendommen man kjører over) eller rett
til bruk av veien etter servituttloven (f.eks. servituttloven § 9 der en
veirettighet kan følge med utskilt eiendom ved deling).
Bestemmelsen i § 27-4 gir kommunen
myndighet til å prejudisuelt ta stilling til innholdet i private rettigheter.
Dette representerer et unntak fra § 21-6 som sier at kommunen som den klare
hovedregel ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved sin
byggesaksbehandling. Kommunens prejudisuelle vurdering kan når som helst
overprøves av domstolene, som § 21-6 også selv understreker: «Tillatelse etter
denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold.»
Vilkåret om «sikring» innebærer for øvrig ingen dokumentasjonsplikt
for tiltakshaver, men der det er tvil om retten er sikret, vil
tiltakshaver/eier bære risikoen for at kommunen ikke finner vilkåret oppfylt.[v]
Det kan føre til et avslag i bygge/delesaken. Dersom tiltakshaver befinner seg
innenfor den tredje kategorien adkomst (over), kan det derfor være klokt å
avsette en del plass i søknaden til en beskrivelse av den veiretten man
påberoper seg. I den anledning kan følgende råd være hensiktsmessige å ha med
seg:
- Det er ikke er krav i § 287-4
at adkomstveien er opparbeidet, men man skal i søknaden forsøke å i best mulig
grad dokumentere at det er lovlig
adgang til å foreta slik opparbeidelse
- Tiltakshaver må vise at veiretten
knytter seg til eiendommen og ikke eieren (en såkalt realservitutt). [vi]
[vii]
- Veiretten må ha en viss varighet og stabilitet, noe som i eldre
lovforarbeider har blitt formulert som et krav om at veiretten er evigvarende
og privatrettslig urokkelig. [viii]
Går det en vei inn til byggetomten som er «åpen for
alminnelig ferdsel»?
Hvis ja, er kravet om adkomst i § 27-4 (1)
første alternativ oppfylt, og adkomsten anses sikret.
Offentlige veier er likevel som det klare
utgangspunkt å anse åpne for alminnelig ferdsel, jf. forarbeidene
forutsetningsvis[ix].
Dersom en byggetomt ligger inntil en kommunal vei, fylkesvei eller riksvei, er
følgelig adkomsten ansett som sikret. Unntak kan likevel tenkes i tilfeller der
offentlig vei er stengt for kjøring uten at det er gitt dispensasjon for
kjøring til og fra eiendommen[x].
Private veier kan også være åpne for
alminnelig ferdsel, men det beror på en konkret vurdering.[xi]
I juridisk teori[xii]
er det uttalt at en vei er åpen for alminnelig ferdsel når «alle og enhver kan
bruke vegen i kraft av allemannsretten» (altså friluftsloven). I så henseende
blir spørsmålet om den private veien eller arealet ligger i utmark eller i
innmark der bruk ikke vil medføre utilbørlig fortrengsel, jf. friluftsloven §§
2 og 3.
Sivilombudet[xiii]
har uttalt at andre relevante momenter i vurderingen vil være om allmennheten i
lang tid har brukt vegen uten innsigelse fra eierens side, samt
karakteren av tidligere og nåværende bruk. I Sivilombudets sak 2009/260 ble det
lagt til grunn at kommunal brøyting av en privat vei ikke gjorde at den kunne
anses som «åpen for alminnelig ferdsel». [xiv]
Er adkomstretten ivaretatt ved et «tinglyst dokument»?
Med «tinglyst dokument» menes en skriftlig
avtale om veirett som er tinglyst i grunnboken. Ved fremleggelse av slik i en søknad,
vil kravet til sikret adkomst over naboeiendom(mer) være oppfylt, etter andre
alternativ i § 27-4 (1).
Hva slags veiforbindelse vil kommunen godta som
«tilfredsstillende»?
Når det gjelder det tredje alternativet,
er det som oftest her vilkårene om adkomstrett er sikret kommer på spissen.
Vilkåret «tilfredsstillende» sikter ifølge forarbeidene til at kommunen kan
stille krav om standard og bredde for adkomstveien. En slik vurdering er opp
til kommunens frie skjønn[xv],
men det stilles krav om at skjønnskriteriene som legges til grunn, er relevante
og saklige.
Kan kommunen frita tiltakshaver fra kravet om sikret
adkomst?
Dersom ingen av de tre alternativene for
sikring av adkomst er oppfylt, er utgangspunktet at søknaden om bygge- eller
deletillatelse skal avslås[xvi].
Unntak kan imidlertid gjøres dersom vegforbindelse - etter kommunens skjønn -
ikke kan skaffes uten «uforholdsmessig vanske eller utgift». Da kan kommunen
godta en annen ordning. Et viktig moment i denne «kan-skjønn»- vurderingen som
i så fall skal gjøres av kommunen, vil være å avklare på hvilken måte hensynet
bak § 27-4 blir tilsidesatt. Formålet bak bestemmelsen er i forarbeidene angitt
å være at eiendommer skal kunne benyttes som forutsatt (altså til det formål de
er avsatt til i plan), samt samfunns- og beredskapsmessige hensyn[xvii].
[i] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.1
[ii] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[iii] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[iv] Kommunal- og distriktdepartementets
uttalelse i sak 22/735-2
[v] Se bl.a. SOM-2014-3195
[vi] Se også Pedersen mfl. 2011 s. 462.
[vii] Ot.prp. Nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[viii] SOM-2009-260
[ix] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[x] Tolkningsuttalelse fra kommunal- og
distrikts departementet i sak 20/3814
[xi] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[xii] O.J. Pedersen mfl. (Oslo, 2. utg. 2011) på
s. 460 – 461
[xiii] SOM-1983-135
[xiv] SOM-2009-260
[xv] Ot. Prp. Nr. 45 (2007-2008) punkt 15.2.2
[xvi] Jf. §§ 21-4(1) og 27-4(1), samt
departementets tolkningsuttalelse i sak TUDEP-2016-5378
[xvii] Ot. Prp. Nr 45 (2007-2008) punkt 15.1
