Plan- og bygningsretten er kanskje det praktisk viktigste
regelverket for eiendomsutviklere. Lov- og forskriftsendringer, rettspraksis og
politiske føringer er med å påvirke rammevilkårene for utvikling av den enkelte
eiendom. Hvilke nyheter innenfor plan- og bygningsretten må eiendomsutviklere merke
seg når vi nå starter et nytt år? Og hvilke pågående prosesser må en følge med
på?
Bærekraft og ESG står sentralt
Bærekraft og ESG er sentrale stikkord for 2022, og blir ikke
mindre viktig i årene som kommer. Fokus på bærekraft er stort i
eiendomsbransjen, også innen plan- og bygningsjussen. Kravene til aktørene i eiendomsbransjen til å
bidra til det grønne skiftet blir stadig strengere. I 2022 ble det som kjent
vedtatt flere endringer i byggteknisk forskrift, som trådte i kraft 1. juli
2022. Krav som stiller større krav til utbyggere. For søknader som kommer inn
til bygningsmyndighetene før 1. juli 2023 vil det være valgfritt å følge
forskriftsendringene.
Fra 1. juli 2023 må alle forholde seg til
forskriftsendringene. Det er blant annet kommet et nytt kapittel 17, «Klima og
livsløp», der det er innført en bestemmelse om utarbeidelse av
klimagassregnskap. I tillegg er det kommet bestemmelse at om at det må velges
produkter med lavt innhold av eller uten helse- og miljøfarlige stoffer og
bestemmelser, byggavfall og ombruk, miljøkartlegging og rapportering,
avfallssortering og sluttrapport for faktisk disponering av avfall og
minimumsnivå for energieffektivitet.
Dette er nok bare starten, og det er grunn til
å forvente at bærekraft fremover vil få større plass også i plan- og
bygningsregelverket.
Når det gjelder arealplanlegging finnes det allerede
virkemidler i plan- og bygningsloven som gir mulighet til og krav om å fremme
bærekraft og miljø gjennom arealplanlegging. Blant annet har vi statlige
planretningslinjer for klima- og energitilpasning og klimatilpasning og
Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging som fokuserer på
reduksjon av klimautslipp ved arealplanlegging. I juni 2021 la daværende
Kommunal- og moderniseringsdepartementet frem et høringsnotat med forslag om
endringer i de statlige planretningslinjene, som dersom de vedtas, vil begrense
utbygger handlingsrom ved vurdering av gjenbruk eller rivning.
I Montrealavtalen inngått rett før jul har Norge forpliktet
seg til å verne eller bevare 30 % av all natur. Dette vil unektelige måtte
påvirke arealforvaltningen i Norge. Hvordan regjeringen vil implementere
avtalens mål i arealforvaltningslovgivningen får vi vente å se. At dette vil
kunne påvirke fremtidig utbygging i områder som i dag er begrenset utbygd er
neppe en dristig spådom.
I mai 2022 kom det også en rapport utarbeidet av Civita på
oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet om Verktøy for reduksjon
av klimagassutslipp i planlegging etter plan- og bygningsloven. Rapporten kom med
flere forslag til forbedringer, blant annet innspill til kommende revidert
utgave av statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og
transportplanlegging og forslag og nye statlige planretningsliner for
klimavennlig arealplanlegging i øvrige kommuner, nye retningslinjer for
lokalisering av statlig virksomhet, og for samordnet arealbruk og
energiforsyning, i tillegg til en rekke andre forslag.
Så gjenstår det å se
hvordan disse blir fulgt opp av Kommunal- og distriktsdepartementet.
Hvor mye miljø og bærekraft skal vektlegges i planarbeid vil
fortsatt i stor grad være opp til kommunens skjønn. Men det er all grunn til å
tro at miljø og bærekraft vil bli stadig viktigere i arealplanlegging fremover,
både gjennom krav fra kommuner og innspill fra høringsinstanser. Eiendomsutviklere
må forvente at miljø og bærekraft vil få en enda mer sentral rolle i planarbeid,
og det vil være helt sentralt å følge med på hvilke krav som blir vedtatt, og
hvilke politiske føringer som gjelder.
Endringer i plan- og bygningsloven
Når det gjelder forventede lovendringer pågår det som kjent
et lovarbeid om endringer i plan- og bygningsloven (fortetting, transformasjon,
utbyggingsavtaler mv). Forslag til endringer ble sendt på høring i 2021. Den viktigste
nyheten er forslaget om innføring av en områdemodell tenkt brukt i store
transformasjoner, som skal gi kommunen mulighet til å vedta bestemmelser i arealplan
om hva som er nødvendig infrastruktur for utbygging i et område og hvordan
kostnadene til infrastrukturen skal fordeles. Formålet er å gjøre det mer
forutsigbart for utbyggere hvilken infrastruktur kommunen vil kreve bygget, og
fordelingen av kostnadene. Forslaget har også som formål å hindre såkalte
gratispassasjerer.
Forslaget førte til stort engasjement, og en stor mengde
høringssvar fra ulike aktører. Departementet arbeider videre med saken basert
på høringsinnspillene og det er varslet at det vil være behov for ny høring. Om
vi får et lovforslag til Stortinget her i 2023 eller 2024 vet bare
departementet. Det sentrale for både eiendomsbransjen og for kommunene er at en
fremtidig områdemodell blir et hensiktsmessig verktøy som gir effektiv byutvikling.
Av rettspraksis
eiendomsutviklere bør merke seg er det verdt å nevne Høyesteretts kjennelse 8.
desember 2022 (HR-2022-2357-A) om dokumentavgift. Dommen gjelder
dokumentavgiftsgrunnlaget for såkalt «resteiendom», som en gjerne kaller
restarealet i store boligprosjekter etter fradeling av boligtomtene.
Resteiendommen består ofte av kjøreveier, grøntområder og lekeplasser mm. Dette
er en problemstilling flere utviklere har vært opptatt av. OBOS tok en sak som gjaldt
Rolfsbukta på Fornebu inn for retten for å få avklart spørsmålet om
dokumentavgiftsgrunnlag for resteiendommer. Kartverket hadde nektet å tinglyse
skjøtet som baserte seg på at utearealene som resteiendommen utgjorde hadde
null i salgsverdi, og mente grunnlaget var «åpenbart for lavt».
Etter at
lagmannsretten hadde fastholdt nektelsen, kom Høyesterett til at det var
uriktig å ta utgangspunkt i hva huseierforeningen, som her fikk overført
resteiendommen, ville vært villig til å betale for tilsvarende areal, som var
Kartverket hadde lagt til grunn. Høyesterett presiserte at det er merverdien det
vil ha for en kjøper at en, i tillegg til bruken som allerede er sikret gjennom
reguleringsplanen, også blir eier. Siden adgangen til å bruke arealene i denne
saken allerede var sikret, og videre utbygging er forbudt, ville det være
begrenset hvor mye en slik merverdi kan utgjøre. Høyesterett uttalte at det ikke kan utelukkes at et salgsverdien i
et slik tilfelle ut fra de konkrete omstendighetene kan være null eller ned mot
null. Kjennelsen er en nyttig avklaring ved tinglysing av skjøte for såkalte
resteiendommer en bør merke seg.
Såkalte villaklausuler og strøksservitutter har bremset
fremdriften i mangt et utviklingsprosjekt. Til våren skal Høyesterett behandle
spørsmålet om en slik servitutt hindrer utbyggingen av det velkjente hotellet
Dr. Holms på Geilo. Borgarting lagmannsrett kom i LB-2021-139564 til at den
aktuelle servitutten ikke hindret utbygging.
Selv om det nå kanskje kan anses som gammelt nytt, er det
også verdt å minne om en praktisk viktig dom avsagt av Borgarting Lagmannsrett i
mars 2022 (LB-2021-24330). Som mange vil huske slo Borgarting lagmannsrett ned
på Oslo kommunes noe kreative bruk av begrepet «kjøresterke veiskuldre» i forbindelse
med krav om opparbeiding av vei med hjemmel i pbl. § 18-1. Det sentrale å ta
med seg er at det ikke kan stilles samme krav til veien som strekker seg utover
begrensningen på 6 meter effektiv veibredde i loven. Dommen innebar at Oslo kommune,
og eventuelt andre kommuner med tilsvarende praksis, måtte endre sin praksis.
Oslo kommune har i lys av blant annet denne avgjørelsen satt i gang arbeid med
hvordan krav om opparbeidelse av vei skal gjøres i fremtiden. Videre må Oslo kommune forvente seg
erstatningskrav for utbyggere som har blitt pålagt å lage bredere veier enn det
var grunnlag for. Flere utbyggere har allerede saksøkt kommunen med krav om
erstatning. Saken er en påminnelse om at det kan være grunn til å kritisk
vurdere om kommunen har grunnlag for å kreve vei og annen infrastruktur av det
omfang og med den kvalitet som kommunen gjør- også i det nye året.
Fra
rettspraksis kan det også være grunn til å minne om at båndene mellom ansatte i
kommunen og utbygger ikke bør være for nære. Agder lagmannsrett dømte denne
uken en privat arkitekt og en byggesaksbehandler til flere måneders
fengselsstraff for grov korrupsjon i den mye omtalte saken fra tidligere Tjøme
kommune.
Prosesser av betydning
Når det særlig gjelder Oslo kommune er det flere prosesser
det er verdt å følge med på, og som får betydning for de som skal utvikle
eiendommer i hovedstaden. Plan- og bygningsetaten har sendt forslag om ny høyhusstrategi
til politisk behandling og den kan forventes ferdig behandlet dette året. Fra
forslaget som ble sendt på høring er Filipstad og Sentrum nord tatt ut av
strategien. Forslaget innebærer at ti områder i Oslo er aktuelle for høyhus opp
til 70 meter, med tillegg av området ved Oslo S, der det vil være mulighet for
å bygge opp til 125 meter. Selv om strategien ikke vil være rettslig bindende,
og faktisk høyde fremdeles må avgjøres i de konkrete plan- og byggesakene, vil
den bli praktisk viktig og gi klare signal om hvilke bygg kommunen ønsker.
Også arbeidet med den såkalte småhusplanen som omfatter
rundt 29 000 eiendommer har fått stor oppmerksomhet, ikke minst på grunn
av det vedtatte bygge- og deleforbudet. Småhusplanen er nå sendt til politisk
behandling, med noen endringer etter høringsrunden. Hensikten er fremdeles å
hindre nedbygging av grøntområder og vedvare småhusområdenes karakter, men noen
krav er fjernet fra første forslag. En endring som mange er fornøyde med er nok
at ravet om at alle bygninger fra
før 1945 skal bevares, er fjernet.
Oslo
kommune har mange prosesser på gang, og mange har nok fått med seg at Oslo
kommune har kommet med et forslag om fordeling av merverdiavgift knyttet til
bygging av infrastruktur, som – dersom det blir vedtatt - vil gjøre det dyrere
å utvikle eiendom i Oslo. Byrådet vedtok 1. desember 2022 et forslag om
momsrefusjon som innebærer at ved opparbeidelse av infrastruktur i medhold av
utbyggingsavtaler, der utbygger betaler full merverdiavgift, vil utbygger få
refundert 30 % av merverdiavgiften som er innbetalt- mens de resterende 70 %
tilfaller Oslo kommune.
Forslaget har møtt sterk motstand, blant annet fra
flere advokater, men ikke minst fra Norsk Eiendom som i et kritisk brev til
hovedstadens ordfører og byrådsleder antyder mulig myndighetsmisbruk og avtalebrudd.
Siste ord er nok ikke sagt i denne saken, og dette er en prosess det for
eiendomsutviklere er verdt å følge spent med på. Hva Byrådet lander på her vil
få stor betydning for mange utbyggingsprosjekter i Oslo kommune.
Artikkelforfatterne er advokater i Advokatfirmaet BAHR AS.
