Huset var solgt og leietakeren måtte ut. Men det var enklere sagt enn gjort

I mai i år tegnet en huseier i Trondheim en tidsbestemt leieavtale på utleie av annekset sitt. I henhold til avtalen skulle leieforholdet starte 1. juni og opphøre uten oppsigelse 31. mai 2024, altså ett år.

Etter avtaleinngåelsen har huseieren kjøpt et småbruk utenfor byen hvor hun ønsker å bosette seg – samt en leilighet i Trondheim for å ha en bopel i sentrum. Eiendommen med annekset er avtalt solgt med overtakelse 15. november i år. Kjøperne har gjort det klart at de ikke ønsker å flytte inn hvis de må overta leietakeren.

Begjæring om midlertidig forføyning

Huseieren har gitt leietakeren beskjed om dette, men leietakeren har nektet å flytte før 30. november, altså 15 dager etter at huset skal overleves til de nye eierne. Trøndelag tingrett mottok 11. oktober 2023, begjæring om midlertidig forføyning i form av fravikelse av leietaker fra leieobjektet. Begjæringen var fremsatt av huseieren, og begjæringen var rettet mot leietakeren.

Millionsmell for selger etter byggeslurv i Oscars gate

Det følger av tvisteloven at den som har et krav på annet enn betaling av penger, kan begjære midlertidig forføyning etter reglene i tvisteloven, dersom det foreligger en «sikringsgrunn». Midlertidig forføyning karakteriseres som et ekstraordinært tiltak. Den vanlige fremgangsmåten for fravikelse er gjennom begjæring om fravikelse i medhold av tvangsfullbyrdelseslovens regler. 

Dette innebærer at den som begjærer fravikelse først må ha et tvangsgrunnlag, enten et alminnelig eller særlig tvangsgrunnlag. Fravikelse i form av midlertidig forføyning er altså forbeholdt de saker der det foreligger en sikringsgrunn som gjør at det ikke er tid til å vente på den ordinære fremgangsmåten.

Trøndelag tingrett behandlet begjæringen i begynnelsen av november, og slår i en fersk kjennelse fast at det er sannsynliggjort at utleierens oppsigelse har vært både lovlig og saklig.

- Det følger av husleieloven (…) at det som hovedregel ikke er adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig for kortere tid enn tre år. Det kan likevel avtales en minstetid på ett år dersom husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv, eller utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen (…). Dette er avtalt i vår sak. Det er i saken ikke bestridt at det var adgang for utleier å avtale ett års tidsbestemt leieforhold slik at retten legger dette til grunn uten videre drøftelser, skriver tingrettsommer Magnhild Børsting Røe i kjennelsen.

Retten går så over til den konkrete vurderingen av om utleieren har sannsynliggjort en sikringsgrunn som gjør det nødvendig med en tvangsfravikelse nå.

Retten finner de sannsynliggjort at utleier står i fare for å lide et økonomisk tap den 15. november 2023 dersom leietaker ikke har flyttet fra annekset forut for dette. Den 15. november 2023 er det avtalt overtakelse for de nye eierne av eiendommen. De nye eierne har varslet at de selv skal benytte annekset og eiendomsmegleren har i retten forklart at han vil anbefale de nye eierne å nekte overtakelse før de får tilgang til annekset.

Knebles av renter og avdrag

Retten finner det sannsynliggjort at huseieren nå har et kostbart mellomfinansieringslån som gjør at hun p.t. betaler 95.000 kroner i måneden i renter og avdrag på boliglån. Retten har derfor forståelse for at det for huseieren er sentralt å få inn kjøpesummen fra salget av eiendommen så fort som mulig.

- (Huseieren, red. anm.) har i tillegg til den økonomiske interessen, også en ideell interesse i å kunne oppfylle avtalen hun har inngått med kjøperne. Dersom utsettelsen av overtakelsen blir langvarig, kan (huseieren) i verste fall risikere heving av kjøpet. Isolert sett vil (huseierens) økonomiske situasjon, dersom overtakelse ikke kan skje den 15. november 2023, gjøre at en forføyning er nødvendig for å «avverge en vesentlig skade eller ulempe», jf. tvisteloven § 34-1, første ledd bokstav b. Retten antar også at (huseieren) vil kunne bli holdt økonomisk ansvarlig for et eventuelt tap som de nye kjøperne måtte lide ved at overtakelsen utsettes, fortsetter rettens administrator.

Advarer leietakeren 

Men retten har etter en samlet vurdering, «dog under noe tvil», kommet til at de strenge vilkårene for midlertidig forføyning ikke er oppfylt i denne saken, da det etter en samlet vurdering ikke foreligger sikringsgrunn.

Pluss

Tapte honorartvist – anker til lagmannsretten

- Retten legger særlig vekt på at det kun er et økonomisk tap (huseieren) risikerer å lide, og at dette alt i alt vil dreie seg om 15 dagers forsinket overtakelse av boligen til nye eiere. Det økonomiske tapet kunne (huseieren) ha forhindret ved å ta forbehold om tilgangen til annekset for nye eiere for det tilfellet at leietaker ville protestere på oppsigelsen. Leietakere har en lovbestemt rett til å protestere på oppsigelser uten begrunnelse, skriver Trøndelag tingrett.

Begjæringen om midlertidig forføyning tas etter dette ikke til følge. Men domstolen poengterer at selv om retten finner at vilkårene for en midlertidig forføyning ikke er oppfylt nå, utelukker ikke dette at utleier kan ha et erstatningskrav mot leietaker for det økonomiske tapet hun nå risikerer å lide i og med at retten har funnet det sannsynliggjort at oppsigelsen av leietaker var gyldig. Leietakeren bør derfor være klar over «at det kan tenkes» at hun løper en viss økonomisk risiko ved å fortsette å bo i boligen etter 15. november og frem til 1. desember 2023, advarer Trøndelag tingrett.

Mener forlikstilbud burde blitt godtatt

Selv om leietakeren vant saken fullt ut, har retten kommet til at partene selv må dekke sine egne advokatkostnader. Trøndelag tingrett begrunner dette med at saken har budt på betydelig tvil om det foreligger sikringsgrunn eller ikke, samt at huseieren har vunnet frem med at hun hadde sannsynliggjort sitt hovedkrav i form av gyldig oppsigelse.

Retten viser videre til at saken burde vært løst i minnelighet og at huseieren har fremsatt flere forlikstilbud. Blant tilbudene var tilbakebetaling av husleie for november om leietakeren flytter ut innen 10. november, samt at huseieren tilbød gratis oppbevaring av leietakers løsøre frem til 1. desember 2023. Retten viser til at leietakeren på denne måten ville hatt penger til å finne korttidsleie eller hotell i resterende dager frem til 1. desember 2023.

- Retten finner at forlikstilbudet burde vært godtatt all den tid retten finner oppsigelsen som ble gitt lovlig og saklig (..). Saksomkostninger tilkjennes etter dette ikke for noen av partene, slutter Trøndelag tingrett i kjennelsen.

Huseieren var representert ved advokat Paul Atle Høgseth, mens leietakerens prosessfullmektig var advokat Atle Melø v/advokatfullmektig Martin Edelsteen Woll.