Forslag til nye regler om garantistillelse: - Vil kunne medføre vesentlig økte kostnader for byggeprosjekter

Det foreslås blant annet at det stilles krav om dokumentasjon til byggesøknaden for garantistillelse etter bustadoppføringslova for oppføring av boliger eller fritidsboliger. Videre stilles det krav om dokumentasjon på at det foreligger påkravsgaranti dersom prosjektet er organisert der hvor tiltakshaver er et prosjektselskap/singel-purpose-foretak. Endringene kan få store konsekvenser for kostnader, salgsprosess og organisering i boligprosjekter.

Overordnet om lovforslaget

Bakgrunnen for lovforslaget er at Kommunal- og distriksdepartementet opplever at ikke forbrukerne i tilstrekkelig grad blir ivaretatt i regelverket. Departementet viser særlig til at forbrukere ofte opplever å overta nyoppførte boliger med feil og mangler hvor forbrukerne selv ofte ender opp med å dekke kostnadene. Det pekes i denne forbindelse særlig på at det er et problem at utbyggere gjennom selskapsorganisering pulveriserer senere mangelsansvar.

Pluss

Entreprenørgarantier – sikkert som banken? (+)

Lovforslaget inneholder flere endringer som departementet mener vil føre til mer effektiv håndheving ved brudd på regelverket, samt økt forbrukervern. Det foreslås blant annet at det innføres en koblingsregel mellom plan- og bygningsloven og garantireglene i bustadoppføringslova, slik at kommunene skal kontrollere at garanti etter bustadoppføringslova § 12 foreligger ved søknadstidspunktet, eller senest ved søknad om ferdigattest. Det foreslås videre at prosjektselskap/single-purpose-foretak må dokumentere at det er stilt en påkravgaranti for potensielle lovlighetsmangler ved tiltaket.

Forslagene vil ha direkte økonomiske og praktiske konsekvenser for boligutviklere som det er vanskelig å se at departementet har vurdert tilstrekkelig. Det legges for eksempel ikke opp til en differensiering mellom mindre boligprosjekter og store utviklingsprosjekter, selv om forslaget vil være vesentlig mer inngripende for sistnevnte.

Det er videre verdt å merke seg at flere av forslagene innebærer at bygningsmyndighetene må ta stilling til privatrettslige forhold. Forslagene innebærer følgelig en betydelig utvidelse av dagens unntak fra hovedregelen om at privatrettslige forhold ligger utenfor bygningsmyndighetenes kompetanseområde.

Krav til garanti etter bustadoppføringslova før ferdigattest

Departementet har vist til at det i omtrent 8 % av bolig- og fritidsboligprosjekter ikke stilles lovpliktig garanti etter bustadoppføringslova § 12. Forslaget om å innføre en kobling mellom bustadoppføringslova og plan- og bygningsloven vil kunne sikre at slik garanti stilles.

Utgangspunktet til forslaget er at plikten inntrer allerede ved søknad om rammetillatelse. Det er likevel åpnet for at garantistillelse kan utsettes til søknad om ferdigattest, dersom kravet til garanti etter bustadoppføringslova enda ikke har oppstått. Forslaget innebærer dermed at det, uavhengig av om boenhetene er solgt eller ikke, må stilles garanti før disse kan få ferdigattest. Utbyggere påføres dermed økte kostnader også for usolgte enheter.

Utbyggere må videre regne med at en eventuell omgåelse av dette, ved å avvente søknad om ferdigattest, vil bli møtt med krav om sikkerhetstillelse for midlertidig brukstillatelse og potensielle pålegg fra kommunen dersom fristen for den midlertidige brukstillatelsen ikke oppfylles.

Det er i lys av forslaget likevel uklart hvordan dette skal håndheves av bygningsmyndighetene. Departementet skriver i forslaget at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til hvor mange avtaler som er inngått og om disse er garantipliktige. Det fremstår heller ikke som om bygningsmyndighetene skal vurdere omfanget av garantien. Dette kan dermed medføre betydelige utforminger knyttet til praksis i den enkelte kommune og forsinke søknadsprosesser. Videre kan manglende undersøkelser fra kommunen medføre at regelen ikke virker til sin hensikt.

Strengere krav vil kunne føre til risiko for betydelig økte kostnader

Departementet viser i høringsnotatet til at det ikke er uvanlig at boligprosjekter organiseres ved at det etableres konkrete datterselskap for det enkelte prosjekt, såkalte SPV. Ettersom disse prosjektselskapene avvikles når prosjektet er ferdigstilt, opplever departementet at det ofte er forbruker som sitter igjen med ansvaret for retting av feil og mangler. Det foreslås derfor en spesialregel for slik prosjektorganisering om at det stilles krav til at prosjektselskapet stiller en påkravgaranti for hele prosjektet. Selv om det ikke følger direkte av forslaget antas det at det kreves at garantien skal gjelde i fem år etter overtakelse, i tråd med fristen for pålegg om retting og utbedring for ansvarlige foretak i plan- og bygningsloven og garantibestemmelsen i bustadoppføringslova.

Til forskjell fra garantien etter bustadoppføringslova, må en garantist ved påkravsgaranti betale selv om garantisten eller utbygger har innsigelser til kravet. Det er normalt heller ingen vilkår for utbetaling at den garantien er gitt overfor kan dokumentere misligholdet. Garantistens og utbyggers innsigelse til en eventuell betalingsforpliktelse må dermed gjøres gjeldende ved et senere søksmål. En slik risiko vil måtte prises inn i prosjektet, i tillegg til kostnaden for selve garantien.

Forslaget innebærer at påkravsgarantien skal foreligge i forbindelse med søknad om byggetillatelse, hvilket i praksis betyr allerede ved søknad om rammetillatelse.

Forslaget vil tvinge utbyggere med slik organisering til å påta seg kostnaden med å stille påkravsgaranti allerede før det er avklart om prosjektet er økonomisk levedyktig. For store prosjekter antas det at kostnadene kan bli betydelige dersom en garanti skal dekke hele prosjektet. Utbyggere påføres dermed en vesentlig kostnad for gjennomføringen av prosjekter og en vesentlig kostnadsrisiko for prosjekter som ikke lar seg realisere. Kostnaden for dette vil etter all sannsynlighet forsøkes veltet over på forbrukeren, noe som i et tyngre marked kan føre til dårligere salg.

Pluss

Får kritikk for å ha solgt inn verdiløs forsikringsgaranti (+)

Det er en rekke uavklarte forhold i forslaget. Departementet har blant annet ikke tatt stilling til omfanget av påkravsgarantien. Selv om det kan antas at denne i likhet med for bustadoppføringslova vil være på 10 % av vederlaget, fremgår ikke dette av notatet. Dette er heller ikke konkretisert i bakgrunnsrapporten for lovforslaget. Hva dette vil koste har vi ikke grunnlag for å mene noe om, men det må kunne antas at slike påkravsgarantier vil kunne bli meget kostbare.

En annen problemstilling som burde vært behandlet i høringsnotatet er om garantistillelse kan unngås dersom prosjektselskapet omfatter mer enn ett prosjekt. Dette gjelder også situasjoner hvor et prosjekt begynner i det overliggende utviklingsselskapet for etter innvilget rammetillatelse utfisjoneres til et prosjektselskap. Ordlyden i lovforslaget tilsier at det da ikke kan stilles krav til påkravsgaranti.

Det fremgår av vurderingene til lovforslaget at påkravsgarantien knytter seg til boligutviklingsprosjekter. Den foreslåtte bestemmelsens ordlyd oppstiller imidlertid ikke et skille mellom ulike prosjekter. Dette betyr at etter ordlyden vil kravet om å fremlegge påkravsgaranti også gjelde for andre prosjekter, eksempelvis næringsprosjekter. Ordlyden må derfor uansett revideres for å dekke de hensynene departementet viser til.

Høringsperioden går over sommeren

Forslaget har høringsfrist 1. september 2023. Lovforslaget inneholder flere inngripende endringer som vil ha betydelige konsekvenser for kostnader og risiko for boligprosjekter. Vi forventer at både næringsorganisasjoner og utbyggere enkeltvis vil komme med innsigelser til de foreslåtte reglene i seg selv og manglende klargjøring rundt innholdet i disse.

Anders Hilt er senioradvokat, mens Ida Halstvedt Gundersen er advokatfullmektig, begge Advokatfirma DLA Piper Norway DA.