Finansklagenemnda: - Nei, sjakter skal ikke medregnes i areal

Den siste tiden har det vært flere saker i domstolene rundt spørsmålet om sjaktareal skal være en del av leilighetenes P-rom. Thon-selskapet Thongård og Vatne Property er blant aktørene som nylig har vært involvert i rettstvister på det aktuelle temaet. I begge sakene har domstolene kommet til at sjakter og innervegger tjener en funksjon i leilighetene.

Pluss

Runar Vatne tapte sak om «salgbart bruksareal»

Saksøkte utbygger etter uenighet om arealberegning i leilighetsportefølje, men nådde ikke frem i Oslo tingrett.

- Sjaktene inneholder tekniske installasjoner som er nødvendige for leilighetene, inkludert vannrør og ventilasjon. Det må legges til grunn at en kjøper av leilighetene har interesse i at slike tekniske installasjoner er plassert i sjakter og ikke fritt i leiligheten, kommenterte Oslo tingrett i en dom fra januar i år, hvor Vatne Property ikke fikk gjennomslag for at sjakter ikke skal telles med i arealberegningen.

Krevde prisavslag etter at leiligheten krympet

Finansklagenemnda har nylig behandlet en krangel mellom en boligkjøper og en selger i Bergen, hvor kjøper har krevd prisavslag som følge av arealsvikt. Leiligheten ble overtatt av kjøper i 2017. Ved salget av leiligheten ble det opplyst at boligens areal var 38 kvadratmeter (BRA og P-rom).

I forbindelse med planlagt videresalg våren 2022 ble leilighetens areal i BRA og P-rom målt til 34 kvadratmeter. Kjøper kontaktet en annen takstmann som kom til samme resultat. Takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten ved salget i 2017 kom til at avviket bare var på to kvadratmeter, og fastholdt at det hadde vært korrekt å medta en sjakt/pipeløp bak kjøkkenet ved arealberegningen.

Takstmannen som hadde kontrollmålt leiligheten for kjøper, mente derimot at det var unaturlig å ta med dette arealet, da sjakten var en del av felles gang (med en luke, red. anm.), og ikke hadde «noen bestemt tilknytning» til leiligheten. Kjøper anførte at det ble gitt uriktige opplysninger ved salget. Det ble vist til at det forelå et avvik på fire kvadratmeter, tilsvarende ca. 10,5 prosent av det opplyste arealet.

Kjøper har fremsatt krav om prisavslag etter avhendingsloven for verditap på 247.000 kroner. Eierskifteselskapet var ikke enig, og saken havnet på Finansklagenemndas bord.

Thon-selskap seiret i sak om arealberegning i boligprosjekt

Kjøper holdt tilbake deler av kjøpesummen, grunnet uenighet knyttet til om areal i sjakter skal inngå i primærrom. Retten landet på at Thon-selskapet har sitt på det tørre.

«Unaturlig å regne med arealet i sjakten»

Nemnda har kommet til at det foreligger en mangel og at kjøperen har krav på prisavslag. Finansklagenemnda skriver i sin avgjørelse at de «er enige i at det fremstår unaturlig å regne med det aktuelle arealet i sjakten og pipeløpet som en del av bruksarealet».

- Vi kan heller ikke se at det fremgår klart av ordlyden i Takstbransjens retningslinjer for arealmåling (2014, 2. utg.) at en sjakt med åpning mot felles trappegang skal medregnes i bruksarealet.

Finansklagenemnda fortsetter slik:

- For vår del anser vi det ikke nødvendig å ta stilling til hvem som har forstått reglene for arealmåling riktig. Slik vi ser det, vil ikke de til enhver tid gjeldende bransjenormer for arealberegning være avgjørende for opplysningsplikten. En alminnelig boligkjøper vil naturligvis forvente at arealer som omtales som bruksarealer inngår i boligen når ikke annet er presisert. Finansklagenemnda Eierskifte har derfor lagt til grunn at det må fremgå klart av salgsdokumentene dersom arealer som ikke inngår i boligen medregnes i bruksarealet. (…)

- I denne saken ble det ikke gitt noen konkrete opplysninger om at arealer i sjakten eller pipeløpet var medtatt i arealberegningen. Følgelig legger vi til grunn at det foreligger et avvik på 4 kvm/ca. 10,5 % av totalt 38 kvm P-ROM. Et slikt avvik er helt klart stort nok til at arealopplysningene må anses uriktige i lovens forstand, jf. avhl. § 3-8 første ledd, skriver nemnda i sin avgjørelse.

Etter en konkret helhetsvurdering har Finansklagenemnda kommet til at kjøper passende kan tilkjennes et samlet beløp på 175.000 kroner i saken, hvor sakkyndigkostnader også er inkludert.

Avgjørelsen var enstemmig.