Er det gunstig å vente med ombygging og bruksendring av eksisterende bygg?

En tilbakevendende problemstilling ved ombygging og bruksendring av eksisterende bygninger har vært omfanget av, muligheten til og kostnadene ved å oppfylle nye tekniske krav. Når det nå er nye og presumptivt enklere regler på vei må utleiere og andre eiendomsbesittere vurdere om det det er bedre å avvente med igangsetting av nye prosjekter på eksisterende bebyggelse til de nye reglene trer i kraft.

Nye regler er nært forestående

Stortinget vedtok i mai 2021 en revisjon av plan- og bygningslovens bestemmelser for tiltak på eksisterende bebyggelse. Lovendringen var en følge av at de gjeldende reglene ble ansett som kompliserte, uklare og vanskelig å praktisere. Kommunal- og distriktsdepartementet har signalisert at lovendringen vil tre i kraft ved årsskiftet.

De nye reglene inneholder et klart potensiale for betydelige kostnadsbesparelser der hvor tekniske krav vil være vanskelig å oppfylle ettersom det blant annet gjøres endringer i kommunenes adgang til å godkjenne fravik fra tekniske krav. Kravene i byggteknisk forskrift er i stor grad utformet med tanke på nye byggverk. Ved tiltak på eksisterende bygninger kan det derfor av og til være vanskelig å oppfylle enkelte krav i forskriften.

I slike tilfeller er det mulig å søke kommunen om unntak fra kravene. Når kommunenes handlingsrom til å godkjenne fravik økes i lovrevisjonen kan det lønne seg å vente med bruksendringer og oppgraderinger av eldre bygg til etter at endringene trer i kraft.

Utgangspunktet er at alle relevante tekniske krav skal oppfylles

Utgangspunktet etter både de gjeldende og nye reglene er at arbeider på eksisterende byggverk skal oppfylle plan- og bygningslovgivningens relevante materielle krav, herunder byggesaksregler, arealplaner og tekniske krav. Med "relevante krav" menes at kravene kun gjelder for den delen eller funksjonen tiltaket omfatter, samt at disse må ha en effekt på det tekniske kravets funksjon i seg selv.

I forbindelse med bruksendring og ombygging vil derfor utgangspunktet være at alle krav må oppfylles for den delen av bygningen som berøres av tiltaket. Dette innebærer at endringer fra kontor til bolig i utgangspunktet betinger at arealene oppfyller alle krav i byggteknisk forskrift for boliger. Det samme vil gjelde der det utføres ombygging av hele eller deler av en eksisterende bygning.

Kravene som utløses kan være vanskelig og kostbare å oppfylle i eksisterende bygninger, eksempelvis krav til romhøyde, energi og støy.

En av problemstillingene som har vært utfordrende i praksis fra gjeldende regelverk er kommunenes adgang til å tillate fravik fra tekniske krav i forbindelse med bruksendring og ombygging/rehabilitering av eksisterende bygg.

I henhold til dagens plan- og bygningslov § 31-2 fjerde ledd må fraviket være nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk og ikke medføre uforholdsmessige kostnader. Vår erfaring er at bygningsmyndighetene oppfatter vilkårene som vanskelig å forstå og praktisere. Dette er også trukket frem av Kommunal- og distriktsdepartementet som viser til at bestemmelsen i § 31-2 er preget av tungt språk og uklare begreper.

En konsekvens av dette er at utbyggere oftere søker om dispensasjon fra tekniske krav. Dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 er imidlertid ikke et fullgodt alternativ da det for eksempel sjelden vil være klar overvekt av samfunnsmessige fordeler kontra ulemper ved ikke å oppfylle et teknisk krav.

Nye regler for fravik fra tekniske krav

Etter den nye bestemmelsen i § 31-4 skal kommunen vurdere om unntaket fra tekniske krav er forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Bestemmelsen innebærer dermed en klar forenkling ettersom det ikke lenger er avgjørende at fraviket er nødvendig eller at kostnadene for oppfyllelse er uforholdsmessige. Ved vurderingen av forsvarligheten skal det legges vekt på flere momenter, herunder blant annet type byggverk (arbeids- eller publikumsbygg, bolig), alder, formell vernestatus og formål (hva byggverket brukes eller skal brukes til).

Den nye bestemmelsen åpner også opp for differensiering ut fra varigheten av tiltaket, slik at terskelen kan være lavere for godkjenning av fravik i forbindelse med midlertidige bruksendringer.

Av sikkerhetsmessige grunner vil kommunene trolig fortsatt være tilbakeholdne med å godkjenne fravik fra krav som skal ivareta liv og helse, eksempelvis konstruksjonssikkerhet og brannsikkerhet. Med de nye reglene har kommunen imidlertid større fleksibilitet til å tillate fravik fra krav som ikke har betydning for sikkerhetsnivået, som for eksempel krav til installering av heis, energi eller dagslys. Kommunen kan videre legge vekt på forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak fra tekniske krav. Dette betyr at det gjennom kompenserende tiltak er mulig å foreta vesentlige forbedringer av byggverk både med hensyn til brannsikkerhet, energibruk og tilgjengelighet. Bygningsmyndighetene kan dermed legge avgjørende vekt på fordelene ved at byggverket får en bedre standard, selv om kravene i gjeldende byggteknisk forskrift ikke oppfylles fullt ut.

Reglene kan være verdt å vente på

Den nye bestemmelsen gir kommunen større muligheter og fleksibilitet til å tillate fravik, sammenlignet med dagens regler. Dette åpner også opp for at bygningseiere kan utnytte sin bygningsmasse i større grad. Særlig vil dette gjelde eldre bygninger hvor oppfyllelse av mange tekniske krav i prinsippet vil forhindret at tiltaket ville blitt godkjent.

Det er i dag krevende å dokumentere at vilkårene for fravik er oppfylt. Særlig vilkåret om uforholdsmessige kostnader er vanskelig da det er krevende både for kommune og bygningseiere å fastsette terskelen for dette vilkåret. Resultatet blir dermed at det må gjøres en rekke unødvendige oppgraderinger for at for eksempel endret bruk skal tillates. Alternativt utnyttes ikke bygningsmassens potensial fullt ut fordi dette vil utløse tyngende krav.

Bygningseiere bør derfor foreta en nøye vurdering om det er mer hensiktsmessig å vente på at de nye reglene for tiltak på eksisterende bygninger trer i kraft dersom de planlegger slike tiltak i dag. Det kan vise seg å være lønnsomt, både med hensyn til prosessen hos kommunen og at tyngende tekniske krav kan oppfylles til et lavere kostnadsnivå.