Juss:
BYGGEKRANGEL: På denne eiendommen skal det oppføres et nytt bolig- og næringsbygg i syv etasjer. Utbygger kjøpte tomten allerede i 2013.
Entreprenør krevde 30 millioner etter at avtale strandet – må stedet bla opp erstatning til utbygger
Ullevålsveien 114 AS sa opp entrepriseavtalen da de fikk vite at Herda Totalentreprenør hadde store økonomiske utfordringer. Oslo tingrett mener hevingen var rettmessig. Herda har anket dommen.
«Herda har opptrådt klanderverdig ved kontraktsinngåelsen
ved å ha skapt inntrykk av at Herda var en solid entreprenørbedrift med god
gjennomføringsevne. Herda har da brutt sin opplysningsplikt, og det er (…) lite
trolig at U114 ville ha inngått Prosjektavtalen hvis Herda hadde gitt U114
korrekte opplysninger».
Dette skriver Oslo tingrett i en dom, hvor utgangspunktet er
byggetomten på bildet over. Den aktuelle tomten har vært omtalt på Estate
Nyheter en rekke ganger, og eies av Fortuna Estate, som kjøpte eiendommen
allerede i 2013.
Fortuna har gjennom flere år arbeidet med å konvertere tomten
til boliger, gjennom selskapet Ullevålsveien 114 AS.
Ullevålsveien 114 AS er eid av Fortuna Estate AS, hvor Leif
Botolf Hesle kontrollerer alle aksjene.
I slutten av mai i fjor fikk prosjektet endelig klarsignal
fra Oslo kommune, gjennom igangsettingstillatelse for oppføring av
frittliggende bolig- og næringsbygg i syv etasjer. Første etasje skal bestå av
utadrettede næringsarealer samt fellesarealer for boligene, mens andre til
syvende etasje skal består av boliger fra 40 kvadratmeter til 113 kvadratmeter.
Tvil om gjennomføringsevnen
Men i august i fjor ble det kjent at det hadde surnet mellom
utbyggeren og entreprenøren som skulle stå for å sette opp bygget. Ullevålsveien
114 AS valgte å terminere avtalen med Sandnes-selskapet Herda Totalentreprenør. Herda v/advokat Morten Hugo Berger svarte med å inngi stevning til Oslo tingrett i februar 2022 - med krav om erstatning for positiv kontraktsinteresse på drøyt 30 millioner kroner.
Av sluttinnleggene kom det frem at Ullevålsveien 114 AS valgte
å si opp kontrakten da det kom for en dag at Herda Totalentreprenør hadde store
økonomiske utfordringer. Prosessfullmektig for Ullevålsveien 114 AS, advokat Egil
Jarslett i advokatfirmaet CLP, karakteriserte entreprenørens handlinger som «illojale
og rettsstridige» og krevde erstatning for ekstrakostnader i prosjektet.
Partene møttes i Oslo tingrett i desember. Dommen kom i
februar. Der fremgår det at retten i det store og hele er enig med
anførslene til Ullevålsveien 114 AS:
Oslo tingrett viser til at entrepriseavtalen ble signert i
slutten av mars 2021, men først på høsten samme år ble den faktiske økonomiske
situasjonen til Herda gjort kjent for byggherren. 2020-tallene viste et
underskudd på 60 millioner kroner. Kort tid etter at tallene ble kjent, varslet
Ullevålsveien 114 AS heving av avtalen. Hevingen var begrunnet i at det «er
grunn til å så tvil om selskapets evne til å gjennomføre prosjektet i
totalentreprise».
Det ble videre poengtert fra Ullevålsveien 114 AS at det særlig
var usikkerheten rundt garantistillelsen som bekymret byggherre. «Slik
manglende sikkerhet vil innebære et vesentlig mislighold av avtalen», het det.
Oslo tingrett har kommet til at Ullevålsveien 114 AS
var i sin fulle rett til å heve avtalen. Retten mener at Herda Totalentreprenør
samlet sett har brutt sin lojalitetsplikt ved å ikke opplyse om sin prekære
økonomiske situasjon i forkant av inngåelse av avtalen.
- Det foreligger da et grunnlag for erstatning for
det tapet eller de omkostninger som U114 kunne ha unngått hvis U114 hadde fått
relevante opplysninger, skriver Oslo tingrett.
Av dommen fremgår det at Herda Totalentreprenør får
erstattet et mindre vederlagskrav på 89.00 kroner. Men Herda dømmes samtidig å
betale 5,2 millioner kroner i erstatning til Ullevålsveien 114 AS.
I tillegg dømmes Herda Totalentreprenør til å betale
sakskostnadene til Ullevålsveien 114 AS med 2,18 millioner kroner.
Ny runde i domstolene
Innen ankefristen gikk ut, ble det imidlertid klart at Herda
Totalentreprenør ikke godtar dommen fra Oslo tingrett. Det blir dermed ankerunde
mellom partene i Borgarting lagmannsrett.
CLP-advokat Egil Jarslett, prosessfullmektig for Ullevålsveien
114 AS, kommenterer utviklingen slik:
- Dommen er velskrevet
og god. Selv om tingretten utmålte en erstatning som ikke fullt ut
kompenserte Ullevålsveien 114 AS' økonomiske tap, var selskapet i
utgangspunktet innstilt på å akseptere tingrettens erstatningsutmåling. Da
saken nå uansett må behandles på nytt, har selskapet valgt å inngi en avledet
anke, slik at lagmannsretten står fritt til å utmåle et høyere erstatningsbeløp,
skriver Jarslett i en e-post til Estate Nyheter.