Entreprenør krevde 30 millioner etter at avtale strandet – må stedet bla opp erstatning til utbygger

«Herda har opptrådt klanderverdig ved kontraktsinngåelsen ved å ha skapt inntrykk av at Herda var en solid entreprenørbedrift med god gjennomføringsevne. Herda har da brutt sin opplysningsplikt, og det er (…) lite trolig at U114 ville ha inngått Prosjektavtalen hvis Herda hadde gitt U114 korrekte opplysninger».

Pluss

- Vi begynner å komme i en alvorlig situasjon (+)

Etter snart ti års planlegging er utbygger fremdeles ikke i mål med godkjennelsene til prosjektet.

Dette skriver Oslo tingrett i en dom, hvor utgangspunktet er byggetomten på bildet over. Den aktuelle tomten har vært omtalt på Estate Nyheter en rekke ganger, og eies av Fortuna Estate, som kjøpte eiendommen allerede i 2013.

Fortuna har gjennom flere år arbeidet med å konvertere tomten til boliger, gjennom selskapet Ullevålsveien 114 AS.

Ullevålsveien 114 AS er eid av Fortuna Estate AS, hvor Leif Botolf Hesle kontrollerer alle aksjene.

I slutten av mai i fjor fikk prosjektet endelig klarsignal fra Oslo kommune, gjennom igangsettingstillatelse for oppføring av frittliggende bolig- og næringsbygg i syv etasjer. Første etasje skal bestå av utadrettede næringsarealer samt fellesarealer for boligene, mens andre til syvende etasje skal består av boliger fra 40 kvadratmeter til 113 kvadratmeter.

Tvil om gjennomføringsevnen

Men i august i fjor ble det kjent at det hadde surnet mellom utbyggeren og entreprenøren som skulle stå for å sette opp bygget. Ullevålsveien 114 AS valgte å terminere avtalen med Sandnes-selskapet Herda Totalentreprenør. Herda v/advokat Morten Hugo Berger svarte med å inngi stevning til Oslo tingrett i februar 2022 - med krav om erstatning for positiv kontraktsinteresse på drøyt 30 millioner kroner.

Av sluttinnleggene kom det frem at Ullevålsveien 114 AS valgte å si opp kontrakten da det kom for en dag at Herda Totalentreprenør hadde store økonomiske utfordringer. Prosessfullmektig for Ullevålsveien 114 AS, advokat Egil Jarslett i advokatfirmaet CLP, karakteriserte entreprenørens handlinger som «illojale og rettsstridige» og krevde erstatning for ekstrakostnader i prosjektet.

Partene møttes i Oslo tingrett i desember. Dommen kom i februar. Der fremgår det at retten i det store og hele er enig med anførslene til Ullevålsveien 114 AS:

Oslo tingrett viser til at entrepriseavtalen ble signert i slutten av mars 2021, men først på høsten samme år ble den faktiske økonomiske situasjonen til Herda gjort kjent for byggherren. 2020-tallene viste et underskudd på 60 millioner kroner. Kort tid etter at tallene ble kjent, varslet Ullevålsveien 114 AS heving av avtalen. Hevingen var begrunnet i at det «er grunn til å så tvil om selskapets evne til å gjennomføre prosjektet i totalentreprise».

Utbygger og entreprenør krever millioner av hverandre

Entreprenøren krever erstatning av byggherre på grunn av heving av totalentreprisekontrakt, mens byggherren krever erstatning av entreprenøren for illojale handlinger.

Det ble videre poengtert fra Ullevålsveien 114 AS at det særlig var usikkerheten rundt garantistillelsen som bekymret byggherre. «Slik manglende sikkerhet vil innebære et vesentlig mislighold av avtalen», het det.

Oslo tingrett har kommet til at Ullevålsveien 114 AS var i sin fulle rett til å heve avtalen. Retten mener at Herda Totalentreprenør samlet sett har brutt sin lojalitetsplikt ved å ikke opplyse om sin prekære økonomiske situasjon i forkant av inngåelse av avtalen.

- Det foreligger da et grunnlag for erstatning for det tapet eller de omkostninger som U114 kunne ha unngått hvis U114 hadde fått relevante opplysninger, skriver Oslo tingrett.

Av dommen fremgår det at Herda Totalentreprenør får erstattet et mindre vederlagskrav på 89.00 kroner. Men Herda dømmes samtidig å betale 5,2 millioner kroner i erstatning til Ullevålsveien 114 AS.

I tillegg dømmes Herda Totalentreprenør til å betale sakskostnadene til Ullevålsveien 114 AS med 2,18 millioner kroner.

Ny runde i domstolene

Innen ankefristen gikk ut, ble det imidlertid klart at Herda Totalentreprenør ikke godtar dommen fra Oslo tingrett. Det blir dermed ankerunde mellom partene i Borgarting lagmannsrett.

CLP-advokat Egil Jarslett, prosessfullmektig for Ullevålsveien 114 AS, kommenterer utviklingen slik:

- Dommen er velskrevet og god. Selv om tingretten utmålte en erstatning som ikke fullt ut kompenserte Ullevålsveien 114 AS' økonomiske tap, var selskapet i utgangspunktet innstilt på å akseptere tingrettens erstatningsutmåling. Da saken nå uansett må behandles på nytt, har selskapet valgt å inngi en avledet anke, slik at lagmannsretten står fritt til å utmåle et høyere erstatningsbeløp, skriver Jarslett i en e-post til Estate Nyheter.