I dom LA-2023-14638-2 har Agder
lagmannsrett blant annet behandlet spørsmålet om parkeringsplassene i et
boligsameie er for smale, og i strid med TEK 10, jf. bustadoppføringsloven § 25
første ledd. Seksjonseierne fikk ikke medhold i sitt krav om at det forelå
mangler ved parkeringsplassene.
Krav til utforming av p-plasser
I de siste årene er det avsagt en rekke
dommer som omhandler utforming av parkeringsplasser i boligsameier, med
varierende utfall. Utgangspunktet i TEK17 § 8-1 er at opparbeidet uteareal skal
utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin «funksjon». Med uteareal
menes blant annet parkeringsareal. Det samme utgangspunktet følger av TEK10. Funksjonskravet
i TEK innebærer at parkeringsplassene må være utformet slik at de er egnet for
parkering. Det er videre på det rene at det ikke foreligger preaksepterte
ytelser hva gjelder parkeringsplassenes utforming.
SINTEF sin Byggforskserie
SINTEF har gjennom sin Byggforskserie gitt
generelle retningslinjer for utforming av parkeringsplasser. Betydningen av
Byggforskserien 312.130 har vært diskutert, blant annet i LE-2020-66633. I
denne saken var det bl.a. spørsmål om det forelå mangler ved parkeringsplassene
i et boligsameie. Under henvisning til Byggforskserien fra 2015 og gjeldende vei-
og gatenorm 2012 for Skedsmo kommune, la lagmannsretten til grunn at
parkeringsplassene måtte være minimum 2,5 meter for å oppfylle funksjonskravet
i TEK10. Årsaken til dette var at manøvreringsarealet mellom parkeringsrekkene på
det meste kun var 6,35 meter. Etter en konkret vurdering av de faktiske forhold
konkludert lagmannsretten med at parkeringsplassene i denne saken var
mangelfulle og i strid med TEK10 og SINTEF Byggforsk krav. I etterkant av denne
dommen har det vært diskutert om dommen kan tas til inntekt for at det
foreligger et minimumskrav til parkeringsplassens bredde på 2,5 meter og at
SINTEF sine retningslinjer må følges ved utformingen av parkeringsanlegg. Dette
på tross av at lagmannsretten åpnet for at både smalere plasser kunne være
egnet som parkeringsplasser, og bredere plasser enn 2,5 meter kunne være
uegnet.
Ny dom
I den nylige avsagte dommen fra Agder lagmannsrett
legges til grunn at samtlige plasser, med unntak av to, oppfyller
funksjonskravet i TEK10. Seksjonseierne anførte i denne saken at parkeringsplassene
hadde et gjennomsnittlig avvik på 25,5 cm fra SINTEF Byggforsk fra 2015.
Retten la i sin vurdering vekt på at manøvreringsarealet
overstiger anbefalt lengde gitt i SINTEF byggforsk, noe som ville lette inn- og
utgjøringen fra parkeringsplassene. Videre ble det lagt vekt på at plasseringen
av stolpene ikke er til hinder for åpning av bildører. I enkelte saker har det
blitt problematisert hvorvidt det foreligger et krav til breddetillegg og evt.
hvordan dette skal praktiseres dersom parkeringsplassene støter mot søyler. Lagmannsretten
gjengir i sin vurdering vitneforklaringen fra SINTEF v/Anders Krikhus hvor det
ble redegjort for at et avvik på «5 cm ikke kan anses som avvik fra norm».
Videre redegjorde Kirkhus for at breddeavvikene ved søyler ikke anses å være i
strid med kravet i TEK10, da søylene er slik plassert at de ikke er til hinder
for å åpne bildørene og dermed ikke utgjør noen mangel ved plassen. Videre ble
det uttalt fra SINTEF, at byggforsk 2015 er uklar hva gjelder krav til
breddetillegg, og at dette krav også et av punktene som er revidert den nye byggforsk
312.130.
Punktet knyttet til breddetillegg er nå
klarlagt og har følgende ordlyd:
Manøvreringsmulighetene begrenses når
det er en søyle på én eller begge sider av parkeringsplassen. Parkeringsplasser
med søyle på én side må være minst 2,8 m brede målt til søylas overflate, se
fig. 23
Videre la lagmannsretten vekt på at det
dreier seg om faste parkeringsplasser og brukerne står fritt til å velge et
parkeringsmønster som passer best for den enkelte plass.
På dette grunnlag konkluderte
lagmannsretten med at parkeringsplassene oppfyller kravene til brukbarhet.
Dette til tross for at seksjonseierne hevdet at parkeringsplassene hadde et
gjennomsnittlig avvik på 25,5 cm fra SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015.
Foreldelse og rettidig reklamasjon
For de to øvrige parkeringsplassene
konkluderte lagmannsretten med at kravene var foreldet. Det ble vist til at
foreldelsesfristen starter å løpe ved risikoens overgang. Parkeringsplassene
måtte anses som overtatt ved bruksovertagelsen, noe som skjedde samtidig med
overtagelse av boligseksjonen. Det forelå heller ikke grunnlag for
tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.
Reklamasjon var ikke temaet i Agder
lagmannsretts sak, men det finnes flere eksempler på at krav om erstatning for
mangler ved p-plasser har blitt satt til side som følge av for sen reklamasjon.
Dommen ble avsagt 27. oktober 2023 og er
enda ikke rettskraftig.
Hva er status etter dommen
Slik vi leser Agder lagmannsrett sin dom
gir altså ikke SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015 uttrykk for minimumskrav
knyttet til utformingen av parkeringsplasser. Veiledningen er ikke rettslig
bindende, og hvorvidt parkeringsplassene oppfyller sin funksjon må vurderes
konkret i lys av gjeldende normer og retningslinjer på tidspunktet for
rammesøknad.
I den nye revisjonen har SINTEF lagt til
grunn at dimensjonerende bil er 1,9 meter. I tillegg har de nå klargjort kravet
til nødvendig breddetillegg, dersom parkeringsplassen støter mot vegg eller
søyle. På denne bakgrunn bør utbyggere være varsomme med å fravike SINTEF sine
anbefalinger, da vi ser at domstolene har en tendens til å lene seg på slike
veiledninger i sine mangelsvurderinger. Eventuelle avvik bør ha gode grunner
for seg, og bør vurderes opplyst om også i salgsprospekt.
Videre må utbyggere være oppmerksome på på
at eldre retningslinjer for utforming av garasjeanlegg, slik som eksempelvis Statens Vegvesens Håndbok
100, som legger til grunn at dimensjonerende bil har
en bredde på 1,8 m ikke bør benyttes som prosjekteringsgrunnlag i fremtidige
prosjekter.
Artikkelforfatterne er advokat Kristine Ullern og partner Christian O. Hartmann i SANDS Advokatfirma.
