Enda en dom om utforming av parkeringsplasser – Hva nå?

I dom LA-2023-14638-2 har Agder lagmannsrett blant annet behandlet spørsmålet om parkeringsplassene i et boligsameie er for smale, og i strid med TEK 10, jf. bustadoppføringsloven § 25 første ledd. Seksjonseierne fikk ikke medhold i sitt krav om at det forelå mangler ved parkeringsplassene.

Krav til utforming av p-plasser

I de siste årene er det avsagt en rekke dommer som omhandler utforming av parkeringsplasser i boligsameier, med varierende utfall. Utgangspunktet i TEK17 § 8-1 er at opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin «funksjon». Med uteareal menes blant annet parkeringsareal. Det samme utgangspunktet følger av TEK10. Funksjonskravet i TEK innebærer at parkeringsplassene må være utformet slik at de er egnet for parkering. Det er videre på det rene at det ikke foreligger preaksepterte ytelser hva gjelder parkeringsplassenes utforming.

SINTEF sin Byggforskserie

SINTEF har gjennom sin Byggforskserie gitt generelle retningslinjer for utforming av parkeringsplasser. Betydningen av Byggforskserien 312.130 har vært diskutert, blant annet i LE-2020-66633. I denne saken var det bl.a. spørsmål om det forelå mangler ved parkeringsplassene i et boligsameie. Under henvisning til Byggforskserien fra 2015 og gjeldende vei- og gatenorm 2012 for Skedsmo kommune, la lagmannsretten til grunn at parkeringsplassene måtte være minimum 2,5 meter for å oppfylle funksjonskravet i TEK10. Årsaken til dette var at manøvreringsarealet mellom parkeringsrekkene på det meste kun var 6,35 meter. Etter en konkret vurdering av de faktiske forhold konkludert lagmannsretten med at parkeringsplassene i denne saken var mangelfulle og i strid med TEK10 og SINTEF Byggforsk krav. I etterkant av denne dommen har det vært diskutert om dommen kan tas til inntekt for at det foreligger et minimumskrav til parkeringsplassens bredde på 2,5 meter og at SINTEF sine retningslinjer må følges ved utformingen av parkeringsanlegg. Dette på tross av at lagmannsretten åpnet for at både smalere plasser kunne være egnet som parkeringsplasser, og bredere plasser enn 2,5 meter kunne være uegnet.

Ny dom

I den nylige avsagte dommen fra Agder lagmannsrett legges til grunn at samtlige plasser, med unntak av to, oppfyller funksjonskravet i TEK10. Seksjonseierne anførte i denne saken at parkeringsplassene hadde et gjennomsnittlig avvik på 25,5 cm fra SINTEF Byggforsk fra 2015.

Retten la i sin vurdering vekt på at manøvreringsarealet overstiger anbefalt lengde gitt i SINTEF byggforsk, noe som ville lette inn- og utgjøringen fra parkeringsplassene. Videre ble det lagt vekt på at plasseringen av stolpene ikke er til hinder for åpning av bildører. I enkelte saker har det blitt problematisert hvorvidt det foreligger et krav til breddetillegg og evt. hvordan dette skal praktiseres dersom parkeringsplassene støter mot søyler. Lagmannsretten gjengir i sin vurdering vitneforklaringen fra SINTEF v/Anders Krikhus hvor det ble redegjort for at et avvik på «5 cm ikke kan anses som avvik fra norm». Videre redegjorde Kirkhus for at breddeavvikene ved søyler ikke anses å være i strid med kravet i TEK10, da søylene er slik plassert at de ikke er til hinder for å åpne bildørene og dermed ikke utgjør noen mangel ved plassen. Videre ble det uttalt fra SINTEF, at byggforsk 2015 er uklar hva gjelder krav til breddetillegg, og at dette krav også et av punktene som er revidert den nye byggforsk 312.130.

Punktet knyttet til breddetillegg er nå klarlagt og har følgende ordlyd:

Manøvreringsmulighetene begrenses når det er en søyle på én eller begge sider av parkeringsplassen. Parkeringsplasser med søyle på én side må være minst 2,8 m brede målt til søylas overflate, se fig. 23

Videre la lagmannsretten vekt på at det dreier seg om faste parkeringsplasser og brukerne står fritt til å velge et parkeringsmønster som passer best for den enkelte plass.

På dette grunnlag konkluderte lagmannsretten med at parkeringsplassene oppfyller kravene til brukbarhet. Dette til tross for at seksjonseierne hevdet at parkeringsplassene hadde et gjennomsnittlig avvik på 25,5 cm fra SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015.

Foreldelse og rettidig reklamasjon

For de to øvrige parkeringsplassene konkluderte lagmannsretten med at kravene var foreldet. Det ble vist til at foreldelsesfristen starter å løpe ved risikoens overgang. Parkeringsplassene måtte anses som overtatt ved bruksovertagelsen, noe som skjedde samtidig med overtagelse av boligseksjonen. Det forelå heller ikke grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.

Reklamasjon var ikke temaet i Agder lagmannsretts sak, men det finnes flere eksempler på at krav om erstatning for mangler ved p-plasser har blitt satt til side som følge av for sen reklamasjon.

Dommen ble avsagt 27. oktober 2023 og er enda ikke rettskraftig. 

Hva er status etter dommen

Slik vi leser Agder lagmannsrett sin dom gir altså ikke SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015 uttrykk for minimumskrav knyttet til utformingen av parkeringsplasser. Veiledningen er ikke rettslig bindende, og hvorvidt parkeringsplassene oppfyller sin funksjon må vurderes konkret i lys av gjeldende normer og retningslinjer på tidspunktet for rammesøknad.

I den nye revisjonen har SINTEF lagt til grunn at dimensjonerende bil er 1,9 meter. I tillegg har de nå klargjort kravet til nødvendig breddetillegg, dersom parkeringsplassen støter mot vegg eller søyle. På denne bakgrunn bør utbyggere være varsomme med å fravike SINTEF sine anbefalinger, da vi ser at domstolene har en tendens til å lene seg på slike veiledninger i sine mangelsvurderinger. Eventuelle avvik bør ha gode grunner for seg, og bør vurderes opplyst om også i salgsprospekt.

Videre må utbyggere være oppmerksome på på at eldre retningslinjer for utforming av garasjeanlegg, slik som eksempelvis Statens Vegvesens Håndbok 100, som legger til grunn at dimensjonerende bil har en bredde på 1,8 m ikke bør benyttes som prosjekteringsgrunnlag i fremtidige prosjekter.

Artikkelforfatterne er advokat Kristine Ullern og partner Christian O. Hartmann i SANDS Advokatfirma.