Content

Unngå avvik mellom byggesak og seksjonering

Utbygger må påse at det ikke oppstår motstrid mellom byggesak og seksjonering 

Ved utbygging av eiendommer som skal seksjoneres, er det viktig at utbygger selv passer på at seksjonering av eiendom er i samsvar med vilkårene/forutsetningene i byggesak.

Terese Negaard Sørli, partner, Advokatfirmaet Haavind.

Ved seksjonering av eiendom, skal kommunen kun gjøre begrensede undersøkelser av tiltakets forhold til arealplanformål og tillatelser gitt i medhold av plan- og bygningsloven. For det første må kommunen avklare om bruksformålet er bolig eller næring. For det andre skal kommunen ved søknad som gjelder boligseksjon (ikke samleseksjon bolig eller fritidsbolig) se til at boenheten er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven. For det tredje, så må kommunen se til at arealer andre seksjonseiere trenger tilgang til og arealer som iht plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, er fellesareal i seksjoneringen.

Eventuelle avvik eller motstrid mellom vilkår eller forutsetninger i byggesaksbehandlingen og seksjoneringen utover dette kan det ikke forventes at kommunen avdekker ved behandling av seksjoneringsbegjæringen. Kommunen kan for øvrig heller ikke avslå seksjoneringsbegjæringen om den skulle oppdage at det er avvik eller motstrid mellom seksjonering og byggesak, selv om kommunen nok bør opplyse om forholdet om det oppdages. 

Utbyggere kan følgelig ikke forvente at kommunen ved behandling av seksjoneringsbegjæringen gjør noen nærmere avklaringer av forholdet mot plan- og bygningslovgivningen enn det som følger av eierseksjonsloven § 7. Dette innebærer at utbygger selv må påse at det ved seksjoneringen ikke oppstår motstrid mellom byggesaken og seksjoneringen som kan skape usikkerhet om eiendommen er i samsvar med offentligrettslige krav. 

Særlig om seksjonering av parkeringsplasser

Et praktisk eksempel er seksjonering av parkeringsplasser, både på terreng og i parkeringskjeller. 

Per Amund Uldalen, senioradvokat, Advokatfirmaet Haavind.

I Småhusplanen i Oslo følger det av § 10 at ved utbygging med fire eller flere boenheter, skal 25% av parkeringsplassene (og minst én plass) ligge på terreng og være «felles» for beboerne. En seksjonering hvor denne plassen etableres som tilleggsdel, slik at kun én av boligene kan benytte denne, vil ikke nødvendigvis bli fanget opp av kommunen ved behandling av seksjoneringsbegjæringen. En løsning med tilleggsdel vil imidlertid kunne skape diskusjoner om eiendommen er i samsvar med offentligrettslige krav i kontraktsforholdet mellom utbygger og kjøper, og vedtektsfestet bruksrett til fellesareal vil av den grunn være å anbefale.

Forholdet mellom byggesak og seksjonering hva gjaldt løsning av parkering i parkeringskjeller iht Småhusplanen ble behandlet i Borgarting lagmannsrett i september 2018. Småhusplanen viser til parkeringsnormen hva gjelder antall plasser som skal etableres. Iht parkeringsnormen skilles det mellom «egen parkering» og «felles parkering», slik at det kreves færre antall plasser ved «felles parkering». 

Lagmannsretten fant at seksjonering i parkeringskjelleren hvor enkelte plasser var lagt til som tilleggsdeler, innebar at forutsetningen om «felles parkering» som grunnlag for beregning av antall plasser ikke var oppfylt. Lagmannsretten konstaterte da at eiendommen ikke var i samsvar med offentligrettslige krav og at dette utgjorde en mangel iht bustadoppføringsloven. Det var da uten betydning at kjøper hadde fått det antall parkeringsplasser som fulgte av salgsdokumentasjon og kjøpekontrakt, og heller ikke at tilleggsdeler for de fleste kjøpere vil være å foretrekke. I dette tilfellet skulle utbygger ha latt parkeringskjelleren ligge som fellesareal, og etablert vedtektsfestede bruksretter til enkeltplasser i samsvar med salgsdokumentasjonen, for å sikre seg at seksjoneringen ikke innebar at det oppstod motstrid med forutsetningene i byggesaken. 

Ukens profil: Fikk sluttpakke – havnet i eiendom (+)
Karriere
Nå skal milliardprosjektet bygges
Utvikling
Solgte til Bergesen-familien (+)
Transaksjoner
Skeptisk til Tollefsen-prosjekt (+)
Bolig
Øker leieinntektene, resultatet faller
Aktuelt
Få ferske eiendomsnyheter hver morgen! Meld deg på gratis nyhetsbrev her!
Ny sjef hos Enerhaugen
Karriere
Solid resultat med 363 millioner
Aktuelt
– Vi skal ikke selge mer, snarere tvert imot (+)
Analyse
Utstillingsplassen Eiendom sikter mot rekordresultat i år (+)
Analyse