I 2022 fikk et ektepar tilslaget på en enebolig i Skien for
4,7 millioner kroner, med overtakelse i januar 2023. Kjøperne ønsket å pusse
opp kjøkkenet etter overtagelsen, et arbeid som pågikk til medio april 2023.
- Hva er den lukten?
I den forbindelse måtte gulv og vegger på kjøkkenet åpnes.
Kjøperne dro på ferie i midten av mai og var tilbake i slutten av måneden. Temperaturen hadde
steget mens kjøperne var på ferie, og da de kom tilbake til huset sitt ble de
møtt av sterk og ubehagelig lukt.
Mannen i huset hørte lyder fra etasjeskillet mellom første
etasje og kjelleren. De har også hørt aktivitet fra rotter i veggen på barnas
soverom i andre etasje. Under en sjekk av krypkjelleren ble det oppdaget
rotteavføring, og de nye eierne valgte da å sette opp viltkamera. Dette fanget
opp en rotte.
Skadedyrselskapet Anticimex ble deretter hentet inn. De
avdekket betydelige spor etter rotteaktivitet i krypkjelleren, samt tidligere
forsøk på å stoppe rotter fra å komme inn i kjelleren.
I en oppfølgingsrapport fra juli 2024 skrev Anticimex
følgende:
"Rottene har trolig kommet opp av åpninger i gulv i
kjeller/krypkjeller. Rotter kan ta seg inn gjennom utettheter i forbindelse med
gjennomføring av soilrør. Siden påvist utetthet antas å være fra byggeår, kan
man anta at det også har vært rotter til stede i huset til og fra siden
byggeår."
«Vellykket skadekontroll»
Boligen er opprinnelig bygget i 1905, men er modernisert og
ombygget i perioden 1975- 1979. I salgsannonsen het det at «Eiendommen er godt
vedlikeholdt, og det er gjort gode grep for å ivareta boligen». Prospektet oppsummerte med «Denne boligen vil du ikke gå glipp av».
I selgers egenerklæringsskjema var det nevnt at det hadde
kommet rotter og mus inn i kjelleren, men at det hadde blitt utført en
«vellykket skadedyrkontroll». Det ble vist til en rapport fra Pelias som lå ved
i salgsoppgaven.
Problemer med rotter, eller risiko for dette, var ikke nevnt
i tilstandsrapporten som ble utarbeidet og brukt i salgsprosessen. I
tilstandsrapporten var det heller ikke nevnt noe om skader knyttet til
rotteangrep eller at boligen hadde vært angrepet av rotter.
Krav om heving førte ikke frem og kjøperne tok etter hvert
ut stevning mot boligselgerne. Saken kom opp for Telemark tingrett i januar.
- Rotter i mange år
Under rettssaken ble det lagt frem skaderapporter som viste
at rotteaktiviteten i huset har pågått i mange år, herunder med ekskrementer,
gnagemerker, hull og inntørkede kadaver/skjeletter. Fagkyndig har forklart at
de eldste ekskrementene var minimum fem år gamle.
Basert på bildedokumentasjon, rapporter og forklaringer fra
fagpersoner som har vitnet under hovedforhandlingen, skriver retten i den ferske dommen at de finner «det mer enn sannsynliggjort» at boligeiendommen er utsatt for
et betydelig rotteangrep. Dette omfatter vegger i første og andre etasje og
etasjeskiller mellom kjeller og førsteetasje og mellom første og andre etasje.
- Retten finner det likeledes mer enn
sannsynliggjort at angrepet startet i god tid før selgerne la eiendommen ut for
salg.
Domstolen er enig med kjøperne, som mener selgerne
bevisst har underkommunisert rotteproblemet, gjennom å legge ved en rapport som
viste en «vellykket» skadedyrbekjempelse.
At det kan ha vært enkelte tilfeller av mus og rotter i
krypkjelleren, og på utsiden av huset, vil for mange kjøpere ikke være svært
sentralt, skriver retten i dommen. Men retten finner det klart at informasjon
om et betydelig rotteangrep, hvor det over tid har vært rotter i vegger og
etasjeskiller, er informasjon som ville gjort at de fleste mulige kjøpere ville
unnlatt å vurdere å kjøpe boligen. Eller i hvert fall krevd en vesentlig lavere
pris.
- Alminnelige familier, og i hvert fall familier
med barn, vil i våre dager ikke akseptere å bo i et hus hvor man vet at det
lever rotter i gulv, vegger og tak. Retten finner det ikke tvilsomt at det
rotteangrepet som eiendommen er utsatt for, i utgangspunktet, utgjør en mangel.
- Oppkonstruert og mindre relevant
At selgerne og deres forsikringsselskap har argumentert for
at det var gitt informasjon om rotteutfordringene, og at kjøpsavtalen var
inngått med informasjon om at situasjonen var slik den faktisk har vist seg å
være, kommenterer retten slik:
- Retten har kommet til at selgerne, sammen med
sine representanter, ikke har gitt informasjon som synliggjorde at eiendommen
hadde et slikt rotteproblem som den faktisk hadde.
Selgerne har argumentert med at området er kjent for mye
rotter. Dette utspillet sjarmerte ikke Telemark tingrett:
- De saksøktes argumentasjon om at området er
kjent for mye rotter fremstår delvis som oppkonstruert og delvis som mindre
relevant. Dersom området var så rottebefengt som de saksøkte har gitt inntrykk
av, burde de ha informert om det i salgsdokumentasjonen, slik at alle mulige
kjøpere ble informert om det.
Fra kjøpers side er det fremlagt et pristilbud fra
fagkyndige for å utbedre kostnadene. Dette er på 1,54 millioner kroner, og
inkluderte omfattende riving i stue, kjøkken, tilbygg, vegger og særlig
etasjeskille mellom kjeller og første etasje.
Hele bredden av grunnmuren må i
tillegg avdekkes for å kunne få et tett sjikt, uten åpninger for rotter, mellom
kjelleren og huset forøvrig.
- Rimelig og nødvendig
Retten mener tilbudet fremstår som rimelig og nødvendig for
å få avhjulpet det skadene som er påført boligen og for å sikre at
rotteangrepet ikke fortsetter.
- Selv om eiendommen er markedsført og solgt som
«perfekt for barnefamilier», og at den skulle være «godt vedlikeholdt», har
kjøperne akseptert at det er grunnlag for et standardhevingsfradrag. Det dreier
seg også om en eldre bolig og det er gitt informasjon i tilstandsrapporten om
forhold som vil bli avhjulpet med de forholdene som det nå gis prisavslag for.
Etter en samlet vurdering kommer retten til at standardhevingsfradraget på
settes til omkring 30 prosent. Prisavslaget etter avhendingsloven § 4-12 første
ledd settes til 1.000.000 kroner, heter det i dommen.
I tillegg får kjøperne erstattet kostnader til leie av
erstatningsbolig og kostnader til fagkyndige med 130.000 kroner.
Til slutt slår Telemark tingrett fast at selgerne må dekke sakskostnadene
til kjøperne med 460.000 kroner. Samlet ble dermed selgerne dømt til å betale
erstatning til kjøperne med rundt 1,6 millioner kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
