Vil være en døråpner

– Mange opplever fremdeles at det er vanskelig å få innpass i det bergenske eiendomsmarkedet. Vi satser nå på dette markedet og ønsker å være en tilrettelegger både for lokale, men også nasjonale investorer som ønsker å investere i gode eiendomsprosjekter i Bergen, sier administrerende direktør i Norne Securities, Tor Haldorsen.

Kan bidra til en bedre dynamikk

Eiendomsmagasinet har tidligere skrevet at mange av eiendomsaktørene i Bergen samler eiendommer som andre samlet frimerker. Med det menes at de kjøper eiendommer for å eie dem nærmest til evig tid.
Norne Securities har en helt annen tilnærming og horisont. De tilrettelegger eiendommer for investorer som ønsker løpende avkastning på investeringen, samt en gevinst når eiendommen blir solgt etter fem til ti år.
– Vi ser på eiendom som en aktivaklasse på samme måte som en aksje eller en obligasjon. Vår tilnærming er derfor at investorene våre skal ha avkastning på investeringen gjennom hele perioden, sier Haldorsen.
Dette innebærer også at eiendommen etter fem til ti år selges. Ofte vil da investorene reinvestere midlene i nye prosjekter. Slik kan Norne Securities kanskje være med å bidra til et mer dynamisk eiendomsmarked i Bergen.
– I tillegg til er bredt kontaktnett lokalt, så har vi også et avdelingskontor i Oslo. Det betyr at vi kan tilby lokale prosjekter til nasjonale investorer, prosjekter som de ellers ikke ville vært klar over eller interessert i. Vi håper selvfølgelig at dette kan bidra til at bergensmarkedet åpnes opp og blir mer attraktivt, men også at det kanskje blir mer dynamisk, sier Haldorsen.

1 milliard årlig

De har ikke satt seg noe mål for hvor mange eiendomsprosjekter de skal tilrettelegge årlig eller for hvor mye, men de har fått tilslag på et prosjekt i Drammen til en verdi på 232 millioner kroner. De ønsker også tilsvarende prosjekter i Bergen.
– Antall eller beløp er ikke fastsatt, men kanskje fire slike prosjekter i året kan være en ambisjon. Det betyr at vi vil tilrettelegge eiendomstransaksjoner for rundt 1 milliard kroner årlig, sier Haldorsen.
Det de er på jakt etter er gode eiendommer med lange leiekontrakter, gjerne utenfor selve sentrumskjernen.
– I sentrum er det mange sterke kjøpere, og vi ønsker ikke å konkurrere med dem. Vi orienterer oss derfor litt utenfor sentrumskjernen. Det kan være Kokstad, Sandsli eller Åsane. Solide eiendommer, helst av en viss størrelse og med god cashflow er interessant for oss, sier Haldorsen.

Stor interesse

For å kunne tilrettelegge for slike transaksjoner må det imidlertid være gode objekter for salg. Her ligger også den største utfordringen.
– Vi opplever tilgangen på kapital som god. Flere og flere ønsker å differensiere sine investeringer, og eiendom oppleves som attraktivt, sier Haldorsen.
Han forteller at mange redere har gått i land og disse ønsker blant annet å investere deler av formuene i eiendom. Det er også en del andre større bergenske aktører som den senere tiden har solgt virksomhetene sine, og disse har gjerne også et ønske om å sette deler av formuen i eiendom.
– Utfordringen er å finne gode objekter. Tilgangen på attraktive objekter har vært litt begrenset fordi det ikke er så mange som har ønsket å selge, sier Haldorsen.
Et alternativ for en del huseiere kan være å beholde en eierpost selv og selge ut deler av aksjene.
– Dersom eiendommen er attraktiv er dette noe som ville vært interessant for mange investorer, sier Haldorsen.

Anonyme prosesser

Når de går inn i slike transaksjonsprosesser ønsker de som regel litt mer anonyme prosesser hvor eiendommene ikke ligger offentlig ute for salg.
– Dette skyldes at vi ofte trenger litt mer tid for å få på plass bankfinansiering og investorer. Når vi byr på en eiendom, så byr vi derfor ofte med et forbehold om at vi får finansieringen og investorene på plass. En mer tradisjonell investor kan si at budet står i 24 timer. Vi kan ikke konkurrere på slike premisser, sier Haldorsen.
Han mener også at syndikeringsmarkedet og det mer tradisjonelle transaksjonsmarkedet skiller seg fra hverandre på noen sentrale punkter.
– Investorene i syndikeringsmarkedet er ofte finansielle investorer hvor eiendom er en naturlig del av deres portefølje. For slike investorer er kontinuerlig avkastning et mål, og vi søker derfor ikke etter utviklingsprosjekter, men eiendommer som er ferdig utviklet, sier Haldorsen.
En mer tradisjonell eiendomsinvestor vil gjerne gjøre det motsatte og se seg om etter prosjekter som skal utvikles og hvor han kan hente ut en gevinst når potensialet er tatt ut.
– Vi konkurrer derfor ofte ikke om de samme objektene. Slik sett utfyller syndikeringsmarkedet og det mer tradisjonelle transaksjonsmarkedet hverandre godt, sier Haldorsen.