Avløpet var tett og taket var lekk. Men retten mener likevel ikke at kjøperen har rett til prisavslag

I mars 2019 kjøpte en mann et rekkehus på Slemdal i Oslo. Kjøpesummen var 12,65 millioner kroner. Kort tid etter overtakelsen fikk han henvendelse fra en nabo, som gjorde ham oppmerksom på at det felles avløpsrøret var ødelagt. Ifølge naboen hadde det tidligere vært dialog med selgeren om at avløpsrøret skulle rehabiliteres, og kostnadene skulle deles på de berørte naboene.

På samme tid ble kjøperen også gjort kjent med at det lå en nedgravd oljetank på eiendommen. Etter å ha henvendt seg til Oslo kommune, fikk han beskjed om at det var sendt brev til selgeren om forholdet i 2017. Oslo kommune bekreftet deretter at nedgravde oljetanker må fjernes.

Pluss

Gjestene forsvant da stillaset kom opp. Nå er restauranten tilkjent erstatning (+)

Restauranten gikk konkurs, men driveren har nå fått plaster på såret av Oslo tingrett.

Så, i oktober 2019, oppdaget kjøperen en lekkasje i taket etter et kraftig regnvær. Etter en befaring fra taktekker, ble det konkludert med at var nødvendig å skifte luftehatter, pipebeslag og veggbeslag.

Og da kulden slo inn for alvor i januar i år, sluttet varmepumpen å virke. Også denne gangen fikk kjøperen fagfolk til å se på saken. De slo fast at varmepumpen manglet viktige skruer som skal holde lokk og frontplate sammen, samt at det var tegn på at «noen» hadde fiklet med pumpen på innsiden.

Kjøperen krevde prisavslag på grunn av manglene, noe som ble avvist av selgeren. Kjøperen tok deretter ut stevning og i februar i år ble saken behandlet i Oslo tingrett.

I retten forklarte selgeren at de tre naboene var i dialog rundt eventuell utbedring av skaden på avløpsrøret, men at han – etter at det ble avdekket hvor skaden lå – ga beskjed til naboene om at han ikke anså seg medansvarlig. Selgeren forklarte at han var ukjent med hvorvidt det ble foretatt noen utbedringsarbeider i 2014. Han forklarte at han aldri mottok noe krav fra de to naboene i denne forbindelse, og at han er ukjent med hvilken prosess som eventuelt ble foretatt.

Etter rettens syn var det i en slik situasjon «ingen gjenstående uenighet eller omstendighet å opplyse om». Når situasjonen endte som den gjorde, kan retten ikke se at den oppståtte skaden på avløpsrøret under rekkehusene var en omstendighet som berørte eiendommen som ble solgt «i slik grad at selger var pliktig til å opplyse om dette ved salget i 2019».

- Slik retten ser det har selger i foreliggende situasjon og basert på bevisførselen ikke tilbakeholdt opplysninger om en omstendighet ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få, skriver Oslo tingrett i den ferske dommen.

Når det gjelder den nedgravde oljetanken, så forklarte selgeren i retten at han ikke var kjent med at det fortsatt lå en oljetank på eiendommen. Han forklarte at også han stusset på lufterør i hagen etter sin overtakelse i 2014 og at han derfor sendte epost til megler Terje Tinholt, for å få bekreftet at en eventuell tidligere oljetank var fjernet. Tinholt bekreftet dette per epost i 2014. Selgeren forklarte at han forholdt seg til dette, og at han derfor la til grunn at tanken var fjernet av tidligere eier. Når det gjaldt brev fra Oslo kommune, forklarte selgeren at han ikke har mottatt dette.

Oslo tingrett skriver at selv om det skulle legges til grunn at selger mottok kommunens brev, så kan retten – riktignok "under noe tvil" – ikke se at selger har opptrådt grovt uaktsomt i den forstand at de har tilbakeholdt opplysninger som de «måtte kjenne til».

- Avgjørende, slik retten ser det, er at saksøkte hadde fått opplysning om at tanken var fjernet.

Hva taklekkasjen angår, så argumenterte kjøperen av rekkehuset at selger måtte kjenne til det, all den tid selger har opplyst at han brukte loftet som lagringsplass for bøker og klær, og at han tømte loftet for utflytting.

Men selgeren forklarte på sin side at han ikke var kjent med forholdet, og at han i tilfelle ville ha sett utslag av dette på bøker og klær som ble lagret.

Retten bemerker at den aktuelle svakheten i takkonstruksjonen ble kjent for kjøper først som følge av et kraftig regnvær i oktober 2019.

- Saksøker brukte etter det opplyste videre lang tid på loftet ved overtakelse av boligen, uten at det ble oppdaget fuktutslag eller noen åpenbare fuktmerker da (…) Retten kan basert på bevisførselen ikke se at det er kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at saksøkte «kjente eller måtte kjenne til» svakheten i takkonstruksjonen eller problemer med fukt på loftet.

Til slutt har retten drøftet den defekte varmepumpen. Også her ble det fra selgers side anført at varmepumpen hadde fungert greit i hans eiertid. Han forklarte at det var utført arbeider på pumpen mens han eide huset, men at dette ble gjort av autorisert installatør.

Pluss

Tvinges til å selge boligen etter å ha spilt for høy musikk (+)

Hvor går grensen for hvor mye naboer skal tåle? Hedmark tingrett slår fast at høy musikk over lengre tid er nok til at et borettslag kan kreve tvangssalg av en andelsleilighet.

Oslo tingrett støtter seg til fagkyndige vitner om at tidligere reparasjoner åpenbart var ufagmessig utført, og at dette fremstår som den direkte årsak til at varmepumpen sviktet i januar 2021.

Men etter rettens syn kan det ikke "med kvalifisert sannsynlighetsovervekt" konstateres at også selger «måtte kjenne til» dette.

- Omstendighetene tyder på at den utilfredsstillende utbedringen likevel medførte at varmepumpen fungerte frem til svikten i 2021, skriver Oslo tingrett.

Basert på bevisførselen har retten kommet til at det ikke foreligger mangel ved eiendommen etter avhendingslovas regler.

- At det foreligger en mangel er en forutsetning for å kunne kreve både prisavslag og erstatning, jf. henholdsvis avhendingslova § 4-12 og § 4-14. Saksøkers krav om prisavslag og krav om erstatning for kostnader til reklamasjonsrapport fører derfor ikke frem, slutter domstolen.

Selgerne ble dermed frifunnet for erstatningskravet. Siden selgeren vant saken fullt ut, ble kjøperen dømt til å dekke sakskostnadene til selgeren, som var på 156.000 kroner.

Prosessfullmektig for selgeren var advokat Arne Meidell. Kjøperens prosessfullmektig var advokat Steinar Lie.

Dommen er ikke rettskraftig.