Yielden har bunnet på 4-blank

– Til tross for en utfordrende makrosituasjon de siste 18 månedene, har interessen for eiendomsinvesteringer vært svært høy. Etterspørselen har vært større enn tilbudet, noe som resulterte i at prime yield kom ned 0,5 prosentpoeng til rekordlave fire prosent i løpet av 2015, sier Jo W. Gullhaugen i Union.

Les også: Utlendingene mer avmålte enn de var i fjor

Tre årsakerUnion presenterer i dag sin siste markedsrapport. Der tar de blant annet for seg kontorsegmentet og har altså konkludert med et yielden nå er på rekordlave 4,0. Ifølge Gullhaugen er det særlig tre drivere som forklarer etterspørselsoverskuddet de siste årene og dermed også de svært skarpe yieldene.

– For det første har lave renter og gunstige finansieringsvilkår gitt høy løpende avkastning for belånt eiendom. For det andre gjør lav forventet avkastning fra obligasjonsinvesteringer eiendom attraktivt i relativ forstand. For det tredje har Norge seilt opp som en svært attraktiv destinasjon for utenlandsk kapital. Utviklingen i disse driverne vil, sammen med utsiktene i leiemarkedet, avgjøre hvilken vei eiendomsverdiene utvikler seg de kommende årene, sier Union i sin rapport.

Les også: Svært svak start på transaksjonsåret 2016

Forsvinner ikke over nattenUnion forventer at eiendom fortsatt vil være en attraktiv aktivaklasse også i 2016.

– Lav avkastning på trygge obligasjoner og usikre aksjemarkeder gjør eiendom til et interessant alternativ for mange, skriver de i rapporten.De forventer også at utlendingene vil fortsette å investere i det norske markedet de kommende årene.

– Forholdene som gjør Norge til et attraktivt langsiktig investeringscase forsvinner ikke over natten, sier Gullhaugen.Finansieringsmarkedet og utsiktene i leiemarkedet er de største usikkerhetsmomentene på kort sikt, skriver Union og viser til at leiemarkedet i Oslo preges for øyeblikket av lav kontoretterspørsel.

– Men ettersom sysselsettingsveksten forventes å normaliseres fra 2017, samtidig som netto tilførsel av areal blir svært lav fremover grunnet lav nybygging og betydelig konvertering til bolig, vurderer vi utsiktene til leieprisvekst som gode på ett til to års sikt, sier Gullhaugen.

Les også: Arealledigheten på vei ned i Oslo

Les også: Forventer videre reduksjon i ledigheten

Yielden vil begynne på klatreDen skarpe yielden har imidlertid trolig nådd bunnen, skal vi tro Union. De mener at svekket finansieringstilgang, lavere låneutmåling og betydelig høyere marginer bidrar til at enkelte aktører ikke strekker seg like langt som tidligere.

– Dette påvirker intensiteten i konkurransen, og bidrar isolert sett til et press oppover for yielden. Vi forventer at sterke drivere som lavt rentenivå, bra avkastning og god interesse fra utlandet vil fortsette å holde yielden lav. Situasjonen i finansieringsmarkedet gjør imidlertid at vi mener det er sannsynlig at vi fremover får se en svak økning i yieldnivået på om lag 25 basispunkter, skriver Union.

Mer differensieringAvstanden mellom prime og normal yield har økt jevnt og trutt siden finanskrisen, og Union sier at de hadde trodd at gapet mellom de beste og de ikke fullt så gode skulle komme noe inn.

– Endringene i finansieringsmarkedet gjør at vi ikke lenger forventer en slik utvikling, ettersom sekundæreiendom typisk rammes noe hardere når bankene strammer inn. Derfor forventer vi at både prime og normal yield vil vise en relativt flat, men svakt stigende utvikling fremover, sier Gullhaugen.

Les også: Bankene er betydelig strengere nå