Vil kjøpe igjen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Spesielt DNB Livsforsikring, men også Storebrand Livsforsikring, har vært store nettoselgere av eiendom for å ta ned risikoen i den vektede balansen. NE nyheter skrev i februar i fjor at DNB i løpet av de to seneste årene har solgt investeringseiendommer for nærmere 14 milliarder kroner.

Men nå kan de store nedsalgene være slutt, ifølge analysesjef Lars Gullhaugen i Union Gruppen. – Vi tror disse selskapene fremover snarere kommer til å være netto kjøpere enn netto selgere, sa Gullhaugen på onsdagens IPD-presentasjon. Det kan bidra til å holde transaksjonsvolumene oppe.

Spår 60 mrd.Union er kommet frem til 63 milliarder kroner i volumer for fjoråret, eksklusive nedsalget i Entra. For 2015 er spådommen 60 milliarder.

– 2014 var et veldig sterkt år, og vi tror 2015 blir like bra. Porteføljen i Aberdeen Eiendomsfond Norge II skal selges ut, og det er også prosesser på gang for Storebrand Eiendomsfond, sa analysesjefen.

Det er ifølge Union tre drivere i transaksjonsmarkedet: Gunstigere finansiering, eiendom er attraktivt i forhold til andre aktiva, og det norske eiendomsmarkedet er attraktivt for utlendinger. Eiendomskundene kan låne til vesentlig lavere renter enn for halvannet år siden, følgelig kan de regne hjem investeringer og prosjekter på høyere verdier.

Ned 2 prosentpoengUnions bankundersøkelser viser at gjennomsnittsrenten for lån til et alminnelig godt kontorprosjekt med fem års løpetid og 70 prosent belåning, har falt fra 4,92 prosent i fjerde kvartal 2013 via 3,99 prosent i tredje kvartal i fjor og til lave 2,91 prosent nå i første kvartal. Det har med andre ord vært en rentenedgang på hele 1 prosentpoeng bare de seks seneste månedene.

– Bankmarginene kan fortsatt falle, det er stor konkurranse blant bankene, sa Gullhaugen. De lavere rentene gjør at eiendom for tiden gir en langt bedre avkastning enn rentemarkedet.

– De som har pengene i store deler av pengemarkedet, vil reelt sett tape penger de nærmeste årene, sa analysesjefen. Renteavkastningen er nå negativ korrigert for skatt og inflasjon.

Mindre forskjellUnion tror at interessen for eiendom bidrar til at yieldene – direkteavkastningen – skal litt ned før de flater ut. Nedgang i prime yield ventes å bli 25 basispunkter i løpet av året, mens normalyielden ventes å falle med 50 punkter, slik at den såkalte yieldspreaden vil avta noe. Gullhaugen mener at forskjellen i dag mellom prime yield og normalyielden er større enn den skal være.

En annen stor forskjell er gapet mellom direkteavkastningen og markedsrentene, som flere mener ikke er bærekraftig. I perioden 1998-2014 var det gjennomsnittlige såkalte yieldgapet ifølge Union på 130 punkter, altså 1,3 prosentenheter.

Yieldgapet er her definert som forskjellen mellom prime yield og de tiårige byttelånsrentene, også kjent som swaprentene. I dag er dette yieldgapet hele 260 punkter, gitt en prime yield på 4,50 prosent og en swaprente på 1,90 prosent. Gapet har aldri vært høyere.