Ukens Tips: Eiendomstransaksjoner ved årsskiftet – skattemessig tidfesting

Ofte vil avtale om salg av næringseiendom både inngås og gjennomføres i samme inntektsår. Det blir da sjelden spørsmål om hvilket tidspunkt som er avgjørende for når en eventuell gevinst av salget skal skattlegges. Men hva med de tilfellene hvor partene har signert avtalen det ene året, mens transaksjonen gjennomføres året etter?

Gevinst ved overdragelse av aksjer i eiendomsselskap er omfattet av fritaksmetoden for avtaleparter som er aksjeselskaper. Transaksjoner vil i slike tilfeller ikke føre til skattepliktig inntekt for selger. Tidfestingsreglene er imidlertid de samme som for overdragelse av fast eiendom, slik at den skattefrie inntekten skal tidfestes på samme måte som ved overdragelse av eiendom direkte.

Foreligger det skatteplikt?

Spørsmålet om det foreligger en skattepliktig gevinst skal vurderes etter skattereglene på det tidspunktet hvor inntekten i form av gevinst er opptjent (“innvinningstidspunktet”). Det avgjørende tidspunktet, vil være tidspunktet for inngåelse av en avtale der alle de vesentligste avtalevilkår er fastlagt.

I hvilket inntektsår skal gevinsten skattlegges?

Spørsmålet om når en gevinst skal skattlegges, vil være et spørsmål om når selgeren får en ubetinget rett til ytelsen. Først på dette tidspunktet vil gevinsten være skattepliktig. I tilfeller hvor både kjøper og selger skal yte sine forpliktelser samtidig – eiendommen overdras til kjøper når kjøper betaler kjøpesummen –vil dette tidspunktet være avgjørende for i hvilket inntektsår gevinsten skal beskattes. Ved overdragelse av næringseiendom vil transaksjonen normalt gjennomføres i en closing der kjøpesummen overføres til selger og eiendommen overføres til kjøper. Tidspunktet for closingen vil da være avgjørende for når inntekten skal tidfestes.

Hvor kjøpekontrakten signeres før årsskiftet men gjennomføres ved closing etter årsskiftet, vil de to tidspunktene ikke være innenfor samme inntektsår. Signeringstidspunktet i år 1 vil da være avgjørende for om det foreligger skatteplikt/fradragsrett, mens gjennomføringen av closing i år 2 vil være avgjørende for tidfestingen av inntekten.

Dersom partene har avtalt at kjøpesummen helt eller delvis skal betales på forskudd eller etterskudd, skal tidfestingen fortsatt skje når selger har en ubetinget rett til kjøpesummen. En nærmere vurdering av når gevinsten skal skattlegges kan likevel være nødvendig.

En konkret vurdering må også foretas der avtalepartene på andre måter har fraveket det alminnelige ytelse mot ytelse-oppgjøret. For eksempel kan det være avtalt at inntekter skal tilfalle kjøper fra et tidspunkt før overtagelse, at selger forplikter seg til å foreta bestemte disposisjoner på vegne av kjøper, at kjøper får rett til å disponere over eiendommen mv. En konkret vurdering kan da føre til at kjøper anses å være skattemessig eier av eiendommen før det avtalte formelle overtagelsestidspunktet, med den konsekvens at selger skal skattlegges for gevinsten på dette tidligere tidspunkt.

Avslutningsvis minner vi om at ved salg av næringseiendommer og andre driftsmidler, gir reglene om gevinst- og tapskonto mulighet for å utsette deler av skattleggingen.

————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Anders Myklebust er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Kristin Wiese Bromander er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er medlem av firmaets Næringseiendomsteam og er også tilknyttet firmaets fagområder for skatterett og miljørett.