Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Etter et introduksjonskurs gitt på stedet av en tilfeldig heispassasjer, kommer vi oss opp til 20. etasje, der Paul Lødøen, sjefen i Oslo S Utvikling, smilende tar i mot oss på sitt lille kontor. Utsikten, derimot, er storslagen. Her følger Lødøen Bjørvika-utbyggingen med falkeblikk. Han seiler medvind og ligger foran skjemaet. De to første single purposes-selskapene som eier hvert sitt bygg, er allerede solgt. Mye tyder på at han snart begynner å planlegge to nye bygg.
– Vi har lyst til å bygge et generelt utleiebygg for små og mellomstore leietakere, som kan leie fra 1000 til 3-4000 kvadratmetre, selv om det ikke er fullt utleid.
Det har gått i hundre siden Lødøen åpnet selskapets pengeskrin 1. januar i fjor. Han startet med seg selv og én ansatt, uten brevark og et sted å være. Så krøp de inn i en brakkerigg på tomta før de skjøt fart og havnet i 20. etasje i det Entra-reformerte Postgirobygget. Nå er de seks ansatte og har sopt inn et par milliarder.
– Vi startet med et veldig spennende konsept. Vinnerne i arkitektkonkurransen for Barcode var kåret. Infrastrukturen var lagt inn i planene gjennom Bjørvika Utvikling, som var etablert.
– Du kom delvis til dekket bord?
– Nei, det gjorde vi ikke. Vi måtte ordne en del formaliteter og velge oss samarbeidspartnere. Vår filosofi er at vi skal være ”many chiefs and few indians”, vi skal kjøpe tjenester i stor utstrekning. Vi valgte arkitekter å jobbe videre med, 6-7 ulike firmaer, det blir flere. Vi plukker dem relativt fritt. Når det gjaldt samarbeidspartnere på meglersiden, falt valget på Akershus Eiendom. Så tegnet vi leiekontrakt med Pricewaterhouse Coopers våren 2005 om et bygg på 15 000 kvadratmeter hvor de skal ha ca. 10 000 og opsjon på resten. Gjennomgående på gateplan og i 2. etasje i hele Barcode, skal vi ha restauranter, caféer, gallerier, kino, helsestudio etc. og kontorer videre oppover i etasjene.
Minimalistisk kontorHans eget kontor er ryddig og nesten minimalistisk, uten fete malerier eller skulpturer. Stolen hans ser behagelig ut, mens stolene for besøkende er konstruert slik at man skal være svært søvnig før man sovner i dem. Han flyttet inn i april i fjor, så han har fått god tid til å studere fremdriften på Bjørvikas signalbygg nr. 1, Operabygget, som han ikke har noe ansvar for. PwC-bygget ble påbegynt ved årsskiftet og har nesten kommet i bakkehøyde. Paul Lødøen er svært fornøyd med tempoet. Det har gått raskere enn han trodde.
– Vi har vært flinke og utålmodige, vi har gitt gass, men det er klart — markedet har hjulpet oss. Nå er mesteparten av de to byggene leid ut. Jeg synes det er litt moro at PwC sa de ville til Bjørvika for å få rekruttert de beste hodene. De mente at da måtte de være lokalisert nær de mest sentrale kommunikasjonsmidlene, med 20 minutter til Gardermoen. I løpet av et år passerer 25 millioner mennesker gjennom Oslo S.
Brain clusterLødøen vil ikke ha hvem som helst som leietakere i Bjørvika. Men de han vil ha kommer heller ikke alltid av seg selv. Etter at PwC og Visma tegnet kontrakt, ser Lødøen for seg flere leietakere i disse bransjene, pluss bank, finans, advokater, engineeringmiljøer, mediebedrifter og kulturbedrifter.
– Vi vil ha mangfold. De folkene som skal jobbe i Bjørvika kan egentlig bo hvor som helst, det er kort vei hit med tog og trikk, buss og T-bane. De første leietakerne betaler rundt 2000 kroner pr. kvadratmeter, men Lødøen er bevisst på at leieprisen vil øke etter hvert.
– Brukerne får være med og utforme lokalene. Vi liker å presentere konkrete skisser for dem. I disse byggene kan vi skreddersy lokalene annerledes enn om du hadde en firkanta tomt som du må fylle ut. Vi har et konsept som gjør at vi kan bygge fleksible lokaler som åpner for såvel cellekontorer som åpne løsninger i ulike varianter. Dermed kan vi optimalisere rasjonaliteten og effektiviteten for brukeren slik at det blir færrest mulig kvadratmetre pr. arbeidsplass og likevel få et kjempebra kontormiljø med produksjonseffektive kvadratmetre. Likedan er vi opptatt av de rent miljømessige forholdene i våre bygg, og ikke minst energi-økonomisering.Etter at de har solgt single purposes-selskapene, har OSU leid seg selv inn til selskapene som byggeledere og deretter forvaltere i tre år. Begrunnelsen er innlysende enkel:
– Det er vi som kjenner bygget best. Vårt faste team har vært med på planleggingen helt fra starten.
Begeistret for BarcodeDen arkitekturinteresserte Lødøen er begeistret for Barcode-konseptet. Det var bl.a derfor han ville ha jobben.
– Jeg ble kontaktet av det miljøet som eier OSU og Barcode og ble kjempefascinert av konseptene og ideene jeg så. Dette er en helt ny måte å tenke byutvikling og designe sentrale byområder på. Det er stripebebyggelse på en annen måte. Vi kan forme byggene eksakt slik kunden vil ha dem, bortsett fra lengden på bygget. Den må vi ivareta for å fylle ut tomta. Så har vi noen høyderestriksjoner, siktlinjer osv. som vi må ta hensyn til. Men stripebebyggelse er ikke noe nytt i Norge. De har det på Bryggen i Bergen! Men uten den luften i mellom som vi har. Vi har allerede begynt å få oppmerksomhet fra både meglere, arkitektmiljøer og eiendomsutviklere fra flere store land i Europa og selvsagt Norden. Når vi får internasjonal oppmerksomhet er det opp til oss selv å sørge for internasjonal anerkjennelse.
– Tror du folk flest vil bli overrasket når de får se hvordan disse byggene former landskapet?
– Jeg skjønner godt at noe så utradisjonelt som Barcode gjør noen usikre og stiller kritiske spørsmål. Vi er kanskje litt djervere og dristigere enn en del andre, men jeg vet at resultatet kommer til å bli knallbra, og jeg tror at det kommer til å glede utrolig mange mennesker, ikke minst å bo der, oppholde seg, handle og arbeide der. Jeg tror de fleste vil se at det blir en bydel med spennende og variert arkitektur i en ramme av total harmoni. Folk blir kanskje overrasket når de får se takene. De skal være grønne og ha mulige former for vegetasjon. Vi planlegger byggene slik at alle etasjene har samme cotehøyde for at de skal kunne kobles sammen om det skulle være aktuelt en gang i fremtiden. Det skal være 3,65m brutto takhøyde for å få plass til ekstrautstyr i himlingene, for å gi god romfølelese og ikke minst muligheter for fremtidige ombygginger av tekniske anlegg. De fleste tak får terrasser. Han skulle gjerne ha bygd høyere enn de 67 meterne reguleringsplanen gir rom for, ikke minst for å få mer luft og lys mellom byggene..
– Hvor mye makt har du som utbyggingssjef?
– Jeg har ganske stor påvirkning og et nært forhold til styret, der det sitter folk med betydelig kompetanse både på utbygging og generelle samfunnsspørsmål. Vi har relativt stor frihet og myndighet til å gjøre tingene uten særlig innblanding. Jeg diskuterer ofte detaljer med arkitektene, jeg liker å holde i blyanten til arkitekten og tror det er viktig, selv om arkitekten ikke alltid liker det. Vi har meget stor respekt for arkitekter, men de må også ha respekt for oss som driver rent forretningsmessig. Jeg tror jeg har evne til å skape gode relasjoner og få ting til å fungere i harmoni. Det har vi så langt fått bra til her.
Luksusleiligheter for hvem?I Barcode-området skal det bo 2-3000 mennesker, jobbe ca. 10 000 mennesker, og noen tusen mennesker skal handle. Noen av boligene kommer på toppen av høye bygg, noen kommer i egne tårn og noen kommer i egne boliglameller. Her snakker vi selveier.
– Blir dette luksusleiligheter?
– Vi ser for oss moderne, urbane leiligheter. Det blir en miks med store, mellomstore og noen små med muligheter for å kunne koble sammen flere leiligheter til større enheter hvis ønskelig..
– Hvor dyre blir de?
– Vi må holde oss til de markedsprisene som gjelder og går. Tror nok at når du kommer opp i 17., 18. og 19. etasje så blir leilighetene veldig verdifulle.
For de urbane, hippe og aktive– Dette blir en bydel for unge, urbane mennesker som har bra jobber og er glad i å bruke byen og som kanskje også jobber i nærheten?
– Det har vi sett nærmere på i en egen studie. Vi utvikler boliger i forhold til det. Hvis jeg skal si litt fra rapporten, som er veldig fersk, så konkluderer den med at Bjørvika tiltrekkes av mange yngre, dobbeltarbeidende mennesker som har en relativt travel hverdag, men som ønsker å ha et byliv rett ved seg og grei nærhet til kommunikasjoner, kanskje folk som reiser mye i jobben. Og så kommer det mennesker i en mellomfase i livet som har fått voksne barn og som ønsker litt enklere boforhold og er aktive i jobb, og som kanskje har landsteder og hytter og som gjerne vil bo enkelt og nær kommunikasjoner. Vi tror også at det kommer en del enslige som er avhengig av å ha det lettvint og urbant og ikke trenger så mye plass. Til slutt tror vi det kommer en del mennesker som er i tidlig-pensjonsfasen, friske og raske, som vil ha det lettvint, kanskje har et hus i Spania og som ikke er så ofte her. De vil kanskje ha servicetiltak rundt seg og kunne ringe og bestille en middag etc. Vi ser derfor litt på den type servicekonsepter.
– Blir det plass for barnefamilier?
– Vi vil gjerne ha barnefamilier i Bjørvika. Senere skal det også bygges mange leiligheter utover på Sørenga.
– Kommer det utleieleiligheter for folk som ikke har råd til å kjøpe?
– Vi skal bygge noen få slike rimelige utleieleiligheter, det blir ca. fem prosent av boligene, men det trenger ikke bli Barcode-området.
– Og hvem er det som er så kjempeheldige at de får leie en slik leilighet?
– Et godt spørsmål. Vi vet ennå ikke hvem som skal forvalte dem. Kabalen er ikke lagt ennå.
Parkeringsproblemer– Hvor skal alle disse menneskene plassere bilen sin?
– Parkering er en utfordring her. Jeg mener at det er litt korttenkt av politikerne å ikke innse at bilen har kommet for å bli. Vi har 0,8 p-plass pr 100 kvadratmeter bolig, og 1,6 plass pr. 1000 kvadratmeter kontor i våre egne parkeringsanlegg. Hvis det ikke blir tilstrekkelig, har vi for så vidt løst dette ved at vi har inngått opsjonsavtale med Europark i naboliggende P-hus som gir oss ytterligere 3-400 plasser, i en kort gangavstand fra Bjørvika. Men jeg tror politikerne bør ta en ny runde når det gjelder parkering i bykjernen. Det mange glemmer er at en parkeringsplass ikke uten videre skaper mer trafikk, kanskje til og med mindre, for da kan du sette fra deg bilen din. Ofte er du på reise, du bruker kanskje bilen bare i helgene. De som bor i byen bør ha en p-plass pr. leilighet. På den annen side tror vi ikke dette vil begrense etterspørselen etter boliger i Bjørvika.
– Hva med å utvide den underjordiske parkeringen?
– Om vi kunne gå dypere nå, ville dette gi oss muligheten til å sikre bedre parkeringsforhold i fremtiden.
– Det krever en ny runde med politikerne?
– Jeg har luftet dette med flere politikere, og de fleste skjønner problematikken. Men jeg kan ikke svare på hva vi vil gjøre med dette nå.
– Uansett blir det dyre parkeringsplasser?
– Jeg sier ikke at parkering skal være gratis, men den skal være tilgjengelig.
Kinosenter og gågate i døgnåpen bydel– Hva slags kino blir det i Bjørvika?
– Vi har laget en intensjonsavtale med svenske SF-Bio om å bygge et kinosenter med 12-15 saler, forutsatt at vi greier å få integrert dem på en riktig måte. Dette blir i såfall kinosaler i mørke, bakenforliggende arealer eller i underetasjene. Vi vil lage salene så intelligente at vi skal kunne bruke dem til kurs og konferanser på dagtid. Vi skal ha en 24-timers by med liv hele tiden.Han bøyer seg over en tegning av området som blant annet viser hvordan gaten ”Stasjonsalmenningen” går gjennom området. Han peker og forklarer:
– Denne gaten blir en 25 meter bred vrimlegågate hvor vi ser for oss yrende gateliv med kafeer, uteservering, kanskje en plaskedam og en isbane for barna. Gaten skal knytte den indre byen, altså Grønland-området, sammen med Bjørvika. Vi skal også åpne Akerselven helt opp til sporområdet foran PwC bygget. For meg som er ørret- og laksefisker blir dette helt strøkent. Men dette må gjøres slik at vi ikke får flom om våren og høsten. Dette blir et vann-vittig spennende bidrag til Oslo by.
– Blir det utstedt fiskekort for elvefiske?
– Jeg tror ikke det er lov å fiske så nær elveutløpet. Men det er masse ørret i Havnebassenget.
– Hvor tilgjengelig blir kaifronten for folk flest?
– Den blir ypperlig. Det blir lagt til rette for det.
– Vil det være mulig å kunne kjøre båt oppover elva?
– Noe av elveløpet vil fortsatt gå i kulverten, men det skal være mulig å kjøre små båter. Hvis du ikke er mørkeredd. Det hadde vært optimalt om elva hadde vært helt åpen som i gamle dager. Men det er det ikke lagt opp til.
Han ser også for seg et besøkssenter og ulike typer utstillinger, kanskje en utendørssscene eller et mindre museumsbygg nær det planlagte kulturhistoriske museet i Middelalderparken.
– I samarbeid med Plan-og bygningsetaten har vi engasjert noen arkitekter til å se nærmere på dette og fått utarbeidet noen planskisser. Vi vil ikke trenge oss på. Men vi vil gjerne ha en myk overgang fra Barcode til Middelalderparken.
Gondolbanespleiselag?– Vil dere være med på Christian Ringnes’ gondolbane opp til Ekeberg?– Den har vi veldig lyst på. Vi er tilsnakkendes når det gjelder den. Jeg har nevnt det for ham. I Barcode ligger det også godt til rette for å bygge hotell. Vi har ikke gjort noe konkret med det, men vi tenker på ulike løsninger.
Utbyggerne deltar med ca. 2500 kroner pr. kvadratmeter bebyggbart gulvareal i infrastrukturbidrag. Det går til veier, gatebelegg og byrom som plasser og almenninger. Kommunen bidrar med 300 millioner kroner og har i tillegg ansvaret for barnehager eller en mulig Bjørvika skole.Sammen med Bjørvika Utvikling og Hav Eiendom har OSU laget en slags verktøykasse for felles design i Bjørvika og promotion-materiale. En hjerteformet logo kalt ”storbyens hjerte”, er allerede på plass.
Operaens nabotomt– Bør nabotomta til Operaen bygges ut?
– Den diskusjonen vil jeg ikke blande meg så mye opp i, for det er ikke vårt bord. Men jeg har mine meninger.
– Kom igjen, da!
– Jeg tror man burde komme fram til noen fornuftige mellomløsninger. Jeg tror ikke det er direkte uheldig om det kommer noen bygg imellom, men jeg tror de bør ha en konstruksjon og fasong slik at de er slanke og relativt høye og at det blir godt med luft mellom dem. Det vil ikke være til hinder for å få et vakkert uteområde rundt Operaen. Jeg synes ikke vi skal stenge Operaen inne. Folk må få lov til å se den fantastiske Operaen fra alle mulige sider. Det kan godt være et parklignende område, kunstnerisk utsmykket med skulpturer eller andre former for kulturelle gleder for folk flest i harmoni med operaen og nabolaget.
Hektiske, lange dager– Hvordan forløper en vanlig arbeidsdag for deg?
– Den er hektisk! Ofte er den veldig lang. Det er mange møter og en del strategisk og taktisk arbeid, pluss at jeg bruker en del tid på utstrakt kontakt med omverden, særlig mot de politiske miljøene, byplankontoret, bank, finans- og meglermiljøene. Kanskje en av mine styrker er at jeg raskt kan svitsje fra et problem til et annet. Det har jeg lært meg gjennom topplederstillinger i store selskaper
– Tidlig opp?
– I mange år var jeg på kontoret i sju-tiden. Nå prøver jeg i stedet å lese avisene og lufte bikkjer før jeg går på jobben, så jeg er vel der i åtte-tiden. Og jeg er sjelden hjemme før seks om ettermiddagen, som regel sju-åtte. Men jeg tar ikke jobben med hjem. Da drar jeg heller ned på kontoret. Bortsett fra når jeg er på hytta, for der kan jeg være online.
– Det blir sene middager på Nordstrand?
– Ja, vi ha lagt oss til en kontinental stil der. Jeg tror at når man jobber effektivt og mye, er det viktig å ta vare på fritiden. Jeg har mange interesser, kanskje litt for mange.
Utålmodig– Du har ikke tid til å kaste deg inn i politikken?
– Mange har spurt meg om jeg vil bli politiker. Det kunne vært fryktelig morsomt, men jeg er nok for utålmodig av natur. I tillegg er jeg ikke så veldig politisk interessert. Jeg er interessert i saker og ser noe bra og noe dårlig i nesten alle partier. Jeg shopper litt ut fra hvilke prosjekter jeg er opptatt av og ut fra hva jeg synes er rettferdig. Jeg ser mye urettferdighet i samfunnet. Det er mange mennesker som ikke har det så godt som de kanskje burde ha. Vi burde prioritert sånne ting som politi og rettsvesen, utdanning, sykehus og eldreomsorg. Jeg synes det er forstemmede at vi ikke har råd til et ordentlig helsevesen. Det kan godt være at det skyldes ineffektiv bruk av penger eller dårlig ledelse, men det er ille at vi ikke har råd til å ta vare på syke og gamle på en anstendig måte.
– Du er ikke typen som sluke kameler?
– Nei, det ville jeg hatt veldig vanskelig for å få til. Jeg synes Tom Pape gjorde noe djervt da han stemte etter sin overbevisning og mot sitt eget parti i striden om ambassadetomten i Husebyskogen..
Husebyskogen og Smiths VennerOg dermed seiler vi elegant over til en av Lødøens forhandlingsbedrifter. Han var nemlig mannen som sørget for at den amerikanske ambassaden fikk kjøpe Husebyskogen av Forsvaret. Det skjedde i dypeste hemmelighet.
– Jeg gjorde alle forhandlingene på vegne av Skifte Eiendom, Forsvarsbygg og departementet, hadde kontakt med kommunen og politikerne og drev et slags diplomatisk spill. Vi fikk en løsning som jeg mener objektivt sett er den beste for alle parter sett i forhold til alternativene. Det mange glemmer er at Husebyskogen er kjempestor. Det er en liten flik av den som blir ambassadeareal. Lødøen spilte også en nøkkelrolle når det gjaldt å forhandle Smiths Venner vekk fra Østre Bolærne.
– Det var et stille diplomati over en relativt lang periode. Jeg synes Skifte fikk mye uberettiget kritikk i denne sammenhengen. Alt var gjort riktig rent juridisk, men Stortinget ønsket en reforhandling. De jeg forhandlet med fra Smiths Venner var kjempeprofesjonelle, vi fant en løsning i Hallingdal. Jeg manet til at de måtte ta et samfunnsansvar. Det skjønte de og hadde en prislapp på.
Veterankameraer og veteranbiler– Hvor mange veterankameraer har du nå egentlig?
– Jeg vet ikke, men jeg har et utrolig fint et fra min bestefar, som var en særdeles ivrig fotograf. I det kameraet kan du bruke både glassplater og rullefilm. Også har jeg en god del gamle speilreflekskameraer, også toøyede.
– Du har en del veteranbiler også?
– Joda, jeg har et par-tre stykker, fortsatt. Jeg jobber ikke mye med dem, og det er litt skammelig. Jeg kjører nesten ikke med dem heller. Jeg tok dem ut her i vår, men har ikke brukt dem på to år. Men siden vi snakket sammen i 1998 har jeg skaffet meg to gamle dunk-dunk-tresnekker jeg har på hytta.
– Da har du noe å pusse på?
– Det er ikke så mye jobb som folk tror. Men jeg kommer nok til å kvitte meg med den ene. Det er litt miljø for dette på Hvaler der jeg har hytte, og det er utrolig trivelig å tøffe rundt i en sånn båt. For første gang i mitt liv har jeg fått tid til å lese draft i en båt.
– Løper kona di fortsatt fra deg?
– Det gjør hun til de grader! Jeg løper ikke med henne lenger. Det hadde tatt livet av meg. Men vi går mye på ski sammen. Også trener hun fuglebikkjene mine. Fritid for meg er ikke å sitte på baken og glane, enten må jeg snekre litt, male litt eller pusse opp litt, eller stå med fiskestanga.Kanskje en dag i Bjørvika.
epost: redaksjon@ne.no
