Strategier for småsparere

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vi har nevnt det utallige ganger før: De som satset stort på bolig i begynnelsen av 90-årene har fått en eventyrlig avkastning i markedet. De var både dyktige og heldige som plukket boliger da prisene var på bunn, og kan i dag sole seg i glansen av den formidable verdistigningen i boligmarkedet.

LånedilemmaetMed dette utgangspunktet er det naturligvis vanskeligere å gjøre gode kjøp i dag. Spørsmålet er om du som småinvestor, med ambisjoner om å spare til pensjonsalderen, skal låne maksimalt på egenkapitalen din. Det vil gi deg flere leiligheter og en mye større oppside dersom boligprisene fortsetter å stige.Denne strategien vil imidlertid ikke Sverre Eliassen råde deg til å bruke. Han driver som rådgiver i bedriftsmarkedet gjennom selskapet Byråfinans Økonomi AS, hvor en av oppgavene er å gi klientene råd om pengeplasseringer.– Du bør først og fremst satse på egenkapital. Har du én million kroner, kan du låne ca. 200.000 for å kjøpe bolig. Med maksimal belåning får du en altfor høy risikoeksponering, mener han.

Sparer på JessheimEliassen har selv kjøpt tre leiligheter på Jessheim. Den første kjøpte han for 925.000 kroner i år 2000. Han mener at han i dag kunne ha fått solgt den 66 kvadratmeter store toroms leiligheten for 1,2 millioner. Det vil i så fall gi en verdistigning på 30 prosent i løpet av drøye to år.I fjor kjøpte han ytterligere to nye leiligheter i et annet prosjekt på Jessheim: Én toroms til 1,2 millioner kroner, og én treroms til 1,3 millioner. Den sistnevnte har allerede steget til 1,5 millioner i verdi ? i alle fall ble en tilsvarende leilighet i samme prosjekt solgt for dette beløpet, og den leiligheten har dårligere beliggenhet enn Eliassens. Også toroms leiligheten har fått seg et fint oppsving i løpet av den korte tiden.

Thon-konseptetHele veien har Eliassen kjørt det sikre løpet med egenkapital i bunn, og en liten belåning på toppen. Hadde han satset på høyere belåning, kunne han ha sittet med 10-15 leiligheter. Men det mener han er for spekulativt.– Oppsiden er selvsagt mye større hvis man låner maksimalt, men det er også mange elementer som kan føre deg opp i en ubehagelig situasjon. Du blir veldig sårbar overfor rentenivået og prisutviklingen. Du kan også komme i skvis hvis du i perioder sliter med å få leietakere til alle enhetene, sier Eliassen.Han anbefaler på det sterkeste det kan kaller Olav Thon-konseptet: Egenkapital og tålmodighet.

Bedre enn aksjerEliassen har et tiårs perspektiv på investeringene sine. I løpet av en slik periode kan det være krusninger i markedet, men over tid tror han at eiendomsprisene peker oppover. Årsaken er at folk flest har en felles interesse av at prisene i markedet går opp, eller i alle fall at de holder seg.Han er også overbevist om at folk flest bør satse på bolig som spareobjekt, og ikke forsøke seg på aksjer. Verdipapirer mener han bør være forbeholdt proffene.– Folk som ikke følger aksjemarkedet nøye, kommer ofte for sent inn og for sent ut av. Bolig er mye sikrere. Dessuten er det mer moro. Det gir en god følelse å vite at du eier en eller flere leiligheter som du leier ut, sier han.

Droppet OsloRådgiveren har jobbet innenfor økonomi og finans i 30 år, og har selv investert i aksjer på privat basis. Det fungerte greit, men han brukte mye tid på investeringene. Dagens aksjemarked er heller ikke det enkleste å ha med å gjøre. Nå er det bolig som gjelder for Eliassen.Valget falt på Jessheim fordi han regner med at prisene vil stige på grunn av gardermoeffekten. Dessuten kjenner han området godt. Eliassen vurderte også å investere i Oslo, men mente at mye av prisveksten allerede var tatt ut. Dessuten innrømmet han overfor seg selv at han ikke kjenner Oslo-markedet godt nok.

Ideell sparingSom kjent er beliggenhet det klart viktigste kriteriet ved investering i eiendom. Eliassen påpeker at stedet må være rimelig urbant, samtidig som det må ha langsiktighet i forhold til overlevelse. Et tettsted med en skakkjørt hjørnesteinsbedrift er altså noe man skal holde seg langt unna.– Stedet må ha utsikter til vekst i befolkningen, slik det for eksempel er på Jessheim. Sjekk hos kommunen hvordan befolkningstilveksten har vært de siste årene, råder han.Eliassen mener bolig er en ideell sparing, enten du sparer til alderdommen eller vil overføre verdier til barna. Det er gunstig både i forhold til formuesskatt og arveavgift. Men belåningen bør ikke altså ikke være i høyeste laget. I løpet av fire-fem år bør lånet være nedbetalt, og du skal ikke ta ut utbytte underveis.Det perfekte caset er selvfinansierende!