Sikring til besvær

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En uttalelse fra Norges eiendomsmeglingsforbund fra 2006 om håndtering av sikringsobligasjoner med urådighetsklausuler må tas med en klype salt etter en fersk dom i Høyesterett.”Umiddelbart etter at kjøper har overtatt eiendommen, kan eiendomsmeglingsforetaket slette sikringsdokumentet og i stedet for tinglyse en urådgihet til fordel for kjøper”, sto det i uttalelsen, som antok at sikringsobligasjonen etter kjøpers overtakelse ikke lenger sikret kjøperen.– Dommen tar for seg en ikke uvanlig situasjon, der man ved eiendomsutvikling avventer med å skjøte over eiendommen før man har en sluttkjøper på plass. Da sparer man dokumentavgift. Dette gir risiko for kjøper dersom selger og hjemmelshaver går konkurs, og det var nettopp det som skjedde i denne saken, sier partner og advokat Kristoffer Aasebø i Bull & Co. Advokatfirma til NæringsEiendom.

Trøbbel ved konkursSaken som endte i Høyesterett handlet om to investorer som kjøpte tre næringsseksjoner som skulle utvikles til seks boligseksjoner. Notar Nybygg Kirkeveien var megler, og skjøtet på de tre seksjonene ble lagd in blanco, da kjøperne ville overføre hjemmelen direkte fra selgeren av næringsseksjonene til kjøperen av boligseksjonene. Notar oppbevarte skjøtene, mens selgeren av seksjonene lagde en sikringsobligasjon pålydende kjøpesummen på 3,3 millioner, som ble tinglyst på hver av seksjonene.Men da selgeren hadde tinglyst en urådighetserklæring, slettet Notar sikringsobligasjonen. Siden gikk både Notar og selgeren konkurs, og konkursboet tok den ene seksjonen som kjøperne ikke hadde videresolgt.Kjøperne gikk til sak mot Gjensidige, som var Notars forsikringsselskap, og krevde erstatning for tapt salgssum på 1,6 millioner kroner. De mente at Notar hadde handlet uaktsomt ved å slette sikringsobligasjonen.Både tingretten og lagmannsretten frifant Gjensidige på grunn av at en advokat, som kjøperne hadde engasjert for å selge seksjonene videre, i realiteten hadde tatt over megleroppdraget fra Notar. Men Høyesterett slår fast at det var både kontraktstridig og uaktsomt av Notar å slette sikringsobligasjonen. Kjøperne fikk derimot ikke fullt gehør for sitt krav om erstatning tilsvarende salgssummen. Erstatningen ble avgrenset til tap av kjøpesummen (det var dét sikringsobligasjonen skulle sikre mot).

– Høyesterett tar uttrykkelig avstand fra forståelsen til Norges eiendomsmeglingsforbund om at sikringsobligasjon etter kjøpers overtakelse ikke lenger sikrer kjøperen. Høyesterett slår fast prinsippet om at sikringsobligasjonen sikrer det som det er avtalt av sikringsobligasjonen skal sikre. Det vil si at den også kan sikre kjøpers interesse etter overtakelse. Det var derfor feil å slette sikringsobligasjonen, sier Kristoffer Aasebø.

LærdommerBull & Co-advokaten mener man kan trekke flere lærdommer fra dommen:– Sikringsobligasjonen kan sikre kjøpers interesse etter overtakelse. Norges eiendomsmeglingsforbunds antakelse om det motsatte tidligere er feil.– Det er full avtalefrihet om hva som sikringsobligasjonen skal sikre, men det må avtales.– Sikringsobligasjonen bør sikre kjøper for hele verdien av eiendommen, også merverdien utover kjøpesummen, og også annet økonomisk tap og kostnader og ulemper som kan oppstå.– Formuleringer av typen ”sikre den til enhver tid utbetalte del av kjøpesum” er ikke tilstrekkelig, selv om den er vanlig.– Sikringsobligasjonen må uansett vike for foranstående heftelser og lovbestemt pant, herunder krav på lovbestemt pant for boomkostninger på 5 prosent av eiendommens verdi, maks 602 000 kroner per eiendom.