– Selges ikke i dårlig marked

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Livselskapet kjøpte tidligere i januar Rådhuspassasjen av Eiendomsspar for 605 millioner kroner til en direkteavkastning – yield – på 4,75 prosent. Investeringsdirektør for eiendom i Nordea Liv, Nils Arne Gundersen (bildet), sier til NE nyheter at kjøpet av eiendommen er i tråd med deres strategi om å investere i de fire store byene i Norge og å kjøpe sentrale og godt beliggende kontoreiendommer.

– Rådhuspassasjen har en fantastisk beliggenhet midt i sentrum av Oslo. Rådhusplassen er fortsatt den beste plassen i spillet «Monopol». Historisk var området det dyreste strøket i Oslo, selv om markedet etter hvert flyttet seg nedover mot Aker Brygge og også Bjørvika. Men det er en flott eiendom med en flott beliggenhet, sier Gundersen. Eiendommen ble ført opp mot slutten av 30-tallet og ferdigstilt rett etter krigen.

2000 m2– Er det noe utviklingspotensial i eiendommen?– Ja, gjennom en ny regulering kan vi bygge på om lag 2000 kvadratmeter. Vi kan kanskje bygge ut litt mot Rådhuspassasjen, konvertere noen tekniske rom, og muligens også bygge på en etasje. Det er et potensial vi ennå ikke har tenkt på. Og så kommer vi nok til å se på fasaden ut mot Olav Vs gate, den fremstår i dag som nokså ordinær, svarer Gundersen.

Leieinntektene fra eiendommen i 2016 ligger på ca. 30 millioner kroner, som gir en snittleie på ca. 3000 kroner kvadratmeteren for 10 100 kvadratmeter med utleibare arealer.

– Det er et nokså stort sprik mellom det høyeste og laveste leienivået i bygget, som gjenspeiler forskjeller i beliggenhet og utsikt. Men det er nok dette nivået som er markedsleien, reflekterer Gundersen. Eiendommen ble altså kjøpt til en yield på 4,75 prosent, i et marked preget av mangel på gode salgsobjekter. Spørsmålet er om det er Eiendomsspar som treffer best med timingen.

Dyrt marked– Det er et dyrt marked, og det gjenspeiler det lave rentenivået og lav avkastning for alternative investeringer. Denne typen eiendommer kommer ut i et marked som vi har nå, den ville ikke ha blitt solgt i en dårlig periode. Det er ingen som MÅ selge slike eiendommer, men Eiendomsspar følte vel at dette er en eldre eiendom, og at det kommer noen investeringer fremover, sier Gundersen.

Når det gjelder leiesituasjonen, flytter advokatfirmaet Wikborg Rein sommeren 2017 fra Rådhuspassasjen til totalrehabiliterte Dronning Mauds gate 11. Gundersen sier imidlertid at Eiendomsspar leier lokalene til Wikborg Rein videre i fem år fremover, slik at det er null ledighet i bygget. Vektet gjenværende tid av leiekontraktene er 4,7 år

– Vi har en grei tid på oss til å finne nye leietakere, sier Gundersen. Men ett problem har dukket opp, klesbutikken L´Escalier valgte overraskende å flytte ut av lokalene ett år før leiekontrakten gikk ut

Ikke fulgt– Her er driveplikten ikke fulgt, så det blir det nok en sak, sier Gundersen. De største leietakerne ellers er advokatfirmaet NORDIA, Handelsbanken og Partner Revisjon. Rådhuspassasjen ble totalrehabilitert på 90-tallet, men Gundersen sier at levetid for en del tekniske elementer begynner å gå ut.

– Så vi får nok noen investeringer fremover, sier investeringsdirektøren. Eiendomsspar tar forøvrig en regnskapsmessig gevinst på drøye 300 millioner som følge av salget.