Selges en eiendom “i den stand forevist”, så gjør den det

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved salg av fast eiendom i Norge i dag, er det vanligste å innta forbehold om at eiendommen selges ”som den er”, ”i den stand forevist”, ”as is” eller lignende. Med dette ønsker selger i prinsippet å fraskrive seg ethvert ansvar for negative forhold ved eiendommen. Dette er det også som utgangspunkt anledning til i norsk rett.Avhendingsloven (avhl.) er imidlertid ufravikelig i favør av forbrukerkjøper, jf. § 1-2(2). Dette innebærer at ved salg av fast eiendom til forbrukere kan man aldri fraskrive seg ansvar for misligholdt opplysningsplikt (avhl. § 3-7), uriktige opplysninger (avhl. § 3-8) eller at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (avhl. § 3-9 annet punktum). Dette gjelder selv om man har inntatt et ”som den er”-forbehold, jf. avhl. § 3-9.Etter at avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 1993 har vi fått en rikholdig praksis fra ting- og lagmannsrettene om denne loven. Fra Høyesterett har det imidlertid vært mindre veiledning, med unntak for særlig Rt. 2003 side 387 (Takterrassedommen), Rt. 2003 side 612 (Arealsviktdommen), Rt. 2002 side 1425 (Bukkebodommen), Rt. 2001 side 369 (Takstmanndommen) og Rt. 2000 side 199 (Pelsdyrhallenedommen).Høyesteretts foreløpig siste dom om avhendingsloven, av 18. oktober 2005, gjelder en tvist omkring et baderom, og fremstår som en endelig avklaring om et forhold som har vært debattert lenge.

Sakens bakgrunnSaken gjaldt krav om prisavslag etter salg av en boligeiendom oppført i 1974. Mot slutten av 1998 ble et baderom fullstendig fornyet og vesentlig utvidet. Arbeidet ble utført av selgers daværende samboer, som selv var håndverker.Selger tegnet eierskifteforsikring i forbindelse med salg av boligen. I egenoppgaven svarte selger «Nei» på spørsmål om det var eller hadde vært problemer med våtrom, og om det var våtrom som «ikke tilfredsstiller forskriftene». Spørsmål om arbeid i våtrom var utført av «fagfolk med våtromsertifikat eller tilsvarende kvalifikasjoner», ble besvart med «Ja». I takstrapporten, som var en del av salgsdokumentasjonen, fremkom imidlertid flere usikkerhetsmomenter blant annet i relasjon til flislegging/fuging og legging av membran. Takstmannen oppfordret til at garanti fra utførende håndverker burde fremlegges. I meglers salgsoppgave var det samme badet omtalt som ”stort” og ”flott”, og nevnte ingen ting om svakheter ved baderommet.Kjøper innga bud med forbehold om fremleggelse av ”skriftlig dok. på Bad m. forsikring på arbeid”. Dette ble akseptert i august 1999, og selger fremskaffet deretter en kort beskrivelse av det arbeid som var gjort. I tillegg sa vedkommende håndverker seg villig til å utbedre eventuelle feil vederlagsfritt i ett år etter overtagelse. I kjøpekontrakten ble det så tatt inn et uttrykkelig forbehold om at selger var fri for ansvar hva gjaldt feil og mangler som fremkom i tilstandsrapporten.I august 2001, nesten to år etter overtagelse, oppdaget kjøper løse fliser og fuktighet i bygningsmaterialene i hjørnet i dusjnisjen. Sammen med flere andre forhold ble det reklamert over dette forholdet overfor selger og dennes eierskifteforsikringsselskap. Saken for Høyesterett var imidlertid begrenset til å gjelde spørsmålet om forhold ved baderommet utgjorde en mangel ved eiendommen.

Høyesteretts avgjørelseHøyesterett kom til at svikten ved baderommet verken utgjorde en mangel iht. avhl. § 3-9 annet punktum (vesentlig dår-ligere stand) eller § 3-8 (uriktige opplysninger). Høyesterett fant heller ikke selgers avkrysning i egenerklæringsskjemaet for å være avgjørende, idet det var gitt klare opplysninger i tilstandsrapporten. Selger hadde således på en adekvat måte overført risikoen for mulige fremtidige problemer som lå skjult bak flisene.Det ble lagt vekt på ”karakteren av de opplysninger som ble gitt i det utfylte skjemaet, og ikke minst den samlede informasjon som kjøperne hadde fått om badet da kjøpekontrakten ble inngått.” Egenerklæringen kunne derfor ikke leses isolert, hvilket er i tråd med tidligere lagmannsrettspraksis, jf. eksempelvis LB-2001-00955 (Borgarting), hvor det også ble fremholdt at selv ”om egenoppgaven ble fremlagt i forbindelse med kjøpet, kan den ikke tolkes slik at den er ment å gi noen konkret, objektiv beskrivelse av egenskaper ved eiendommen.”Kjøperne gjorde gjeldende at brudd på offentligrettslige krav var av en slik art, at det var tale om en mangel selv om eiendommen var ”solgt som den er”. Dette har vært mye omdiskutert i juridisk teori, selv om debatten stilnet noe etter at vi fikk en relativt rikholdig praksis fra lagmannsrettene, jf. særlig RG 2004 side 72 (Borgarting), fulgt opp i LE-2004-39789 (Eidsivating) og LA-2004-100402 (Agder).På dette punkt viser Høyesterett til Borgarting lagmannsretts uttalelser i RG 2004 side 72 hvor ”hensynet til å avgrense antall rettstvister tilsa […] at brudd på offentligrettslige krav ble bedømt på samme måte som andre feil ved eiendommen i forhold til ansvarsfraskrivelser”. Dette betyr at man må påvise at vilkårene etter §§ 3-7 eller 3-8 er oppfylt, eller at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (§ 3-9 annet punktum), for at det skal foreligge en mangel i medhold av avhendingsloven. Det er således ikke tilstrekkelig at det finnes eksempler på brudd på offentligrettslige krav.Høyesterett begrunnet dette ytterligere ved å understreke at ”forskrifter både kan gjelde forhold av vesentlig og av mindre vesentlig betydning, [og at det også] kan være noe tilfeldig i hvilken grad ulike sider ved et byggearbeid i det hele tatt blir regulert ved offentlige krav”.

KommentarHøyesteretts dom bekrefter og viser at det skal mye til før det foreligger mangler når boliger selges ”som de er”. Den gir vei-ledning og kan ses på som en korreksjon til praksis fra en del ting- og lagmannsretter hvor terskelen for hva som utgjør en mangel, er lagt for lavt. Det er i denne sammenheng positivt at forholdet mellom ”som den er”-forbehold og offentligrettslige krav er endelig avklart.Høyesterett legger igjen vekt på å finne frem til tolkninger av loven som avgrenser antall rettstvister, jf. ”Bukkebosaken” i Rt. 2002 side 1425. Det er ingen tvil om at tvister om mangler ved fast eiendom utgjør en stor saksmengde for domstolene. Videre skjer det altfor ofte at prosesskostnader kommer opp på nivå med (og endog overstiger) det kravet saken gjelder. Dette er uheldig og samfunnsøkonomisk ugunstig, og det er derfor positivt at landets øverste domstol nå har kommet med en endelig avklaring og legger vekt på slike hensyn.