Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
BAKGRUNNVed inngåelsen av en leiekontrakt, reguleres det gjerne hvordan leieobjektet skal overleveres til leietaker, og hvordan det skal tilbakeleveres til utleier ved leieforholdets opphør. En vanlig regulering av dette er at leieobjektet overtas “as is”, og skal ved tilbakelevering være i godt vedlikeholdt stand, med fradrag for alminnelig slit og elde. Andre ganger anser avtalepartene det som hensiktsmessig at utleier besørger tilpasning av leieobjektet med tilhørende inventar som følge av leietakers virksomhet.
I alle tilfeller er det viktig å sørge for at det ved eventuelle senere uenigheter foreligger klare bevis for leieobjektets tilstand og avtalepartenes intensjoner. Gode overtakelsesprotokoller er en hensiktsmessig måte å løse slike bevisspørsmål på. De fleste standardleiekontrakter bestemmer at det skal føres overtakelsesprotokoll, men gir ingen nærmere beskrivelse av hva denne skal inneholde. I det videre vil det derfor fokuseres på hvilke momenter som bør tas med i slike protokoller, og hva man kan “vinne” ved å gjøre dette. Redegjørelsen tar utgangspunkt i overtakelsesprotokoller, men de samme momenter vil også gjøre seg gjeldende i tilbakeleveringsprotokoller. Det presiseres at oversikten ikke er ment å være uttømmende, og behovet for de enkelte momentene vil kunne variere fra leieobjekt til leieobjekt.
ANBEFALT INNHOLD I EN OVERTAKELSESPROTOKOLL
Leieobjektets standDe færreste leieobjekter er 100 % i orden. Derfor kan det være nyttig å presisere i overtakelsesprotokollen hvilken faktisk tilstand lokalene er i og angi eventuelle mangler. Dersom dette gjøres så grundig som mulig (f.eks. ved å ta bilder) legger man et godt grunnlag for de vurderinger som kommer i løpet av leieperioden og ved tilbakelevering av leieobjektet.
Var eksempelvis leieobjektet overtatt med eikegulv, skal det ikke kunne tilbakeleveres med laminatgulv uten at utleier får dekket det verditap dette medfører. Eventuelle bilder vedlagt overtakelsesprotokollen vil her vise at leieobjektet ble levert med eikegulv, slik at utleier kan bevise at leieobjektet ikke er tilbakelevert i kontraktsmessig stand. Motsetningsvis vil leietaker kunne bevise at han har tilbakelevert leieobjektet i kontraktsmessig stand. Et annet eksempel på viktigheten av en grundig beskrivelse er ved vurderingen av om en forringelse av leieobjektet faller inn under unntaket for “alminnelig slit og elde”. Beskrivelsen og eventuelt bildene vil da være et godt utgangspunkt for vurderingen.
En beskrivelse av leieobjektets stand vil også være nyttig ved eventuelle mangelskrav fra leietakers side i løpet av leieperioden. Dersom det følger av overtakelsesprotokollen at leietaker eksempelvis var klar over at varmtvannstanken kun var på 1,5 m3, men egentlig hadde behov for 3 m3, vil han ikke kunne gjøre dette gjeldende som en mangel på et senere tidspunkt. Dette gjelder uavhengig av om utleier måtte være klar over leietakers behov.
Avtalepartene vil kunne avtale seg i mellom at leietaker skal foreta oppussings-/oppgraderingsarbeider, noe som innebærer at leieobjektet ikke vil være i samme stand som ved overtakelsen. Da er det imidlertid viktig å presisere så nøyaktig som mulig hvilke oppussingsarbeider som skal gjøres, eksempelvis i et vedlegg til leiekontrakten. Tilsvarende gjelder der utleier skal foreta slike arbeider etter overtakelse.
InventarDersom leieobjektet skal leies ut med inventar (møbler, kjøkkenapparater, utstyr mv.) utarbeides det normalt en inventarliste ved inngåelsen av leiekontrakten. Som utgangspunkt skal denne være vedlegg til leiekontrakten, men bør også være med som en del av overtakelsesprotokollen slik at det kan kvitteres for hva som faktisk overleveres, og eventuelt en presisering av inventarets stand. På den måten vil man hindre problemer som oppstår som en følge av at inventar oppgraderes, byttes ut og suppleres, både ved tilbakelevering og ved en eventuell konkurs hos leietaker.
Til dette kan det også bemerkes at man om mulig bør regulere i leiekontrakten hvordan tilbakeleveringen skal skje dersom leietaker har foretatt utbedringer mv. på inventar som fulgte med leieobjektet, altså hvorvidt disse skal tilfalle utleier eller leietaker ved leieforholdets opphør. Dersom dette ikke avtales særskilt følger det av husleieloven § 5-3 annet ledd siste punktum at utleier selv, ved behov, skal skifte ut eiendeler som tilhører ham.
NøklerUtleier vil naturlig nok sikre seg mot at leietaker eller andre får tilgang til leieobjektet etter tilbakelevering. Selv om man ikke kan sikre seg mot kopiering av nøkler, bør det uansett føres opp i overtakelsesprotokollen hvor mange nøkler som overleveres leietaker ved overtakelsen.
MåleravlesingerFor at det ikke skal oppstå uenigheter om betaling av strøm, vann, gass mv. bør de ulike målerstandene inntas i overtakelsesprotokollene.
SignaturOvertakelsesprotokollen bør signeres og paraferes av utleier og leietaker for å unngå tvil om protokollens riktighet ved tilbakeleveringen.
EVENTUELLE TILLEGGSOPPLYSNINGERDersom det avdekkes mangler ved overtakelsen, og leietaker ikke aksepterer disse, kan det føres opp en liste over hvilke mangler det er snakk om, og en frist for utleier til å utbedre disse. Leietaker må ellers følge de alminnelige reklamasjonsreglene i husleieloven § 2-8 dersom han vil gjøre gjeldende en mangel.
Et viktig moment som fortrinnsvis bør innarbeides i leiekontrakten er hvordan leieobjektet skal være ved tilbakelevering dersom leieforholdet har blitt forlenget. Ved en slik forlengelse kan det oppstå tvil om hvorvidt leieobjektet er ment å tilbakeleveres i den stand det var ved tidspunktet for forlengelsen eller den stand det var i ved den opprinnelige overtakelsen.
(Foto: Dreamstime)
———————————
Om artikkelforfatterne
Jørgen Aas Eide arbeider som Advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Han er tilknyttet virksomhetsgruppen Fast Eiendom og Entreprise samt kompetansegruppene for Restrukturering og konkurs og Fast eiendoms rettsforhold.
Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets virksomhetsgruppe Corporate Finance. Han er også leder av firmaets kompetansegruppe for Restrukturering og konkurs, og han jobber hovedsakelig med insolvensrett, restrukturering, selskapsrett, tvisteløsning (rettssaker/voldgift) samt transaksjoner innen næringseiendom. Innen fast eiendom bistår Madsen sentrale aktører ved kjøp, salg, utvikling og restrukturering av næringseiendom.
