Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Så stor er nemlig forskjellen om selskapet fører regnskapet etter norske regnskapsregler (NGAAP) eller internasjonale regler (IFRS). Børsnoterte norske selskaper og en rekke selskaper med børsnoterte papirer har ført regnskapet etter IFRS-reglene siden 2005.
Det betyr blant annet at eiendommene skal gjenspeile “fair value” og antatte markedsverdier. Eiendomsspar og Rom Eiendom fører derimot verdiene etter historisk kost, fratrukket akkumulerte avskrivninger, slik at balansen blir langt lavere, de skjulte verdiene ditto større. For Rom Eiendom er det snakk om rundt 7,5 milliarder.
Mye skjønnEntra viser i sitt halvårsregnskap de store forskjellene mwllom de ulike metodene. Etter IFRS er selskapets investeringseiendommer verdsatt til 21,3 milliarder kroner, som er en beregnet markedsverdi av eiendommene ut fra en rekke mer eller mindre kvantifiserbare forutsetninger. Finanstilsynets gjennomgåelse viser at mye av skjønnet selskapene og verdivurdererne bruker, er lite dokumenterbart.
Totalbalansen i Entra er ved halvårsskiftet på 23,44 milliarder. Men etter NGAAP er totalbalansen 12,8 milliarder kroner. “Tomter, bygninger og annen fast eiendom” er bare balanseført til 5,9 milliarder kroner. Tilsynelatende en forskjell på svimlende 15,4 milliarder mot verdien av investeringseiendommene, men forskjellen må korrigeres for regnskapsmessige omklassifiseringer.
I IFRS-regnskapet er eksempelvis investeringer i tilknyttede selskaper og andre langsiktige fordringer vurdert til snaue 1,8 milliarder kroner. Etter NGAAP er lån til foretak i samme konsern og fordringer på konsernselskaper balanseført til drøyt 5,3 milliarder. Disse to postene utgjør hele 41 prosent av totalbalansen etter NGAAP, investeringseiendommene 91 prosent etter IFRS.
To verdenerI resultatregnskapet blir det også store forskjeller, ettersom endringer i markedsverdiene slår tungt ut begge veier. Etter IFRS har Entra Eiendom så langt i år skrevet opp investeringseiendommene med 718 millioner kroner. Det bidrar sterkt til et resultat før skatt på hele 995 millioner kroner.Men etter NGAAP er det samme resultatet bare 28 millioner. Driftsresultatet er positivt med 133 millioner kroner, mens det er hele 503 millioner etter IFRS (før finansposter og verdiendringer).
I 2008 bokførte Entra et underskudd på svimlende 2,6 milliarder før skatt, som følge av massive 3,5 milliarder kroner i nedskrivninger. Etter NGAAP viste derimot tallene et overskudd før skatt på 448 millioner kroner!
YieldfallVerdien av investeringseiendommene har det seneste året steget fra 18 915 millioner kroner til 21 298 millioner ved utgangen av juni 2011. Entra skriver i rapporten at avkastningskravet har falt og bidratt til høyere priser, særlig for de mer attraktive eiendommene. Entra opererer nå med en brutto kontraktsyield på 6,8 prosent, som er marginalt ned fra 6,9 prosent ved årsskiftet. Netto kontraktsyield har i samme tidsrom falt fra 6,4 prosent til 6,2 prosent.
Så langt i år har Entra påkostet investeringseiendommene med 517 millioner kroner, mot 287 millioner i første halvår 2010. For hele 2010 utgjorde påkostningene 709 millioner kroner.Salgene i første halvår utgjør beskjedne 36 millioner kroner.
Entra har en rentebærende gjeld på 12 447 millioner kroner, som tilsvarer 58,4 prosent av de vurderte verdiene til investeringseiendommene. Gjennomsnittsrenten for konsernets portefølje avlån og renteinstrumenter er 5,15 prosent.
Mye bindingDet er bare 0,1 prosentpoeng under det Norwegian Property betaler nå i tredje kvartal, enda dette selskapet i utgangspunktet må ut med høyere kredittmarginer. Men Entra har 69 prosent av lånene til fastrente, og fastrentelån løper til en høyere rentesats enn lån med flytende rente. Vektet gjennomsnittlig durasjon (rentebinding) er 3,5 år.
Eiendomsspar og Olav Thon Eiendomsselskap har for tiden henholdsvis 4,5 prosent og 4,6 prosent i gjennomsnittlig rentekostnad.
Få kontrakterEntra skriver om leiemarkedet at det er små endringer i leieprisene, med en liten økning for attraktive eiendommer. Aktiviteten i leiemarkedet i Oslo har ikke løftet seg som forventet, og både i første og andre kvartal er det få signerte kontrakter.
Veksten i norsk økonomi er likevel så sterk, at det ventes lavere kontorledighet inn i 2012. Entra tror leieprisene vil stige noe for moderne lokaler med sentral beliggenhet. Utleiegraden i selskapets portefølje forventes å stige noe gjennom 2011, ledigheten er nå 5,4 prosent. Yieldnivået vurderes å være nær bunnen for de mest attraktive eiendommene.
