Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Når en leietaker ikke betaler husleien, kan utleieren som en siste utvei be Namsmannen om hjelp til å kaste ut leietakeren gjennom en såkalt ?begjæring om fravikelse av fast eiendom?. Frem til midten av oktober i år har Namsmannen i Oslo mottatt 4 120 utkastelsessaker.
Får til en ordning til slutt
De aller fleste leietakerne som får en siste advarsel fra Namsmannen, klarer imidlertid å få til en eller annen slags ordning, slik at de slipper å havne på gata.– Ofte får leietakeren til en betalingsordning gjennom arbeidsgiver eller sosialkontoret, eller gjennom en avtale med utleieren. Og så hender det at leietakeren flytter frivillig før vi kommer, sier leder hos Namsmannen i Oslo, Helge Bang.Hittil i år har rundt 21 prosent av utkastelsessakene resultert i at leietakeren ble kastet ut. Én sak kan omfatte flere personer, ved at det er familier som berøres. På den annen side finnes det mange enslige leietakere. Et anslått gjennomsnitt på 1,25 personer per utkastelse, tilsier at det hittil i år i Oslo er kastet ut rundt 1 270 personer (inkluderer gjennomføring av saker mottatt i fjor).
Mange utkastinger i Oslo indre øst
Namsmannens statistikk viser at det er flest dårlige betalere i Oslo indre øst. Hittil i år er det gjennomført flest utkastelser i Oslo 5, som omfatter Grünerløkka, Sinsen og Årvoll. Her er det utført 165 utkastelser. Deretter følger Oslo 6, Vålerenga, Kampen, Etterstad og Bryn med 162 utkastelser. På tredjeplass finner vi Oslo 4, Kjelsås, Grefsen og Torshov, med 159 ut-kastelser. Oslo 1, sentrum og Gamle Oslo, er på fjerdeplass med 159 utkastelser, mens Oslo 9, Linderud, Kalbakken, Grorud og Stovner havner på femteplass med 77 utkastelser.Namsmannen har også myndighet til å kaste ut folk som ikke flytter når leie-kontrakten har opphørt, eller leieboere som står for et ulevelig husbråk. Men de fleste utkastelsessakene skyldes at leietakeren ikke betaler husleien. Privatpersoner som leier ut boliger i Oslo tyr ikke så ofte til Namsmannen som de større utleieenhetene. Oslo kommune, Obos og USBL står for 60 prosent av begjæringene om utkastelse. 30 prosent kommer fra større private eiendomsselskaper, mens enkeltpersoner, små gårdsselskaper og gårdeiere står for det resterende.På landsbasis står Oslo for hele 40 prosent av alle utkastelsessakene. Bang tror dette skyldes flere forhold.– Andelen leieboliger i Oslo er jo større enn i landet for øvrig. Men det er nok også lettere å la være å betale regninger i en storby, hvor miljøet ikke er så gjennomsiktig, sier han, og sikter til den sosiale kontrollen.
5 000 saker i året
Ifølge Bang har antall utkastelsessaker vært relativt konstant gjennom hele 1990-tallet.– Vi mottar rundt 5 000 saker i året. Det ser ikke ut til at renteøkningen og oppjusterte husleier som følge av den nye husleieloven har ført til noen markert økning, sier han.Mye tyder på at betalingsevnen er til stede, men at betalingsmoralen har blitt dårligere.Ifølge en undersøkelse fra Markeds- og mediainstituttet (MMI) er det de unge, de rike og de med høy utdanning som godtar mest slurv. Den som mener at regninger bør betales i tide, tilhører et mindretall.– Jeg tror vi ser en kombinasjon av sløvhet og reelle betalingsproblemer. De som kastes ut av leilighetene sine har generelt sett lite penger, sier Bang.
– Hærverk et større problem
– Hærverk i leilighetene er et større problem enn at leie-takeren ikke kan betale for seg, sier Lasse Damsund i Haugen & Damsund.Haugen & Damsund leier ut bolig til rundt 400 leietakere i Oslo. Ifølge Damsund er ikke manglende betaling fra leietaker noe stort problem. Han anslår at rundt 10 prosent av leietakerne får varsel fra Namsmannen, men de fleste klarer å finne en betalingsordning som forhindrer utkastelsen. – Av de flere hundre leilighetene vi leier ut, er det kanskje én i året som må tømmes på grunn av betalingsproblemer, sier Damsund. Han understreker at det er langt mer lønnsomt for selskapet å beholde en leietaker, selv om han er for sent ute med husleia, enn å kaste ham ut.– Dersom en leietaker ikke kan betale for seg, og vi går via Namsmannen, kan det fort ta flere måneder før vedkommende er kastet ut. Og i mellomtiden har vi tapt penger, så for oss er ikke dette gunstig. Da godtar vi heller at en leietaker har betalingsproblemer i perioder, og dersom han ellers steller leiligheten på normalt vis, får han en sjanse til selv om han ligger noen måneder etter med husleien, sier Damsund.
– Folk går amok
Ifølge Damsund taper selskapet mer penger på ramponering av leilighetene enn mislighold av husleien:– Hærverk er et større problem. Folk går rett og slett amok, knuser inventar, ødelegger totaletter, sparker i stykker servanter. Dersom vi søker erstatning for dette, er det som regel ingenting å hente.Rundt 20 prosent av Haugen & Damsunds leiligheter leies ut via sosialetaten. Disse leietakerne er ikke dårligere leietakere enn andre, mener Damsund.– Hærverk i leilighetene og bråk som forstyrrer naboene kan ikke knyttes til noen spesiell gruppe. Det spiller ingen rolle hvilket strøk det er i byen, eller om det er snakk om en nordmann, svenske eller pakistaner, sier han.
Ingen vei tilbake
Dersom leieboeren ikke betaler for seg, kan utleier koble inn namsmannen. Men hele prosedyren skal skje etter fastlagte regler.Utleier har selv ikke lov til å stenge leietaker ute på egen hånd. Namsmannen har heller ikke rett til å kreve inn misligholdt husleie. Ønsker utleier Namsmannens hjelp til å kreve inn husleien, må utleier gå rettens vei for å skaffe seg dom for pengekravet. Namsmannen kan så hjelpe til med inndrivelsen av ubetalt leie gjennom begjæring om utlegg.Leietaker får ikke lenger disponere lokalet når Namsmannen har satt kroken på døra, og får to uker på seg til å tømme boligen. Innbo/løsøre som ikke er hentet innen én måned, blir solgt eller kastet. Blir innboet solgt skal salgssummen dekke omkostningen ved selve salget. Utleiers omkostninger for å få utført utkastingen dekkes av et eventuelt overskudd. Overskudd utover dette blir utbetalt til leietaker. Utleieren kan ikke kreve at misligholdt husleie dekkes av salgssummen.Skal leietakeren unngå å bli kastet ut på grunn av misligholdt husleie, må han betale inn all husleie som har forfalt helt frem til den dagen han betaler. Absolutt siste frist for å betale er når Nams-mannen står på døra. Utleier kan også kreve å få dekket renter og lovlige kostnader som har påløpt før saken stanses. Hvis leietaker betaler deler av det han skylder, kan utkasting unngås dersom utleier og leietaker blir enige om det. Leietakeren kan dessuten unngå å bli kastet ut, dersom han flytter frivillig før Namsmannen kommer.
Leietaker unnlater å betale husleien innen forfallsdatoen.
Utleier sender vanligvis purring med ny betalingsfrist, vanligvis 14 dager.Dersom leietaker fremdeles ikke betaler, er utleier pliktig til å sende et varsel om at leietakeren vil bli kastet ut, hvis innbetalingen ikke skjer innen 14 dager.Dersom leietaker ikke reagerer på utleiers siste varsel, kan utleier be Namsmannen om å få avsluttet leieforholdet ved at leietakeren blir kastet ut fra boligen/lokalet.Når Namsmannen mottar denne anmodningen, sender Namsmannen brev til leietakeren med 14 dagers frist til å uttale seg. Dersom leietakeren ikke har kommet med innsigelser i løpet av disse to ukene, sender Namsmannen et siste varsel om at utkasting vil finne sted om 14 dager.Utkasting av leietakeren skjer ved at Namsmannen rykker ut og sørger for at låsen til boligen eller lokalet blir skiftet. Dersom leietakeren setter seg til motverge, kan Namsmannen få hjelp av politiet.
