Når man eier et næringsbygg sammen
Generasjonsskifter kan medføre at næringseiendommer som før var eid av en person, går over til å bli eid av flere slektninger i et sameie. Næringseiendommer kan over tid komme til å representere en betydelig verdi, langt over anskaffelseskost. Sameierne kan få ulike interesser, og noen ønsker kanskje å selge seg ut. Da oppstår det en rekke spørsmål, og bare en del av disse dreier seg om skatt og avgift. Midt oppe i de andre spørsmålene glemmer man kanskje å tenke på skatt og avgift.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Næringsbygget leies ut ? ligning som ANSEt næringsbygg en familie eier i sameie, blir gjerne leid ut til noen andre. Om mer enn ca 25% av bygger utnyttes økonomisk ved utleie til andre enn sameierne selv, er det viktig å være klar over at bygget skattemessig behandles som et ansvarlig selskap (ANS). Som ?andre enn sameierne? regnes bruker som er eget skattesubjekt, selv om vedkommende er kontrollert av sameierne. Et eksempel på dette er et aksjeselskap som er eiet med samme eierbrøk av sameierne.Ligning som ANS gjelder selv om utleien ikke i seg selv er å anse som ?næring? og selv om det aldri har vært stiftet noe ANS mellom partene. Sameierne anses likevel skattemessig for å eie en andel i et ANS og ikke en brøkdel av bygget som sådant. Dette har en del viktige konsekvenser, som vi skal gjennomgå nedenfor.
Eget regnskapNår sameiet lignes som et ANS betyr det at det skal føres et eget regnskap for sameiet og at andelen av nettoresultatet overføres til sameieren. Dette betyr f eks at sameierne ikke kan gjøre individuelle avskrivninger på sin eierandel.
De andre sameierne trer utAt sameiet lignes som et ANS kan få dramatiske konsekvenser hvis en av sameierne løser ut de øvrige og selv blir sittende med eiendommen. En slik transaksjon innebærer nemlig at ANSet anses likvidert for skatteformål, siden et ANS må ha minst to deltakere. Ved en likvidasjon anses alle eiendelene/hele eiendommen for å være realisert. Den deltakeren som sitter igjen som eneeier må altså betale gevinstskatt også for verdien av det han eide fra før. Dette kan komme som en ubehagelig overraskelse. Er man forberedt kan man enkelt sørge for at f eks 1% av andelene ikke overtas av den gjenværende sameieren men i stedet for eksempel av et selskap eiet av ham. Da unngår man å oppløse sameiet/ANSet.
ArvMan skal være klar over at likvidasjonsbeskatning også trer inn ved ufrivillig samling av alle andelene på en hånd, f eks hvis mor og datter har eiet bygget i fellesskap, datter er enearving og mor dør. I så fall må datteren svare arveavgift av mors andel men blir i tillegg gevinstbeskattet for verdistigning på sin egen andel. I slike tilfeller tillater imidlertid skattemyndighetene ?en forsiktig omgjøringsadgang?, det vil si at hvis man innen en måned etter overtakelsen av andelen overfører den til et annet skattesubjekt, så slipper man likvidasjonsbeskatning. Merk at overføring til ektefelle eller barn man lignes sammen med ikke ?teller? som ?annet skattesubjekt?. Det kan altså bli mye å huske på i en tung tid.
Endringer i brukenOm eiendommen går over fra å bli benyttet ovenfor tredjemann til å bli benyttet av sameierne selv, skal ANS ligningen likevel ikke opphøre med mindre en av sameierne krever det. Valget er i så fall bindende for alle. ANSet anses for å være likvidert, med full gevinstbeskatning for alle sameierne. Når sameiere som før har brukt eiendommen selv begynner å leie den ut til andre slik at ANS ligning inntrer, vil sameierne anses for å ha realisert eiendommen ved overføring til ANSet. Også dette innebærer full gevinstbeskatning.
Omdanning fra sameie til ANSNår sameiet allerede lignes som et ANS, kan det være praktisk å omdanne det til et ANS også. Det skjer ved at det inngås selskapsavtale til erstatning for sameieavtalen og ANSet registreres i Foretaksregisteret. En slik overgang vil ikke utløse skatt forutsatt at sameiet driver næring, se om dette nedenfor. Ønsker man hjemmelen overført fra brøkdeler på sameierne til ANSet som sådan, utløser imidlertid dette dokumentavgift.
Lavere arveavgiftsgrunnlagNoe positivt er det likevel med et sameie som lignes som et ANS. De fordelaktige arveavgiftsreglene for ikke børsnoterte aksjer gjelder også for ANS og sameier som lignes som ANS. Arveavgiftsgrunnlaget settes til 30% av selskapets skattemessige verdi, og det betyr for fast eiendom et arveavgiftsgrunnlag betydelig under reell verdi. Man får glede seg over dette så lenge det varer. Regelen er nemlig foreslått opphevet som en del av en større revisjon av arveavgiftsloven. Revisjonen synes imidlertid å la vente på seg.
Omdannelse til ASKanskje man vil omdanne sameiet til et AS. Det kan være praktisk når det er mange eiere og restruktureringen kan bli aktuelt. Samles alle aksjer hos en aksjonær, innebærer dette f eks ikke at ASet anses likvidert. Sameier som lignes som ANSer kan omdannes skattefritt hvis de anses for å drive næring. Over 25% utnyttelse av eiendommen ovenfor tredjemann, slik at sameiet lignes som et ANS, så betyr ikke nødvendigvis at kravet til ?næring? er oppfylt. Det skal en viss aktivitet og et visst omfang til. Skattedirektoratet har i Lignings ABC gitt retningslinjer som går ut på at utleie av minst 500 m2 til forretningsformål normalt regnes som næring.
DokumentavgiftSkattefri omdanning til AS innebærer ikke dokumentavgiftsfritak. Ønsker man hjemmelen over fra sameierne til ASet må det betales dokumentavgift. Man er ikke pliktig å foreta hjemmelsoverføring, men hjemmelsforholdene kan etter hvert bli relativt uoversiktlige hvis man lar være.
