TØFFERE KRAV: - I dag er det vanskelig å levere fullgodt uten inngående detaljkompetanse for å etablere en deal i næringseiendom, sier f.v. advokatene Ole Andreas Dimmen i BA-HR, Elin Mack Løvdal i CLP og Stig Bech i BA-HR.
TØFFERE KRAV: - I dag er det vanskelig å levere fullgodt uten inngående detaljkompetanse for å etablere en deal i næringseiendom, sier f.v. advokatene Ole Andreas Dimmen i BA-HR, Elin Mack Løvdal i CLP og Stig Bech i BA-HR.

Merker økt krav til kommersiell og rettslig spesialisering

Transaksjonsomfanget i Norge er fortsatt høyt, i antall nesten på nivå med 2015 – selv om volumet grunnet færre porteføljesalg er mindre. Dette stiller også krav til advokatene.

Publisert

Vi har snakket med Ole Andreas Dimmen og Stig Bech i BA-HR, og deres tidligere kollega – nå CLP – Elin Mack Løvdal.

– Hva betyr store transaksjonsvolum for kravene til advokatene?

– De siste årene har stilt strenge krav til flere sider ved advokatvirksomheten, sier Bech.

– Det viktigste er kanskje behovet for spesialister på eiendom, og da mener jeg både rettslig og kommersielt. Går man noen år tilbake, kunne man i eiendomsmarkedet komme godt gjennom en transaksjon basert på en mer generell allround bakgrunn. I dag er det vanskelig å levere fullgodt uten inngående detaljkompetanse. Vi ser at det stilles krav til stor paratkunnskap – særlig i de innledende fasene der to eller flere parter jobber sammen for å kartlegge om det er kommersielt grunnlag for å etablere en deal.

Les også: Flere storsalg i vente

Les også: Rekordhøyt transaksjonsvolum i Norden

– Ikke fullt så enkelt– Hvorfor er det slik, man kan jo alltids ta en pause og oppdatere seg på det som trengs av informasjon?

– Det er ikke fullt så enkelt, supplerer Dimmen.

– Ofte tenkes det høyt mellom advokater og beslutningstakere – gjerne i uformelle møter der man vurderer grunnlaget for å bevege seg videre. Dynamikken i disse samtalene kan forsterkes av advokater som har et bredt register av løsninger og erfaringer. Fordelen med paratkunnskap og omfattende erfaring er at man nettopp slipper å ha hengepunkter. Dukker det opp et skattetema, kan man allerede over bordet trekke frem løsninger for det beste strukturvalget, ideelt slipper man å dra med seg usikkerheter og løse tråder – i stedet kommer man videre i det man egentlig er på jakt etter, en god kommersiell avklaring.

Dimmen er selv eiendomsadvokat med skattebakgrunn, og har erfart at nettopp skatt og strukturvalg ofte er et tema som kan skape unødvendig friksjon og usikkerhet i tidligfasen.

Behov for bredde og spesialisering– Det Ole Andreas peker på viser behovet for både breddekunnskap og mer spesialisert kompetanse, skyter Mack Løvdal inn.

– Jeg har ofte erfart at det er et behov for kunnskap om tilstøtende områder, både om selskapsrett og skatt, men ikke minst knyttet til finansielle forhold. En god advokat svarer ikke bare på de spørsmålene som klienten stiller, men identifiserer de spørsmålene som burde stilles så tidlig som mulig slik at prosessene kommer riktig ut fra startgropa, enten dette gjelder transaksjoner, eiendomsutviklingscaser eller annet.

Les også: Vanskeligere å få lån til næringseiendom

Les også: Løpetid prises skarpere

– Må kombineres med erfaring i ulike praktiske løsningsmodeller– Men god og oppdatert jus-kompetanse er ikke alene tilstrekkelig. Det rettslige må kombineres med erfaring i ulike praktiske løsningsmodeller, sier Bech.

– Kunnskap om «best practice» er et viktig element i dialogene. De mest etablerte advokatmiljøene deltar i svært mange transaksjoner, og har svært god innsikt i hva som er alminnelig – hva er markedspraksis akkurat nå. Aktørene har gjerne en preferanse for å «treffe marked», og det er ikke så unaturlig – når priser og andre kommersielle forhold tross alt gjenspeiler en kontraktsmessig fordeling av rettigheter og forpliktelser, sier Mack Løvdal.

– Vi ser blant annet at flere utenlandske aktører har formelle krav om at ekstern juridisk rådgiver avgir en beskrivelse av markedspraksis, og bekrefter at den avtale som eventuelt skal inngås ligger innenfor en slik ramme, sier Bech.

Han understreker at det da er viktig for prosessen, ikke minst for å unngå uventede avsporinger på sene stadier, at eventuelle avvik fra praksis avdekkes tidlig.

– Helst bør man jobbe for å unngå slike avvik – for gjennom det å skape størst mulig forutsigbarhet når styrer og investeringskomiteer endelig skal ta stilling til det fremforhandlede resultat.

Les også: Her er landets beste eiendomsadvokater

Full pakke er viktig– Er størrelse viktig?

– Helt klart, sier Dimmen.

– Store transaksjoner setter krav til bred kompetanse. Foruten det eiendomsfaglige og skatt som jeg har nevnt, så er det flere forhold som må dekkes av juridisk rådgiver. Typiske temaer er selskapsrettslige avklaringer og posisjoner, konkurranserettslige forhold, avgiftshåndtering i bred forstand, arbeidsrett – og ikke minst finansrettslige utfordringer mot fremmedkapitalen.

– Det er riktig, noe vi også har som hovedfokus i CLP, sier Mack Løvdal og legger til:

– Vi utvider nå kraftig vår kapasitet, for nettopp å kunne tilby en full pakke på transaksjonssiden – med alle de elementer Ole Andreas beskriver.

Les også: Meglerne tror på et godt transaksjonsår