Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det bekrefter adm. direktør Morten Grongstad overfor NeNyheter.Grongstad uttalte til Dagens Næringsliv lørdag at selskapet på forsommeren var farlig nær en konkurs. Etter fremleggelsen av førstekvartalstallene ble det i medier spekulert i mulig brudd på låneavtaler. I sommer er imidlertid egenkapitalen styrket gjennom to emisjoner, som kommer godt med etter betydelige røde tall i halvårsregnskapet.
Grongstad sier til NeNyheter at SPDE har loan to value-klausul i enkelte av avtalene. Finansielle nøkkeltall for enkeltengasjementer knyttet til utviklingen på Fornebu er imidlertid ”waivet” (gitt henstand, red.anm.) av långiverne ut 2009.
– Tilleggsavtaler som omfatter restruktureringen av finansieringen av eiendom og prosjekter på Fornebu ferdigstilles i inneværende kvartal. Det ligger en klausul om minimum 30 prosent EK på SPDE-konsernet som skal måles fra emisjonsprovenyet kom på plass. Egenklapitalandelen justert for emisjonsprovenyet er på 34 prosent, sier Morten Grongstad om forpliktelsene og soliditeten.
Høye lånerenterSPDE betaler nå en gjennomsnittlig lånerente på 6,4 prosent, langt over aktører som Olav Thon og Eiendomsspar, der lånerentene ligger på midten av 4-tallet.
– Vi har en gjennomsnittlig lånemargin pr 30. juni på 1,12 prosent for marginbaserte lån. I forbindelse med restruktureringen av SPDE-konsernet sin finansiering av Fornebu prosjektene som ble avsluttet etter kvartalsslutt, ble bankene innrømmet en marginøkning på 0,50-0,75 prosentpoeng p.a, forklarer Morten Grongstad.
SPDE er ingen analytikerfavoritt. Blant annet beskyldes de for å ha omarbeidet regnskapsprinsippene, som ikke gjør det lett for analytikerne å gi gode estimater.
– Vi endret prinsipp for inntektsføring av boligprosjekter, fordi det kom endringer i regnskapsreglene (IFRS, red.anm.). Endringen vi kommuniserte fredag er ikke endring i regnskapsprinsipp, men en estimatendring. Vi balansefører fortsatt tomtelånsrenter, som tidligere, men endrer nå praktiseringen av hvordan vi vurderer eventuelt nedskrivningsbehov for det som ligger i balansen, som vi gjør nå, forsvarer Grongstad.
Morten Grongstad mener de generelt har en konsistent verdivurdering fra periode til periode. SPDE beregner neddiskontert utviklingsgevinst, der det forutsetter at prosjektene utvikles og realiseres (selges) ferdig utviklet.
– Dette for at våre verdier skal være sammenliknbare fra periode til periode. Så har vi endret strategien fremover til å fokusere på boligutvikling på Fornebu. Det innebærer at vi forventer å selge enkelte øvrige eiendommer og prosjekter før de er ferdig utviklet. Vi vil løpende hensynta salgspris vi forventer å oppnå basert på de pågående prosessene når vi vurderer bokført verdi på eiendommene våre, sier han.
VarelagerSPDE benyttet bare en ekstern verdivurderer ved halvårstallene. Morten Grongstad forsvarer det med at de har en annen type virksomhet enn eiendomsselskaper som eier ferdige eiendommer med en etablert kontantstrøm. Et eksempel her er investeringseiendom til Norwegian Property. Slike selskaper oppfører eiendommene til virkelig verdi og bruker eksterne verdsettere.
– Vi har derimot varelager som inneholder eiendom og tomter for utvikling, samt det arbeid som gjøres på ”varen” som et ledd i utviklingen, som er lik prosjektutgifter. For et varelager må det testes om det foreligger nedskrivningsbehov. Vi bruker en ekstern verdivurderer til det, uten at dette nødvendigvis er påkrevet, sier Grongstad.
Han sier videre at hovedforskjellen mellom deres vurderinger og et selskap med investeringseiendom, er at sistnevnte bruker eksterne verdsettere for å vurdere verdien og regulerer den opp eller ned ettersom hvordan verdien beveger seg.
– Vi vurderer derimot om verdien har falt. Når – eller hvis – verdien øker, kan vi reversere nedskrivningen igjen, men ikke over kostprisen. Et selskap med investeringseiendom er ikke bundet av et slikt tak, sier SPDE-sjefen.
SPDE opererer heller ikke med yield/avkastningskrav for næringsporteføljen. Morten Grongstad sier de observerer at den eksterne verdsettelsen legger til grunn det de mener er relevant yield for våre eiendommer ut fra hvilket marked de befinner seg i.
Nye store prosjekterHittil har SPDE vært et stort tapssluk for eierne.– Når er det realistisk at SPDE begynner å tjene penger?– SPDE vil i tiden fremover få tilført likviditet gjennom realisasjon av eiendommer og prosjekter som ligger utenfor vårt kjerneområde. SPDE skal ha inntekter på utvikling av bolig. For at vi skal se gode driftsinntekter i 2012-2013, må vi sette i gang minst et større prosjekt i 2010, svarer Grongstad.
SPDE skal nå selge betydelig med aktiva. Morten Grongstad sier de på sikt vil avhende næringseiendommer på Fornebu, samt eiendommene på Hinna og i Odense. Men de gjør løpende vurderinger av når det er gunstig å selge, basert på oppnåelige priser i markedet.
