AIFM-direktivets regler skal etter planen bli implementert i Norge i løpet av 2014. Direktivet omfatter kollektive investeringer, også i eiendom, og innfører konsesjons- eller registreringsplikt for forvaltere.
Hva er AIFMD?
Forkortelsen AIFMD står for “Alternative Investment Fund Manager Directive”. Direktivet retter seg mot forvalteren av fondet, ikke fondet selv, men likevel slik at fondet kan være subjektet for reguleringen dersom fondet ikke har en ekstern forvalter.
Les også: Dette er dagens transaksjonstrender
AIFMD-direktivet regulerer forvaltning og markedsføring av alternative investeringsfond innenfor EØS-området. Det trådte i kraft i EU 22. juli 2013, men er foreløpig ikke gjennomført i alle stater.
Les også: – Flere får øynene opp for OPS
Les også: God tur med riktig struktur
For Norges del er det utarbeidet et lovforslag av en bredt sammensatt arbeidsgruppe (Arbeidsgruppen). Forslaget har vært på høring og Finansdepartementet arbeider nå med en proposisjon til ny lov. 13. februar 2014 la dessuten Finanstilsynet, på oppdrag av Finansdepartementet, frem utkast til forskriftsbestemmelser som tar utgangspunkt i Arbeidsgruppens lovforslag.
Den nye loven vil gjelde AIFer, det vil si innretning som for det første mottar kapital fra flere enn en investor, og som for det andre investerer kapitalen i samsvar med en gitt investeringsstrategi til fordel for investorene.
De strukturene man omtaler som eiendomsfond faller åpenbart inn under AIF-definisjonen. Eiendomssyndikater der investorene inviteres til å saminvestere i en eller flere forhåndsdefinerte enkelteiendommer, hvor det følgelig ikke foreligger noen investeringsstrategi fordi investeringen kun gjelder disse eiendommene, faller tilsynelatende utenfor.
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
Det er imidlertid ikke utelukket at også eiendomssyndikater vil bli omfattet. Dette spørsmålet er sentralt for hvor stor betydning de nye reglene får for eiendomsbransjen.
Les også: Skattesmell i lagmannsretten
Les også: Dette er landets største transaksjonsadvokater
Konsesjonsplikt
Et norsk AIF skal i henhold til Arbeidsgruppens lovforslag være konsesjonspliktig om ett av følgende vilkår er oppfylt:
• Samlet verdi mer enn EURO 500 mill. dersom fondet er lukket for innløsninger de første fem årene og ikke kan belånes på fondsnivå. I motsatt fall er grensen EURO 100 mill.,
• AIFet markedsføres i andre land, eller
• AIFet markedsføres til ikke-profesjonelle investorer.
Det er relativt få norske AIFer som markedsføres mot profesjonelle kunder og som overstiger beløpsgrensene for å bli konsesjonspliktige. Disse forvaltes gjerne av en større internasjonal struktur.
Les også: Borettslagsmodellen aktuell igjen
Les også: Boligkjøper parkerte entreprenør
Markedsføres AIFet mot ikke-profesjonelle, skal imidlertid konsesjonsplikten etter Arbeidsgruppens forslag gjelde uavhengig av AIFets størrelse. Dette kravet følger ikke av AIFMD, men er foreslått for å styrke forbrukervernet.
Les også: – Bør lovfeste direkte fradragsrett for kostnader til offentlig infrastruktur
Forslaget er fulgt opp i det nylig fremlagte høringsutkastet til forskrifter, som blant annet omfatter bestemmelser knyttet til markedsførinmg til ikke-profesjonelle kunder.
Ikke-profesjonelle kunder er definert i verdipapirhandelforskriften og omfatter blant annet juridiske personer som ikke oppfyller minst to av følgende kriterier; har en regnskapsmessig balanse på minst EURO 20 mill., en årlig omsetning på minst EURO 40 mill. eller egenkapital på minst EURO 2 mill. En rekke investorer anses etter dette som ikke-profesjonelle.
Det er strenge krav til de miljøer som søker konsesjon. Dette gjelder både kompetansekrav, eierkontroll og krav til kapital. Reguleringen av konsesjonspliktige AIFer har store fellestrekk med dagens regulering av forvaltningsselskaper for verdipapirfond og verdipapirforetak.
Les også: Flere krangler om finansieringsforbehold
Les også: Slurv gir skattesmell
Registreringsplikt
AIFer som ikke er konsesjonspliktige, vil være registreringspliktige. Registreringspliktig foretak skal informere Finanstilsynet om de AIFer som forvaltes, og herunder gi informasjon om investeringsstrategi, hovedkategori av instrumenter som handles og de største engasjementene.
Det skal rapporteres regelmessig og det er relativt omfattende informasjonsplikter som innføres.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Konsekvenser av lovforslaget
AIFMD vil innebære økte kostnader for forvalterne av kollektive eiendomsinvesteringer, blant annet ved krav om organisering, rapportering og adskillelse av funksjoner. Særlig gjelder dette for eiendomsforvaltere som i dag ikke omfattes av denne type krav. Det innføres også begrensning i muligheten til å drive annen virksomhet enn den konsesjonsbelagte virksomhet.
De uregulerte forvaltere får et kostnadsmessig fortrinn, da en konsesjon vil innebære økte kostnader for forvalteren. De forvaltere som får konsesjon, antas på sin side å få et fortrinn både nasjonalt og internasjonalt. Selve konsesjonen kan bli ansett som et kvalitetsstempel og konsesjonen er dessuten nødvendig for å operere internasjonalt.
Les også: – Slik lykkes du i eiendom
Les også: Finansiere høyrisikoprosjekt? Glem det!
Etter forslaget blir konsesjon i tillegg en forutsetning for å markedsføre AIFet mot ikke-profesjonelle kunder. De fordeler dette innebærer, antas over tid å oppveie de økonomiske og organisatoriske utfordringene som innføring av regelverket gir.
I neste nummer av Estate Magasin vil vi i en større artikkel gå grundigere gjennom de nye reglene og hvordan disse må forventes å påvirke markedet for kollektive eiendomsinvesteringer.
Om artikkelforfatterne: Anders Aagenæs er direktør og advokat i DNB Næringseiendom AS. Anne Sofie Bjørkholt er partner i advokatfirma BAHR.
