Gode skattenyheter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fra neste år kan et selskap som eier andeler i et ANS, DA eller KS selge disse andelene skattefritt. Er du personlig eier, må du imidlertid betale skatt. I 2006 kommer det også regler om ekstrabeskatning dersom utbytte eller gevinst overstiger en skjermet avkastning. Den skjermede avkastningen beregnes på grunnlag av skattemessige verdier, og kan derfor bli nokså lav i eiendomsselskaper.

OvergangsregleneFor de fleste vil det være lønnsomt å legge personlige eierandeler over i et aksjeselskap, slik at andelene kan selges skattefritt og man slipper ekstra beskatning av utdeling. Om man flytter ANS-, DA- eller KS-andeler over i et AS, vil imidlertid dette være en realisasjon som utløser skatt av latente merverdier. Dette gjelder selv om man selv eier AS’et, og derfor kun har reorganisert sin eierposisjon. Det er her overgangsreglene kommer en til hjelp. Den nylige foreslåtte utvidelse av den såkalte ”overgangsregel E” innebærer at andeler i slike selskaper skattefritt kan overføres til eget investeringsselskap. Det skal ikke lenger være noe vilkår at det selskap aksjene/andelene overføres til er nystiftet, og det er tilstrekkelig at investeringsselskapet blir eier av minst ti prosent av andelene.Merk at overgangsregel E også kan brukes hvis man eier mindre enn ti prosent, men da må man gå sammen med andre eiere slik at man til sammen oppfyller ti prosent-kravet. Eier investeringsselskapet andeler fra før, vil disse telle med i forhold til ti prosent-kravet.

FristerLovforslaget er ventet vedtatt før sommeren. Med dette forslaget behøver man ikke omdanne eiendoms-ANS/DA/KS til AS, for derigjennom å kunne benytte overgangsregel E. Siste frist for å klare en slik kombinasjon av omdanning og overgangsregel E ville være 1. juli 2005. Nå kan de personlige eierne i slike selskaper slappe litt mer av, og i stedet overføre sine andeler til et investering-AS etter den utvidede overgangsregelen. Fristen for å benytte overgangsregelen er som nevnt 31. desember 2005. Dette innebærer at melding om stiftelse eller kapitalforhøyelse må være sendt Foretaksregisteret innen denne datoen.

OptimaliseringEn struktur med et eiendoms-ANS/DA/KS med eiere som er aksjeselskap, er oftest en mer optimal struktur enn om det eiendomseiende selskap er et aksjeselskap. Det er lettere å utbetale overskudd fra et deltagerlignet selskap enn et aksjeselskap. Underskudd i det deltakerlignede selskapet kan samordnes med inntekt i eierselskapet. Når man får de samme fordelene med skattefritt salg av andeler som ved aksjesalg, er det ikke lenger noen grunn til å omdanne slike selskaper til aksjeselskaper.Vår begrunnede spådom er derfor at KS fortsatt vil være den mest attraktive selskapsform for syndikerte eiendomsprosjekter, men at investorene stadig sjeldnere vil være personer. Investorer som ikke primært ønsker å forbruke avkastningen av investeringen, men heller reinvestere i annen virksomhet, vil nå sørge for å gjøre dette via eget investeringsselskap slik at det ikke påløper ekstra skatt ved utdeling.

I praksisBenyttelse av overgangsregel E er en relativt enkel affære, men noe selskapsdokumentasjon må utarbeides i forbindelse med stiftelse eller kapitalforhøyelse når an-delene overføres til investeringsselskapet.