Forskjellene vil øke

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det skriver Jones Lang LaSalle (JLL) i sin seneste nordiske byrapport, som ble offentliggjort i forrige uke. Akershus Eiendom er JLLs premissgiver i det norske markedet.

JLL skriver i rapporten at basert på signerte kontrakter i fjerde kvartal 2009, er det åpenbart at det er blitt en større forskjell mellom Klasse A- og Klasse B-eiendommer. Denne forskjellen ble mye tydeligere gjennom høsten i fjor.

Under nedgangstidene så det ut til at fallet i leieprisene var omtrent like stort for begge eiendomskategorier, og i den tidlige oppgangsperioden var økningen mer eller mindre lik. Slik er det ikke lenger.

”Vi observerer for tiden at eiendommer av topp kvalitet oppnår høyere leiepriser enn tidligere, mens i Klasse B-eiendommer faller leieprisene svakt eller holder seg på samme nivå. For 2010 venter vi at det overordnede leienivået vil stige noe, selv om det er grunn til å tro at det vil bli en større forskjell mellom Klasse A- og Klasse B-eiendommer enn det som var tilfellet i 2009”, skriver JLL i rapporten.

De økte ulikhetene gjenspeiler seg også i attraktiviteten overfor investorer og banker. Begge verdsetter lange kontrakter i de likvide delene av markedet.

JLL opererer med 3000 kroner kvadratmeteren for de beste lokalene (prime rent) i CBD-området (Aker Brygge/Vika), 2400 kroner for resten av indre sentrum, 1900 kroner i ytre vest og 1650 kroner for randsonene i nord, sør og øst.

For de nest beste lokalene – Grade B – er CBD-anslaget 2400 kroner kvadratmeteren i året, mens leietakere må påregne 1700 kroner i resten av sentrum, 1600 kroner i ytre vest og moderate 1300 kroner i de øvrige randsonene.

Det er også forskjeller i direkteavkastningskravet til topp og ikke fullt så bra eiendommer, men gjennomgående ikke mer enn 0,50 prosentenheter. Prime yield i CBD-området er nå 6-6,25 prosent, 6,50-7,00 prosent for Grade B. For attraktive lokaler i resten av indre sentrum er yieldkravet 6,50-6,75 prosent, men ikke mer enn 6,75-7,25 prosent for de nest beste lokalene.

I randsonene varierer prime yield fra 6,50-7,25 prosent, hvorav lavest i de vestre delene av byen, mens Grade B-lokalene for tiden har et avkastningskrav på 7-7,75 prosent.

JLL – i praksis Akershus Eiendom – venter at ledighetsraten vil toppe på 8,5 prosent tidlig i 2011, med et klart skille i ledighetsnivåene mellom de beste og nest beste lokalene. Det går derfor mot større avstand i både leieprisnivåene og verdianslagene for Klasse A- og Klasse B-eiendommer.