Eiendomsfond bedre enn bank

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Men dette vil vi nærme oss med sunn skepsis. Vi har gått i baret før etter råd fra kapitalforvaltere. Hvis markedet stuper, går de fleste ned, er vår erfaring. Men markedet stuper ikke slik forholdene er nå, bedyrer Solberg. Og hans sidemann og informasjonsdirektør Rune Wangsmo nikker. I juli inviterte selskapet til en rettet emisjon i et nytt fond, Næringsbygg Holding III AS med tegningsslutt i slutten av september.

Opptur og nedtur og ny oppturMen først, litt Acta-historie: Den har gått i bølger, i takt med konjunkturene. Etter starten i Stavanger i 1991 med trange tider etter børskrakket, ble 90-tallet stort sett en heidundrende opptur. Acta vokste seg organisk stor og til dels fet. De forvaltet mye kapital gjennom aksjefond og var svært tidlig ute med å introdusere internasjonale aksjefond på det norske markedet. I 1999 begynte de med eiendomssyndikering. I 2000 hadde de akkurat startet internettbanken Acta Bank. Men samme år kom nedturen, markedene falt, og Acta måtte selge banken, rekapitulere og slanke seg.– I 2002 var det back to basic, forteller Solberg. Samme år gikk Acta på børs, og kursen var på det laveste nede i 25 øre. Det var da man skulle ha kjøpt noen hundre tusen aksjer, for nå er kursen kr. 27,60!Det skyldes mange ting, men først og fremst en generell oppgang i Norge og en flom av penger små og store investorer gjerne vil ha best mulig avkastning på. Her har Acta lykkes, sier Solberg.

Størst i eiendom i NorgeActa er etablert i både Norge og Sverige, og 400 ansatte er fordelt på 14 kontorer i Norge, og 18 i Sverige. Snart kommer det også et kontor i København. Forvaltningskapitalen er på 60 milliarder kroner. 32 milliarder kroner er i eiendom, noe som gjør Acta til landets klart største eiendomsbesitter med nesten 3,3 millioner kvadratmeter, mer enn dobbelt så mye som nr. 2, Vital/Gjensidige NOR. Særlig har veksten vært kraftig fra 2003.– Vårt investeringsmandat er å gi våre 15 000 eiendomskunder en minimum årlig avkastning på fire prosent av innskuddet, utbetalt kontant. Det er et mål for oss. Ved salg av eiendomsporteføljen skal kunden da sitte igjen med en gjennomsnitlig årlig avkastning på ni prosent.

Sterke resultaterSolberg, som er siviløkonom, begynte i Acta i 2000 og kom fra Vital Forsikring. – Jobben er å finne og sy sammen det vi mener er de beste spareproduktene for våre kunder. Vi mener også vi har de beste rådgiverne, som skal være gode på å gi råd om private investeringsløsninger. Vi har som mål å sette sammen de beste spareproduktene, som våre kunder kan velge blant.. Han kan vise til sterke resultater. Særlig har eiendomsfondene gitt god avkastning. Det var i 1999 Acta valgte å satse på eiendomsfond og gjøre dem tilgjengelige for småsparere. Det startet med en syndikering av ett bygg i Stavanger, og i 2000 kom det første aksjeselskapet med flere næringsbygg i porteføljen, Kontorbygg Holding AS. Siden har det vokst. Nå har Acta tre typer eiendomsfond med ulik risikoprofil: Næringsbygg med litt høyere risiko og Etatbygg og Boligutleie med lav risiko og lange leiekontrakter. Fondene Etatbygg I og Etatbygg II har bygninger fra hele landet i porteføljen, men de fleste ligger i de store byene.

Største private boligeier i SverigeBoligporteføljene har den laveste risiko, og er et godt alternativ til banksparing. Fondene består av svenske og tyske boligeiendommer med utleieleieligheter og er på stigende kurs.– Grunnen til at investeringer i boligutleie er så bra butikk, er at husleiene er lave i Sverige sammenlignet med Norge. I Sverige er de regulert, og det gir lave verdier på eiendommene. Men det er lett å leie ut, fordi det er liten nyproduksjon. Vi begynte å investere i ”Folkhemmet” for tre år siden, og nå er vi den største private boligeieren i Sverige!Acta har også begynt å operere på det tyske utleiemarkedet. Der har det vært stille siden 1989. I Tyskland er det svært vanlig å leie bolig av private gårdeiere, og i dag ligger kjøpsprisen på 5-6000 kroner pr. kvadratmeter.– Vi bruker mye tid på å finne de rette boligporteføljene. Vi har våre samarbeidspartnere lokalt.Acta verdsetter sine fond fire ganger i året, slik at kundene kan følge med verdiendringen og evt. benytte seg av omsetning i annenhåndsmarkedet. – Nå står folk i kø for å investere hos oss. 15 000 kunder har valgt eiendomsfond. Minimumsbeløpet for investering er 100 000 kroner, men i snitt tegner folk seg for ca. 400 000 kroner. Det er bare noen svært få kunder som har kjøpt for millionbeløp. Acta er med på å folkeliggjøre eiendomsinvesteringer, sier en entusiastisk Solberg.

Næringsbyggmarkedet i Norge nær metningActa bruker mye tid på å lete frem gode bygg, med en omfattende due diligence. Nylig kjøpte de næringsbygg på Skårersletta i Lørenskog. Budrunder er de sjelden med på. Det meste kjøpes eksklusivt, stort sett i regi av hovedrådgiver ABG Sundal Collier, men også via meglere.. – Det handler om leiekontraktenes lengde, kontantstrøm, lånegrad, hvem som leier, hvor fleksibelt bygget er og hvor det ligger. Vi foretrekker større bygg i storbyene, og vi sprer risikoen på mange bygg, sier Solberg. Det norske markedet for kontorbygg begynner å nærme seg en topp, og Acta retter nå blikket mot andre land, blant annet i Sverige og USA, hvor de har kjøpt kontorbygg i Stockholm, på Manhattan og i Washington D.C. Solberg gir et kort riss av bakgrunnen:– For noen år siden begynte yieldene her hjemme å falle, og eiendomsprisene steg. Vi fikk problemer med å nå våre investeringsmål, og vi vred oss over mot Sverige og USA, der prisene er bedre og utsiktene til vekst større. Men nå har yieldene falt en stund i Stockholm også. Likevel er noen kontorbygg både der og i Norge bra objekter, for de har god kontantstrøm og stigende leiepriser, forteller Solberg. Men i år solgte de Furuset senter. – I USA har vi også lokale samarbeidspartnere, som er ansvarlig for driften av byggene. Ved å gå inn i disse byggene med 50 prosent, reduserer vi også noe av risikoen. Det er oppgang der vi har investert, men leien ligger fortsatt forholdsvist lavt.

Fastrente skjermer mot renteøkningActa har en lånegrad i området 65-80 prosent. Renten bindes som regel langt for å dempe effekten av renteøkninger. Solberg ser fortsatt på eiendomsmarkedet som et litt jomfruelig investeringsmarked.– For ikke lenge siden var det lite effektivt organisert, nå begynner det å ligne på andre markeder, og denne utviklingen vil fortsette etter hvert som vi får bedre og bedre verdiindekser for eiendom. Markedet blir også mer og mer globalisert. Her er vi så vidt i gang, og vi bør ha en risikospredning basert på det globale markedet. Det får vi til med vår kapitalbase. Solberg har også en mening om Norges manglende EU-medlemskap.– Fordi vi er utenfor EU har vi foreløpig sett lite til utenlandske investorer i Norge, rett og slett fordi mange av de store investorene legger et EU-mandat til grunn når de skal kjøpe eiendom. Men det siste året er Norge likevel blitt mer interessant for nettopp slike, og dette kan nok drive eiendomsprisene ytterligere opp her hjemme.

Slår tilbake mot AftenpostenActa var tidlig september i Aftenpostens søkelys som gjorde en kritisk reportasje av Actas Private Equity-fonds, som gir ekstra god avkastning, men som også har høyere risiko. Her ble særlig de høye honorarene skarpt kritisert av både avisen og to professorer på NHH. Men Solberg slår tilbake:– På Handelshøyskolen lærte vi at riktig pris er den prisen kunden er villig til å betale. Aftenposten bestemmer ikke våre honorarer, det er det kundene som gjør. Vi ligger nok i øvre sjikt på Private Equity-fondene, men så har vi da også en høy kvalitet på forvaltningen. Kundene står fritt til å velge mellom dyrere høyrisiko-fond og billigere rentefond. Det regnestykket som Aftenposten gjorde, er tabloid, og vi ser at alle spareformer – også banksparing – innebærer honorarer fra 20 % til 35 % av sparebeløpet, målt over en 10-års periode. – Tror du kritikken i Aftenposten vil slå negativt ut for Acta?– Nei, vi har fått kritikk tidligere, uten at det har slått oss ut. Vi stikker hodet frem, og vi overlater til kundene å bedømme oss. Vi mener mediene fokuserer ensidig på kostnadene. Det er avkastningen som er vårt fokus, og våre målinger viser at vi har tilfredse kunder. Vi synes det er arrogant å undervurdere kundene. Vi lurer ingen!Informasjonsdirektør Rune Wangsmo leverer sluttreplikken:– Vår jobb er å sette sammen den beste porteføljen for kunden!