CBD-leie for Stordalen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En interessant post i notene til årsregnskapet til Choice Hotels Scandinavia for 2010 er leiekostnadene i Fredrik Stangs gate 22/24. Denne eiendommen inngår i Anker Holding-konsernet og er heleid av Petter A. Stordalen, dette er hans “rede”.

Stordalen kjøpte for noen år siden eiendommen av Trygve Hegnar, en eiendom som i sin tid ble kåret til Oslos flotteste villa og var lokalene til blant annet Finansavisen frem til sommeren 2000. Fredrik Stangs gate 22/24 er ført opp i 1916-1919, tegnet av Arnstein Arneberg og ombygd i 2005.

10 millionerIfølge årsregnskapet til Choice Hotels Scandinavia har de inngått en tiårig leieavtale i Fredrik Stangs gate 22/24, en leieavtale som løper frem til 15.02.2016, med rett til forlengelse i ytterligere fem år. Årlig leieutgifter utgjør 9,8 millioner kroner.

Men selskapet fremleier deler av kontorbygget, som ifølge hjemmesidene til Home Invest totalt er på 2744 kvadratmeter. Disse leieforholdene løper i ti år frem til 1. oktober 2016, med rett til forlengelse i fem år. Årlig mottatt leiebeløp her for Choice utgjør 5 millioner kroner. Stordalen sitter i realiteten på alle sider av bordet, så det er vanskelig å si om dette er reelt vurderte markedsleier.

9,8 millioner kroner i årlige leieinntekter tilsvarer snaue 3570 kroner kvadratmeteren, som er på høyde med det attraktive lokaler på Aker Brygge, Tjuvholmen og i Vika (CBD) kan kan leies ut til. Toppnivåene her er 3500-4000 kroner kvadratmeteren (“prime rent”).

9,8 millioner kroner i leieinntekter indikerer en verdi for eiendommen på 170-180 millioner kroner hvis vi forutsetter et direkteavkastningskrav under 6 prosent, og at dette faktisk er markedsleien.

GarantiboomChoice Hotels Scandinavia AS er et datterselskap innenfor Nordic Choice Hospitality Group og inngår i konsernregnskapet til Anker Holding AS. Selskapet er morselskapet i Choice-konsernet, som er et hotelloperatør- og franchiseselskap.

Driftsinntektene til Choice vokste fra 142,1 millioner kroner i 2009 til 192,2 millioner i 2010, men driftskostnadene økte mye raskere. Andre driftskostnader er opp hele 111 millioner kroner til 185 millioner, slik at de totale kostnadene er økt fra 130 millioner til 248,5 millioner.

Kostnadsøkningen skyldes primært at Choice har avgitt garantiansvar overfor utleiere for fremtidige leieforpliktelser til søsterselskap i konsernet. I 2010 ble dette garantiansvaret utvidet til leieavtaler for danske konsernselskaper. I balansen og i posten over “andre driftskostnader” er garantiansvaret oppgitt til 104 millioner kroner.

UnderskuddDen sterke kostnadsøkningen gir et driftsunderskudd i fjor på 57,3 millioner kroner, mot et overskudd på vel 12 millioner i 2009. Netto finanskostnader er i tillegg forverret fra 40 millioner kroner til 114,6 millioner, slik at underskuddet før skatt i 2010 endte på 171,8 millioner kroner mot et underskudd på 28,1 millioner i 2009.

2010 var preget av store restruktureringer for Anker Holding-konsernet. 30. juni i fjor mottok selskapet 1231 millioner kroner fra Choice Hotels Denmark AS, i form av overdragelse av fordringer på konsernselskap til virkelig verdi. Denne tilbakebetalingen av investert kapital er regnskapsført som en reduksjon av investeringen i datterselskapet. Nordic Choice Hospitality Group AS er nå morselskap for konsernets hotellvirksomhet.

Totalbalansen til Choice Hotels Scandinavia ved utgangen av 2009 var hele 1971 millioner, mens balansen nå er nede på 387,5 millioner kroner, hvorav snaue 150 millioner er investeringer i datterselskapene.

Interne fordringer på datterselskaper er ført opp med vel 180 millioner, mens kortsiktig gjeld til konsernselskaper utgjorde ved årsskiftet 183,8 millioner kroner, hvorav 175,3 millioner er avsatt konsernbidrag. Egenkapitalen per 31. desember 2010 var 72 millioner kroner, som gir en bokført egenkapitalandel på 18,6 prosent.

Fett betaltAdm. direktør Torgeir Silseth i Choice har hatt to gode år bak seg. I 2009 fikk Silseth utbetalt hele 7,68 millioner kroner i lønn, altså en god del mer enn det konsernsjefene i ledende norske børsselskaper kan se frem til. I 2010 var Silseths lønnsutbetaling 6,05 millioner kroner. Styreleder Stordalen innvilget imidlertid ikke styremedlemmene godtgjørelse for 2010.