Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Mange har tjent seg en god slump penger på å kjøpe tre-fire leiligheter og leid dem ut. Tidligere var dette mulig også i hovedstaden, men nå er inngangsbilletten blitt for høy i forhold til leieinntektene.– Det er jo ikke et umulig regnestykke å få til i Oslo, for det avhenger jo av hvilket avkastningskrav man har. Men det er vanskelig å få til en høyere avkastning enn åtte prosent hvis vi inkluderer felleskostnadene, sier Arne Hvidsten, som er blitt en av de største utleieaktørene i Oslo.
Gull på Carl Berner?Han mener det kan ligge muligheter i områder som Carl Berner og Sinsen.– Disse områdene er relativt lavt priset, og det er bare et tidsspørsmål før det blir gjort noe med Carl Berner-krysset. Kanskje man kan få til en avkastning på ti prosent, sier han.Vil du prøve deg med utleieobjekter i Oslo, råder han deg uansett til å holde deg til små og kompakte leiligheter. Markedet i nærliggende byer til Oslo har ikke Hvidsten så god kjennskap til – han har området innenfor bomringen i hovedstaden som sin nisje.
Østfold er underprisetHan råder de potensielle investorer til å få kunnskaper om hovednæringene i de aktuelle byene, og om disse industriene er levedyktige. I motsatt fall kan du bli sittende igjen med leiligheter i en by med stor fraflytting. Hvidstens tips er å bevege seg lengre unna Oslo og heller satse på oljebyen Stavanger.Men det går åpenbart an å tjene gode penger i nærliggende byer til Oslo, det gjelder ikke minst i Østfold.– Det er store muligheter i Moss. Senest i dag snakket jeg med en privatperson fra Oslo som ville kjøpe et utleieobjekt. Prisen var 1,9 millioner kroner, og boligen ville generere leieinntekter på 190.000 kroner per år. Her går det faktisk an å tjene penger ennå, sier boligmegler Per Brun hos BoligEksperten.
Eneboliger utseksjoneresI Moss får du kjøpt utleieobjekter fra 7-800.000 kroner og oppover, men du må bruke et par millioner for å få en enebolig.– En enebolig kan du seksjonere ut til 3-4 leiligheter og tjene godt på, mener Brun.Han sier det er mulig å arrangere flere lønnsomme stunt, enten du kjøper enebolig og seksjonerer den ut i leiligheter som skal leies ut eller selges. En annen variant er å skille ut en del av tomten til en ny bolig.
Muligheter i Moss– Vi har også en del proffe aktører i Moss. Det blir et pent regnestykke for dem, mener han.Jeløya er det mest attraktive boområdet i Moss, men det er også muligheter for god lønnsomhet i sentrum av byen.I Moss, som i andre byer, er det flere håndverkere som har gjort investorer av seg. De har selvsagt den fordelen at de kan legge inn egen innsats i boligen for å få opp verdien.Beveger vi oss litt lengre sør til Fredrikstad, er ikke fortjenestemulighetene like åpenbare som i Moss.
Bedre enn bankenHans-Magnus Lutnæs, eiendomsmegler i Gjensidige Nor Eiendom, forteller at prisene er såpass presset at det neppe lønner seg med utleie i Fredrikstad hvis kjøpet fullfinansieres. Han mener imidlertid at det fortsatt er mulig å komme ut med et bra regnestykke hvis du har egenkapital å skyte inn.– Da har du til en hyggelig pensjon, men du må selvsagt regne med litt vedlikehold, påpeker Lutnæs.Han tror at regnestykket med egenkapitalfinansiert utleiebolig blir hyggeligere for deg enn om du setter pengene i banken.
God sparekasse– Eiendom har jo alltid vært en god sparekasse. I Fredrikstad er sentrum og Kråkerøy de største pressområdene, men det er et marked for utleie de fleste steder. Mange yngre mennesker som kommer fra et tettsted, synes det er gunstig å bo i nærheten av foreldrene. Det er de villige til å betale for, sier han.I Fredrikstad får man kjøpt tomannsboliger fra 800.000 kroner, men da er standarden rimelig dårlig. På leilighetene i byen er det så stort prispress at det er vanskelig å få noe under tilsvarende beløp.
Kurant i SarpsborgI nabobyen Sarpsborg byr deg seg enda mer interessante muligheter. Eiendomsmegler Jens Olav Jacobsen i Gjensidige Nor Eiendom forteller at det har kommet mange mindre investorer på banen for å drive med utleie.– Det har tatt av de siste tre årene. Her får du kjøpt en tomannsbolig får èn million kroner, og det er ikke noe problem å få 10.000 kroner i leieinntekter per måned. Det er et helt kurant regnestykke, mener Jacobsen.Det er ikke bare lokale, men også utenbys investorer som har oppdaget at prisene er lave i Sarpsborg. Ifølge Jacobsen finnes det investorkonstellasjoner av både privatpersoner, håndverkere og selskaper.
Går rundt med fullfinansiering– Her kan du få leietakerne til å betale hele kalaset. Man bør få dette til å gå rundt selv med fullfinansiering, sier han.Det kan også være mulig i Halden takket være at byen har flere skoler og et stort studentmiljø.– Det har alltid vært et bra utleiemarked i Halden, og det er fortsatt interessant for investorer, sier faglig leder Kai Roger Hagen i Postbanken Eiendomsmegling.I Halden går tomannsboliger for helt nede i 8-900.000 kroner hvis man er villig til å gjøre en del påkostninger. For en god tomannsbolig må du opp i 1,4 millioner.
Undervurderte DrammenDrammen er også en svært interessant by for mindre investorer. Det tar omtrent like lang tid med toget fra Drammen til Oslo S som det tar med t-banen fra Holmenkollen til Nationaltheatret. Likevel har boligprisene i Drammen utviklet seg langt dårligere enn i nærliggende områder som Asker, Bærum, Lier og Røyken.– Drammen er helt klart undervurdert og har et stort potensial, mener daglig leder Martin Tverdal i Notar Eiendom.Han sier det er et stabilt sig av investorer, spesielt fra Oslo, Asker og Bærum. Mange investorer kalkulerer med en kostpris tilsvarende ti ganger årlig leieinntekt, og det mener Tverdal harmonerer bra i Drammen.
Tungt i TønsbergLengre sør er prisene blitt så høye at regnestykket for utleie har vanskeligere for å gå opp. Det gjelder for eksempel Tønsberg. Der har riktignok leieprisene gått opp de siste årene, men det hjelper ikke så lenge boligprisene har fulgt etter. Men har du litt egenkapital, kan det være vel verdt å vurdere denne byen. Det mener i alle fall statsautorisert eiendomsmegler Pål Badski i Georg Solberg AS.– Problemet for investorene er at tomannsboligene ofte blir kjøpt opp av familier som skal bo i den ene enheten, for så å finansiere deler av kjøpet med utleie av den andre. Det gir et ekstra prispress på disse boligene, sier han.
Lettere i SandefjordHan mener det er mye lettere å få til et godt regnestykke i Sandefjord.– Selv om det begynner å bli dyrt her også, er mulighetene til stede. Men de som driver med dette, sier at det er umulig å få det til å gå opp med tomannsboliger. Det er også vanskelig med leiligheter, sier han og viser til at det er lettere å få en god butikk ved å kjøpe en enebolig og seksjonere ut i leiligheter. Dessuten tror han det kan være smart å vurdere Larvik, hvor prisene er hakket lavere og mulighetene større.
Mange går leiUansett hvilken by du ønsker å satse i, skal du ikke undervurdere jobben med å følge opp leieboerne og vedlikeholde eiendommene. Arne Hvidsten sier at mange går lei fordi de blir sittende igjen som vaktmester i egen gård. Det er få som setter en verdi på sin egen tid når man skal sette opp det totale regnestykket. Man kjøper seg kanskje problemer. – Du kan få dårlige betalere og folk som skader leiligheten. Mitt råd er å ta hensyn til tiden som du kommer til å bruke, og ikke regne med at alt er gjort i en fei, sier han.
