Byen vi kan bygge sammen

Kronikkforfatterne er Maren Bjerkeng og Mansoor Hussain i Aspelin Reitan Eiendom.

Det er vi utviklere, arkitekter og fagetatene som sammen må ta eierskap til den langsiktige byutviklingen, og gjennomføre prosjektene som gjør byen bedre å bo i.

Så la oss snu blikket. Hvordan kan Oslo se ut om 15 år, hvis vi får det til?

Oslo 2040

Se for deg gamle næringsområder som har blitt nye bydeler med boliger, arbeidsplasser og parker. Innovasjonsdistrikter som Oslo Science City, fulle av studenter, forskere, gründere og ambisiøst næringsliv. Tomme kontorbygg som har fått nytt liv som hoteller eller boliger. Førsteetasjer med yrende liv. En indre by som fortsatt fornyer seg, kvartal for kvartal, gjennom ombruk og onfill. Og ikke minst nye bygg som markerer vår tids arkitektur, side om side med byens historiske lag. En by folk vil flytte til, etablere seg i og besøke.

Dette er ingen utopi. Mye av det har allerede skjedd, enda mer er i gang, men det skjer ikke av seg selv.

Mer by tilbake

Vekst er ikke målet. Vekst er et verktøy for utvikling – i både kvantitet og kvalitet. Hver ny kvadratmeter skal gi noe tilbake: et nytt byrom, en park, nye tilbud til nabolaget, en bedre gate. Spørsmålet er hvordan vi sikrer at det skjer.

Det kan vurderes å sette krav til minimumsutnyttelse i utviklingsområder. Minimumsutnyttelse er ikke frislipp, men et felles ambisjonsnivå i områder man er enige om å satse på, slik at man kan få til de gode kvalitetene som trengs for å bygge tettere og bedre.

Gevinsten går flere veier. Kommunen får et forutsigbart utgangspunkt og kan planlegge skoler, barnehager og infrastruktur deretter. Innbyggerne får vite hvilken skala de kan forvente i nabolaget. Eiendomsutviklerne får tydelige forventninger å jobbe ut fra. Dette vil kreve nye måter å jobbe på.

Vi tror en ny form for forståelse mellom kommunen og utviklerne er nødvendig. Vi vil alle skape en bedre by, selv om roller og tilnærming er ulike. Det krever ambisjon, investeringer, faglig kompetanse, kritiske spørsmål og dialog. Og det krever en overordnet styring som både holder retning og er ydmyk på at vi ikke har alle svarene fra start. Dem finner vi som regel sammen underveis. 

Ethvert prosjekt har en reise, og underveis tas en rekke valg som påvirker kvaliteten på sluttproduktet. Vi starter alltid med skyhøye ambisjoner. Så kommer realitetene, og da gjelder det å prioritere uten å miste nøkkelkvalitetene.

Arkitektonisk kvalitet fra et utviklerståsted

Mange utviklere har et langsiktig eierskap til det de bygger. Da blir drift og vedlikehold viktig, der vi også blir konfrontert med valgene vi tok i prosjektet. Vi ser også at bygg med tydelig ambisjonsnivå i hele livsfasen står seg bedre kvalitetsmessig og i verdi. 

Hva som er god arkitektur, er en skjønnsmessig vurdering uten en fasit. Det handler om hvordan bygget står i omgivelsene, hvordan planløsningen fungerer, om romligheten oppleves god, og om materialbruk og fasade. Derfor er vi avhengige av å forstå hverandre og etablere verktøy for å snakke om kvalitet, heller enn å prøve å predefinere hva som er bra. 

Gode krav løfter byen

Dette handler ikke om færre ambisjoner, men om å kalibrere dem og være åpen for at ting endrer seg. Det handler blant annet om på hvilket tidspunkt i et utviklingsløp kvalitetene avklares. En reguleringsplan er ikke alltid riktig nivå for å sikre kvalitet i detalj. Det er gjerne i byggesak man får de spissede og gode faglige diskusjonene og kan ta konkrete valg og bli enige om hvilke kvaliteter som faktisk er viktige. 

Planlegging og krav er gode og nødvendige verktøy. Det avgjørende er hva kravet styrer mot. I arbeidet med å stadig revidere krav og regler, ser vi at de opprinnelige utfordringene de skulle løse nærmest blir glemt – og at kravene står igjen uten tydelig kobling til målet.

Gode krav er presise på målet og romslige på veien dit. De sier hvorfor noe skal ivaretas, og lar det konkrete stedet avgjøre hvordan.  Ta arkitekturbestemmelsen. I dag er den en lang liste over hensyn uten mål eller prioritering. En kort formålsbestemmelse kan i stedet si hva byen vil oppnå, og åpne for at det konkrete stedet avgjør hvilke hensyn som er viktigst og hvordan de best ivaretas. Et krav om grøntareal kan sikre parker der behovet er størst, i stedet for å kreve like mange dekar overalt. Slik blir kravene en drivkraft for de reelt beste løsningene, ikke en sjekkliste.

Fra motpart til medspiller

Dette krever noe av begge parter. Kommunen må gi handlingsrom, men ikke blankofullmakt. Den har fortsatt siste ord i byggesaken. Vi som utviklere må vise at vi fortjener tilliten. Mange av oss eier byggene vi utvikler i flere tiår, og har selv mest å tape på dårlige valg.

Vi ønsker oss en Plan- og bygningsetat som får rom til å være en sterk fagetat med høy kompetanse og integritet. Det krever at den møtes med respekt fra private. Dette må vi ta innover oss som bransje i dialogen med PBE fremover.

Både kommunen og bransjen har lenge sagt at de vil ha bedre dialog. Likevel ender vi ofte i prosesser der partene veksler på enveiskommunikasjon, styrt av dokumentasjonskrav snarere enn av felles problemløsning. Vi foreslår derfor at kommunen og bransjen sammen evaluerer dagens samskapingsprosesser, og tar dem et skritt videre. Flere tidlige møter der vi utforsker mulighetene sammen, før prosjektene er låst. Færre krav om ferdige svar, flere gode spørsmål.

Verdens beste by bygges sammen

Oslo har satt seg som mål å bli verdens beste by. Det målet deler vi. Men ingen kommune bygger en by alene, og ingen utvikler gjør det heller. Dyktige arkitekter, modige byggherrer, en kommune som setter riktige mål og rammer – og folk som tar stedene i bruk. Det er summen som skaper gode nabolag.

Den nye kommuneplanen kan bli verktøyet som får oss dit. Da må den åpne dører, ikke bare sette grenser.

Verdens beste by blir ikke vedtatt. Den blir bygget. Sammen, ikke fra hver vår side av bordet.